С финансовой точки зрения комнаты в общих квартирах — самый дешевый, простой и удобный способ обзавестись собственным домом. Однако продать и купить такую комнату сложнее, чем отдельную квартиру, из-за того, что необходимо учитывать право преимущественного отказа от покупки ее у других соседей. В чем особенности таких сделок, как лучше всего купить комнату в общей квартире и что нужно учитывать — читайте в этой статье.
Можно ли продать комнату в квартире
Жестяная банка. Комнаты в общих квартирах являются отдельными помещениями. В них есть все необходимое для отдельной гостиной. В частности — отдельный вход. В некоторых случаях предполагается наличие общих частей, таких как кухня и ванная комната с ванной, но часто все необходимые комнаты находятся в отдельных комнатах, хотя и в крайне небольшом объеме.
Пример: часто в комнате в совместной квартире есть своя, хотя бы небольшая ванная и душевая кабина. Приготовление пищи осуществляется прямо в помещении (иногда для этого отводится отдельный уголок, закрытый от остальной комнаты какими-то временными переборками, вплоть до обычных занавесок). Поэтому практически всегда есть минимально необходимые коммуникации.
Однако при покупке и продаже такой комнаты необходимо учитывать право преимущественного отказа других соседей от покупки этой комнаты. Подробнее о нем и характеристиках продажи читайте ниже.
Порядок купли-продажи комнаты в коммунальной квартиру
Как уже было сказано выше, процедура покупки комнаты в общей квартире немного отличается от обычной покупки всей квартиры целиком. Рассмотрим этот процесс подробнее.
Порядок действий
- Найдите покупателя / продавца. В любом случае, вы можете найти себя или обратиться за помощью в агентство недвижимости.
- Уточняйте условия договора. В случае с продавцом покупатель должен сразу уведомить о том, что продается комната в общей квартире, а не вся квартира целиком, и в связи с этим могут возникнуть определенные трудности с соседями.
- Обсудите порядок продажи и, прежде всего, конкретную цену квартиры. Вы можете сделать его оценку заранее в специализированной компании или самостоятельно.
- На основании достигнутых договоренностей, руководствуясь необходимостью соблюдения права преимущественной покупки, предложить соседям покупку данного жилья. Если продавец заранее знает, по какой цене он хочет продать дом, можно сначала предложить купить комнату у соседей, а уже потом искать продавца.
- Подождите, пока не истечет время, отведенное для покупки комнаты, или получите отказы от всех соседей в покупке этой собственности.
- Предоставить / получить все необходимые документы.
- Проверяем документы и сам номер.
- Составьте и подпишите договор купли-продажи. При необходимости его можно аутентифицировать.
- Оформить право собственности на новое жилье.
- Подпишите акт приема-передачи.
- Совершите окончательный платеж и попросите продавца написать квитанцию о получении средств.
Документы
Для сделки купли-продажи необходимы следующие документы:
Паспорта покупателя и продавца. Они необходимы, чтобы проверить, действительно ли это лицо является владельцем недвижимости и ведет ли его уполномоченный представитель или внешний представитель переговоры от имени покупателя.
Свидетельство о регистрации на номер. Обычно его выдают на всю квартиру, но есть исключения. При осмотре недвижимости покупателю рекомендуется свериться с планом этажа и планом, указанным в техническом паспорте. Формально с комнатой сделать что-то так, что ее невозможно легализовать, практически невозможно, но все равно лучше проверить.
Выписка из ЕГРН. Этот документ должен быть предоставлен продавцом. С помощью выписки вы можете уточнить, кто именно является владельцем квартиры и сверить данные с паспортом. Кроме того, в этом документе указаны любые обременения. Рекомендуется запрашивать самую последнюю выписку (не старше одного месяца).
Договор купли-продажи или другие документы собственности. Это может быть договор дарения, завещания, приватизации и так далее, в зависимости от того, как именно продавец комнаты в свое время получил ее в собственность. Это очень важный документ, так как от него во многом зависят потенциальные проблемы и риски (подробнее см. Ниже).
