Продажа невыделенной доли в квартире

При продаже нераспределенной доли квартиры крайне важно соблюдение требований законодательных актов — Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества». Разобраться в них и более подробно изучить особенности отчуждения части общего жилого пространства поможет информация, представленная ниже.

Право общей собственности на квартиру

Понятие общей собственности разъясняется в ст. 244 ГК РФ — согласно положениям законодательства права нескольких лиц одновременно в отношении объекта собственности влекут образование общей формы собственности.

Если каждому из совладельцев выделяется отдельная акция с указанием ее размера в Едином реестре недвижимого имущества, общая собственность называется долевой собственностью. Если бы этого не было и жилая площадь между ними (пусть и условно) не была распределена, право владения ею для них будет совместным.

Владелец доли имеет право полностью ею распорядиться — продать, подарить, завещать и т.д. При этом участники общей собственности юридически не могут это делать самостоятельно (такие действия должны осуществляться совместно — по согласованию).

Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире

Любое отчуждение (будь то продажа или дарение) нераспределенной доли невозможно по закону, так как возникновение или смена прав собственности на недвижимое имущество осуществляется только после государственной регистрации. Без нее с юридической точки зрения нет «доли» в принципе, а значит, не может быть продано.

Для заключения сделки по продаже своей нераспределенной доли у участника долевой собственности будет 2 варианта:

Сделки по продаже за плату доли жилой площади совершает только зарегистрированный собственник. Но первое, что он должен сделать в этом случае, — это сообщить совладельцам о продаже. Это необходимо для того, чтобы при желании они могли выкупить долю на условиях, установленных продавцом.

Если они не вступят в сделку в течение месяца, владелец доли сможет беспрепятственно продать ее любому другому лицу.

Выделение доли

Раздел общей собственности в случае неделимого недвижимого имущества (которым является квартира) осуществляется на основании согласия всех собственников или в судебном порядке.

По соглашению

Все совладельцы должны прийти к единому мнению о совместной квартире. Без этого Росреестр не примет заявку на регистрацию смены собственника и жилая площадь останется единой.

Размер акций, на который имеет право рассчитывать каждый совладелец, прописан:

Если ни законом, ни договором не установлена ​​взаимосвязь между долями недвижимого имущества, они признаются равными. И наоборот: дефолтное распределение долей может быть изменено с учетом неотделимых вкладов (улучшений) некоторых совладельцев.

Выделение доли в общем имуществе по соглашению собственников осуществляется следующим образом:

1. Стороны составляют проект договора о разделе квартиры, в котором указывается размер долей и их распределение между совладельцами.
2. Договор составляется письменно в количестве экземпляров, равном количеству собственников квартиры, плюс копия для нотариуса.
3. Подписание договора происходит у нотариуса, который удостоверяет этот юридически значимый акт и делает специальную регистрацию в Единой информационной системе нотариусов.
4. Совладелец, желающий оформить право собственности на свою долю, заявляет об этом в Росреестре (там, где расположена жилая площадь).
5. Сотрудник органа государственной регистрации принимает документы на регистрацию части недвижимого имущества и через 7 дней возвращает их заявителю.

Для подтверждения своих прав на долю в квартире собственнику необходима выписка из Единого реестра недвижимого имущества (Единого государственного реестра недвижимого имущества), которую он может получить в Росреестре или МФЦ.

Через суд

Если правообладатели не могут прийти к взаимной договоренности о разделе, желающие выделить свою долю должны будут обратиться в суд.

Судья примет решение об обязательном разделении на основании положений законодательных актов и известных ему обстоятельств дела:

На основании вынесенного судебного акта заявитель сможет оформить право на долю квартиры в регистрирующих органах, а также при наличии соглашения о разделе.

Для получения запрошенного судебного решения заинтересованная сторона должна:

1. Составьте жалобу на раздел совместной квартиры.
2. Соберите документы, подтверждающие запрос.
3. Платите государственную пошлину.
4. Явиться в назначенный день на слушание (или заранее обратиться в суд для рассмотрения дела в ваше отсутствие).
5. Получить копию решения суда по результатам рассмотрения дела.