Помощь от управляющей компании или ЖЭК. Вам необходимо проверить долги по счетам и аудиторской проверке. Если они есть, вы можете попробовать договориться с продавцом о хорошей скидке и заплатить за него долги. В любом случае новый владелец не обязан платить по долгам предыдущего владельца. Исключение делается только для оплаты капитального ремонта (такая оплата привязана не к собственнику, а к объекту недвижимости) и всех ситуаций, указанных в договоре купли-продажи. Например, по договору новый владелец будет обязан выплатить весь долг. Чтобы это не стало неожиданностью, мы рекомендуем вам внимательно изучить этот документ.
Выписка из домовой книги. Показывает, кто конкретно зарегистрирован в комнате. Поскольку некоторым людям очень сложно выписаться из жилья, рекомендуется заранее уточнить это время.
Согласие супруга. Требуется только если продавец женат. Это может привести к тому, что комната окажется в совместном владении (даже если у комнаты только один владелец). Без такого согласия сделка может быть признана незаконной. Согласие оформляется и заверяется нотариально. Без маркировки документ не имеет юридической силы.
Разрешение органов опеки и попечительства. Обязательно только в том случае, если один из совладельцев комнаты несовершеннолетний. Срок действия этого документа составляет примерно 1 месяц, поэтому рекомендуется выполнить его в последний момент или «зафиксировать» транзакцию, чтобы успеть завершить ее до истечения срока действия разрешения.
Отказ соседей реализовать свои преимущественные права. Это не обязательный документ, однако, если вам нужно максимально ускорить транзакцию, вы можете принять такие отказы и не ждать установленный месяц, пока не перестанет действовать право первого отказа. Необходимо учитывать тот факт, что если хотя бы один из соседей категорически против такого отказа, то все остальные отказы уже не будут иметь никакого значения.
Контракт на продажу. Важнейший документ при купле-продаже квартиры. Именно с ним связаны акты осмотра, приема-передачи и другие подобные документы.
Акт осмотра квартиры. Дополнительный документ. Это может быть важно только в том случае, если продавец вместе с квартирой передает мебель, технику и / или другое имущество и поэтому цена жилья выше среднерыночной.
Акт приемки жилья. Этот документ подтверждает факт перехода права собственности. Чаще всего его оформляют и подписывают после того, как покупатель становится новым владельцем помещения.
Квитанция о приёме денежных средств. Это свидетельствует о том, что покупатель полностью согласился с продавцом и у продавца нет претензий. Часто факт оплаты указывается в акте приема-передачи, но специалисты все же рекомендуют оформлять квитанцию отдельно.
Другие документы могут быть запрошены в зависимости от обстоятельств, специфики и договоренностей сторон.
Расходы
Перечень расходов зависит в основном от продавца. И он также несет большую часть затрат. Исключением являются ситуации, когда по соглашению сторон часть расходов несет покупатель.
Пример: покупатель настаивает на нотариальном нотариальном удостоверении договора купли-продажи. Продавцу все равно, но он не хочет за это платить. Следовательно, услуги нотариуса оплачивает покупатель.
Примерный перечень возможных затрат:
| Тип расхода |
Сумма затрат |
| Оценка жилья |
От 2000 руб |
| Услуги агентства недвижимости |
От 2% от стоимости квартиры |
| Новое регистрационное свидетельство |
От 10000 руб |
| Выписка из ЕГРН |
350 руб |
| Заверение договора купли-продажи |
От 5000 руб |
| Нотариально заверенное согласие супруга |
От 1000 руб |
| Нотариальный отказ соседей |
От 1000 рублей за штуку |
| Обязанность государства при регистрации прав собственности |
2000 рублей каждому новому владельцу |
Могут возникнуть другие дополнительные расходы. Например, вы можете попросить нотариуса заверить документы прямо на дому у клиента, но стоимость его услуг автоматически увеличивается на 20-50%.
Сроки
Основной срок, который необходимо учитывать при этом, — 1 месяц с момента информирования соседей о планируемой продаже недвижимости. Если в течение этого периода они не выразили желания приобрести комнату, считается, что они теряют право первого отказа от покупки жилья. Остальные термины уже не так важны, но их тоже стоит принять во внимание:
Поиск покупателя / продавца: от 1 дня. В среднем 7-20 дней.