Решение суда вступает в силу через месяц со дня принятия. Перед этим заинтересованное лицо может его обжаловать.

Продажа

После того, как инициатор сделки принял решение о выделении доли квартиры в натуре (или договорился с остальными совладельцами о продаже всей квартиры), он может приступить к заключению договора купли-продажи.

к процессу необходимо привлечь покупателя и совладельцев общей жилплощади (если доля не выделена). Но лучше доверить эту задачу юристам, предварительно обсудив детали со всеми сторонами сделки.

В контракте указывается:

1. ФИО, паспортные данные, место жительства участников сделки.
2. Расположение квартиры, ее технические характеристики.
3. Размер проданной доли.
4. Обстоятельство, которое стало основанием для возникновения прав на недвижимость.
5. Реквизиты документа, подтверждающего полномочия продавца.
6. Цена со скидкой.
7. Данные о наличии отягощений на жилой площади.
8. Другая информация, имеющая отношение к заключению договора.

Сделка проводится в присутствии продавца (-ов) и покупателя и должна быть нотариально удостоверена. Если одна из сторон является недееспособным лицом или несовершеннолетним, его интересы представляет законный представитель — опекун, попечитель или родитель.

Дееспособный гражданин также имеет право уполномочить другого заключить договор самостоятельно. Для этого ему необходимо будет оформить доверенность на своего представителя в нотариальной конторе, указав в ней перечень смежных прав и обязанностей.

После того, как юридическая сила документа будет скреплена подписями сторон и нотариальной печатью, покупатель и продавец могут переходить к следующему этапу сделки — ее государственной регистрации.

Уведомление о продаже

Как было отмечено выше, отчуждение (продажа) за вознаграждение доли от общей жилой площади осуществляется только после уведомления владельцев оставшихся долей.

Согласно ст. 250 ГК РФ предоставляется один месяц для использования права преимущественной покупки при покупке и покупке выставляемой на продажу части имущества. При этом они должны будут принять условия, установленные продавцом.

Несогласие с назначенной ценой или особенностями расчета будет считаться отказом, и по истечении 30 дней инициатор сделки будет иметь полную свободу выбора покупателя.

Участники совместного предприятия могут отказаться от преимущественного права покупки заранее, направив письменное уведомление продавцу. В этом случае он может приступить к оформлению продажи у внешних покупателей до истечения установленного срока.

В оферте о выкупе продавец обязан указать реальную цену доли квартиры. Мнимое завышение стоимости можно рассматривать как нарушение права преимущественной покупки, что в свою очередь влечет за собой переход прав и обязанностей покупателя к соответствующему совладельцу (вопрос решается в судебном порядке).

Особенности сделки с невыделенной долей

Если совладельцы решат не регистрировать часть дома, а продать его целиком, сделка заключается в порядке, описанном выше, за исключением того, что при подписании договора они должны присутствовать полностью.

При желании вы можете заменить личную явку по месту совершения сделки с письменного согласия отсутствующих собственников недвижимости. Подпись под ней заверяется нотариусом, а сама карта надежно отправляется ответственному лицу (заказным письмом, курьером и т.д.).

Необходимые документы

В процессе заключения договора и на других этапах сделки потребуются следующие документы:

1. Удостоверения личности участников сделки.
2. Доверенность на представителей.
3. Свидетельства о рождении несовершеннолетних продавцов или покупателей.
4. Решение органа опеки и попечительства о назначении законных представителей опекунами или попечителями.
5. Решение суда о лишении или ограничении части сделки дееспособности.
6. Разрешение органа опеки и попечительства распоряжаться имуществом несовершеннолетнего / недееспособного собственника.
7. Выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.
8. Технический паспорт жилой площади.
9. Квитанция об оплате госпошлины.
10. Судебный договор или решение о разделе недвижимости.

Полный перечень необходимых документов следует уточнять у компетентного в этих вопросах специалиста.