Подготовка всех документов: до 1 месяца.
Обсуждение условий сделки и заключение договора купли-продажи: от 1 дня.
Регистрация собственности: примерно 1 неделя.
Уведомление соседей о продаже комнаты в квартире
оформить покупку комнаты в общей квартире без уведомления соседей невозможно. Такая сделка не будет считаться законной. Но этот документ не имеет четкой формы и может быть составлен в любой форме при условии учета основного содержания.
Содержание уведомления
Уведомление должно содержать следующую информацию:
Реквизиты продавца.
Информация о номерах.
Описание условий договора.
Предлагаем приобрести жилье на основании преимущественного права покупки.
Дата и подпись.
Уведомление должно быть отправлено или отправлено, чтобы продавец всегда мог подтвердить, что он выполнил свои обязательства. Например, банковский перевод под подпись или отправка заказным письмом.
Образец уведомления
Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире
Преимущественное право покупки регулируется статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Используя его, любой совладелец недвижимости может выкупить часть квартиры, которую продает другой владелец того же дома.
Вы можете использовать это правило в любое время в течение одного месяца с даты получения уведомления продавцом. Однако следует отметить, что недостаточно просто выразить желание выкупить комнату. Еще надо начать что-то делать: подписать договор купли-продажи, перечислить аванс и так далее.
Если вы просто скажете «Да, я хочу купить эту комнату», но ничего не сделаете, продавец может отменить это право первого отказа на том основании, что у потенциального покупателя-совладельца нет средств для выполнения сделки.
Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире
Основная проблема с преимущественным правом покупки (с точки зрения продавца и стороннего покупателя) — это необходимость подождать целый месяц до того момента, когда сделка может быть закрыта.
Действительно, если все документы готовы и предварительные договоренности достигнуты, все можно сделать за один день, но право первого отказа разрушает все планы. Таким образом, продажу комнаты в общей квартире можно значительно ускорить следующими способами:
Предварительное уведомление совладельцев. Как только продавец определит, что он действительно продаст комнату, и узнает конкретную цену / условия, он может сразу предложить любому желающему ее приобрести. Параллельно может искать покупателя «на стороне». Следовательно, к тому времени, когда покупатель будет найден, продавец уже будет иметь полное право продать комнату независимо от права преимущественной покупки. Этот метод выгоден еще и тем, что в некоторых случаях соседи фактически согласятся купить эту комнату, и в результате вам не придется искать покупателя.
Подготовка документов. Необходимо убедиться, что все документы в порядке и соответствуют действительности. Это значительно сокращает время продажи. Единственное исключение — разрешение органов опеки и попечительства. Этот документ можно получить в течение нескольких дней.
Дарение комнаты. Право преимущественной покупки может быть отменено в случае передачи номера в дар. Однако, если на самом деле это не подарок, а покупка и продажа (т.е покупатель якобы переводит деньги «бесплатно»), эта сделка может быть оспорена другими владельцами.
Отказ от покупки. Если вы заранее знаете, что соседи не купят комнату, вы можете попросить их отказаться. Он заверен, и все расходы по этому поводу должен нести продавец. Проблема здесь в том, что некоторые соседи, только ради зла, могут отказаться отказываться.
Регистрация покупателя и передача ему части комнаты. Если вы зарегистрируете хотя бы небольшую часть комнаты в собственности потенциального покупателя, он также будет считаться совладельцем и воспользуется правом преимущественной покупки того же дома. Проблема только в том, что в случае разногласий сторон невозможно будет заставить этого покупателя вернуть переданную ему ранее часть помещения.
Налоговый вычет
Покупатель квартиры вправе получить налоговый вычет в размере 13% от суммы, не превышающей 2 млн рублей. Следовательно, максимальная сумма удержания не может превышать 260 тысяч рублей. Комнаты в общих квартирах редко бывают дороже.
Для получения вычета покупатель должен иметь служебные работы и перечислять налоги в госбюджет. Пример: комната в общей квартире стоит 1,5 миллиона рублей. Покупатель, получив недвижимость, обращается в Агентство по доходам и просит вычет (заявление составляется на месте). С учетом стоимости жилья этот покупатель получит 195 тысяч рублей.