Порядок оплаты

Стороны вправе заключить сделку по соглашению по своему усмотрению. Это может произойти в любое время до, после подписания документов или после регистрации права собственности нового владельца.

Желательно выбрать вариант с участием третьего лица или использовать посредничество банка. Наиболее распространенные способы:

1. Использование сейфа.
2. Открытие депозитного счета.
3. Привлечение к процедуре эскроу-агента или нотариуса.

Принцип работы первых двух вариантов следующий:

1. Покупатель в присутствии продавца помещает денежные средства на депозитный счет или помещает их в банковскую ячейку, арендуемую для этих целей.
2. Заказчик услуги заключает договор с финансово-кредитной организацией, в котором указывает переводимую сумму, ее получателя, условия выдачи и причины возврата ее покупателю.*
3. При наступлении обстоятельств, указанных в договоре с банком, продавец получает оплату за долю в квартире (если срок хранения задатка истек и условия выдачи не соблюдены, средства возвращаются в вкладчик).

* — как правило, деньги выдаются продавцу при предъявлении свидетельства о регистрации права собственности покупателем и возвращаются последнему в случае, если сделка не состоится, по истечении заранее установленного срока.

Агент условного депонирования или нотариус способствует большей безопасности и последовательности в процессе оплаты. Они становятся посредниками, которые следят за завершением сделки и следят за выполнением обязательств ее сторонами.

Функции эскроу-агента выполняет банк или нотариус.

Регистрация доли недвижимости

После заключения договора и оплаты остается финальный этап сделки — оформление перехода права собственности на приобретенную долю недвижимости.

Для этого продавец и покупатель должны:

1. Обратиться в отдел Росреестра по государственной регистрации по месту нахождения квартиры.
2. Подать заявку на переоформление доли собственности на покупателя.
3. Платите государственную пошлину.
4. Подайте на регистрацию договор купли-продажи акций и выписку из ЕГРН.
5. Через неделю приходите за документами и при необходимости закажите справку о внесении изменений в регистрацию в Едином реестре недвижимости.

Нет конкретного ограничения на время подачи заявки на регистрацию доли с момента подписания контракта. Но рекомендуется не откладывать регистрацию, чтобы избежать проблем в будущем.

Расходы

Примерные затраты на продажу доли квартиры указаны в таблице:

В таблице указаны только затраты на оплату госпошлины. Кроме того, с заявителя взимается плата за нотариальные услуги юридического и технического характера (их стоимость для каждого субъекта РФ устанавливается отдельно).

Расходы по регистрации и завершению сделки по умолчанию несет заявитель, но в случае заключения договора купли-продажи они могут быть разделены на равные части или взиматься только с продавца или покупателя.

Примеры

Пример 1. После развода бывшие супруги Морозовы не делили совместно нажитую жилплощадь. И когда владелица половины квартиры решила продать ее, ей пришлось обратиться в суд по этому поводу, так как ее бывший муж (владелец второй половины) посчитал, что имеет право претендовать на большую часть жилплощади.

Суд удовлетворил ходатайство актрисы и постановил разделить общее имущество поровну между ней и бывшим мужем. Впоследствии она продала свою долю стороннему покупателю (совладелец не хотел приобретать часть квартиры на предложенных ею условиях). Пример 2. Совладельцы приватизированной квартиры решили продать ее. После нахождения покупателя и заключения сделки (по взаимному соглашению) выручка была разделена между ними поровну.

Как продать нераспределенную долю квартиры? Сделки по продаже долей в обыкновенных активах считаются проблематичными, так как сопряжены с риском столкновения интересов совладельцев. А в случае неделимого объекта недвижимости (которым является квартира) процесс может усугубиться поездкой в ​​различные инстанции и необходимостью пройти сложную, многоэтапную процедуру регистрации.

Наши юристы избавят вас от лишних хлопот и необдуманных действий. Вы можете связаться с ними для получения бесплатной помощи, через форму обратной связи или позвонив по указанному номеру телефона.