Что нужно знать, на что обратить внимание при покупке, подводные камни
Любая покупка и продажа квартиры сопряжена с определенными рисками и проблемами. Рассмотрим основные из них:
Оспаривание имущественных прав. Если недвижимость была приобретена продавцом до 3 лет назад, могут возникнуть проблемы, связанные с оспариванием собственности. Например, если человек унаследовал комнату, могут появиться другие наследники, которые также претендуют на эту собственность. Идеального решения проблемы не существует, так как даже трехлетний срок не является гарантией (срок давности может быть восстановлен). Рекомендуется уточнить, как именно было получено жилье, и действовать в соответствии с полученной информацией. Обычный человек не сможет правильно оценить потенциальные риски. Лучшее решение — обратиться к опытным юристам.
Просто на всю жизнь. В некоторых случаях в квартире может быть прописано лицо, которого нельзя выписать. Он имеет право жить на всю жизнь. Чаще всего это происходит, когда жилье получено в рамках приватизации. Узнать наличие такой проблемы можно по выписке из домашней книги. В этом документе указаны все зарегистрированные лица. Часто такое жилье продается при условии, что такой человек имеет право жить всю жизнь. Стоимость жилья в такой ситуации значительно ниже рыночной.
Незаконная перепланировка. Если каким-то образом удастся сделать перепланировку в комнате и не смогут ее узаконить, это может стать серьезной проблемой. В лучшем случае удастся доказать через суд, что перепланировка не представляет угрозы для других жителей дома. В худшем случае придется заплатить штраф и вернуть макет в тот вид, который представлен в техпаспорте. По актуальному документу можно просто узнать, проводилась перепланировка или нет.
Несовершеннолетние. Если в номере прописаны несовершеннолетние, необходимо настоять на их выписке до смены собственника. Иначе написать их будет невозможно. А если несовершеннолетние являются не только зарегистрированными, но и совладельцами этой комнаты, для продажи недвижимости потребуется дополнительное разрешение органов опеки и попечительства. Вы можете увидеть людей, прописанных в той же выписке из домовой книги.
Счета и / или долги за капитальный ремонт. Хозяин квартиры обязан оплатить долги по счетам. Если он изменился, он не должен платить по долгам предыдущего владельца. Исключение сделано только для платежей за капитальный ремонт. Если в контракте написано, что платит новый собственник, то ситуация меняется.
Наличие обременений. Из-за беспорядка продать комнату обычно невозможно (например, если она ранее была приобретена в кредит). Однако некоторые из них не запрещают передачу права собственности, но могут вызвать множество проблем. Юрист поможет вам разобраться в беспорядке, и вы сможете увидеть их в выдержке из USRN.
Право первого отказа игнорируется. Если продавец проигнорирует этот момент, другие совладельцы квартиры могут признать сделку недействительной. В результате покупатель теряет недвижимость. Обязательно уточнить у продавца, действительно ли он предупредил всех соседей о факте продажи и, конечно же, требует документального подтверждения этого факта.
Получите комнату по договору дарения. Совладельцы жилья могут не только оспорить сам факт такой «покупки» комнаты, но и сам даритель может в любой момент в одностороннем порядке расторгнуть договор, что автоматически лишит покупателя права собственности. Принимать такие соглашения не рекомендуется.
Заниженная стоимость комнаты. Если вы продаете комнату раньше, чем через 3-5 лет после получения ее в собственность, возникает необходимость уплаты налога в размере 13%. Поскольку сумма до 1 миллиона не облагается налогом, многие продавцы сознательно занижают стоимость жилья, но требуют от покупателя полную цену. В случае расторжения этого соглашения продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в контракте.
Помимо всего вышеперечисленного, стоит рассмотреть всевозможные мошеннические схемы. Это могут быть как фальшивые документы, так и чистое принуждение с угрозами.Покупка комнаты в общей квартире — достаточно сложная и запутанная процедура, любое нарушение которой чревато потенциально серьезными проблемами. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут, что и как делать в разных ситуациях. Также они могут сопровождать сделку, решая любые возникающие проблемы.
