Возможность и порядок продажи квартиры, полученной в результате приватизации, вызывают много вопросов у владельцев такой недвижимости. Будет ли сделка купли-продажи законной? Я должен платить налоги? Какие документы нужно подготовить?
- Можно ли продать приватизированную квартиру
- Когда, через сколько можно продать квартиру после приватизации
- Особенности налогообложения
- Как влияет вид собственности на ход сделки
- Совместная собственность
- Долевая собственность
- С несовершеннолетними детьми
- Порядок действий при продаже
- Необходимые документы
- Договор купли продажи приватизированной квартиры
- Образец договора купли-продажи приватизированной квартиры
- Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи
Можно ли продать приватизированную квартиру
Процедура приватизации предполагает регистрацию права собственности на недвижимое имущество, что подтверждается внесением специальной записи в федеральный реестр. Гражданин становится полноправным собственником, поэтому он имеет право пользоваться и распоряжаться объектом по своему усмотрению:
Поэтому в российском законодательстве нет ограничений на продажу и другие варианты продажи приватизированной недвижимости, кроме тех, которые нарушали бы права и интересы других лиц.
Когда, через сколько можно продать квартиру после приватизации
Вы можете продать приватизированное жилье в любой момент после получения выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности. Но если вы владеете недвижимостью менее 3-х лет, то возникает обязанность платить НДФЛ с продажи — 13% от суммы сделки. При этом не имеет значения, кому продается квартира: нет налоговых льгот (как, например, в случае дарения или наследования от близких родственников).
Законодательно избежать налогообложения можно, соблюдая минимальный срок владения приватизированной недвижимостью (ст. 217.1 Налогового кодекса РФ) — 3 года с даты выдачи титулов. Поэтому с продажей желательно подождать до этого времени.
Особенности налогообложения
Если нет возможности дождаться отведенного времени, при уплате НДФЛ продавец не может представить затраты на покупку дома для уменьшения налоговой базы, поскольку он получил недвижимость бесплатно. Но он может оптимизировать сумму налога одним из следующих способов:
- Воспользуйтесь вычетом в 1 миллион рублей. Эта сумма вычитается из стоимости недвижимости, а на остаток взимается налог, что может значительно уменьшить налоговую базу. Кроме того, с приватизируемых объектов рыночной стоимостью до 1 миллиона рублей включительно налог на доходы физических лиц платить не нужно.
Пример. Квартира продается за 2,8 миллиона рублей. При использовании вычета налоговая база составит 1,8 млн руб. (2,8 — 1), а сумма налога — 234 000 руб. (1,8 млн руб * 0,13).
При этом искусственно занижать стоимость документов об уклонении от уплаты налогов практически нет смысла. Он должен составлять не менее 70% от кадастровой стоимости, иначе этот показатель будет использоваться для расчета суммы налога.
- Купите другую недвижимость в том же финансовом периоде (году). В этом случае, по сути, продавец не мог уплатить налог в счет зачета подоходного налога с физических лиц при продаже и удержании имущества в момент покупки. Этот вариант подходит только для граждан, которые платят НДФЛ (наемные работники, индивидуальные предприниматели) и ранее не использовали свое право на вычет. Это 13% от стоимости приобретаемого жилья, но в пределах 2 миллионов рублей, то есть максимально возможная сумма для получения 260 000 рублей.
Пример. Королев А в феврале 2019 года продает квартиру за 1,7 млн рублей, из которых он должен заплатить налог в размере 221000 рублей. Но в августе 2019 года он покупает еще один дом за 3 миллиона рублей, что дает ему право на максимальный налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей. То есть не платит 221000 руб. По налогу на прибыль физических лиц и от государства поступает доплата в виде разницы между двумя указанными суммами — 39 000 руб.
Как влияет вид собственности на ход сделки
Самый простой способ — продать приватизированное жилье в единоличную собственность. Он принадлежит человеку, который, принимая решение о продаже, не зависит от третьих лиц. В остальных случаях необходимо будет учитывать индивидуальные особенности операции.
Совместная собственность
Если собственность принадлежит более чем одному человеку, они могут распоряжаться ею только с обоюдного согласия. Самый распространенный вариант — принадлежать обоим супругам. Этот дом может быть продан только с согласия второго супруга на операцию, оформленного в письменной форме с обязательным нотариальным заверением.
Долевая собственность
При продаже доли в приватизированной квартире необходимо соблюдать право предварительной покупки для других собственников (ст. 250 ГК РФ). Сделка возможна в одном из следующих сценариев (независимо от того, в какой форме распределяются акции — натурой или в процентах):
- Доля продается одним из владельцев и предлагает ее другим владельцам. Следовательно, один из них соглашается купить долю. При этом предлагаемая цена не должна отличаться для «домашних» и «иностранных» покупателей.
- Доля продается одним из собственников, все остальные отказываются от покупки, подтверждая свое решение письменным отказом. Сделка происходит с внешним покупателем.
- Владельцы одновременно продают свои акции стороннему покупателю с подготовкой общих или индивидуальных договоров купли-продажи (DCT). С учетом налогообложения в этом случае выгоднее продавать каждую его часть отдельно (покупателю).
Пример. Квартира принадлежит трем собственникам в равных долях (по 1/3 каждого) и продается за 6 миллионов рублей. Стоимость каждой акции 2 миллиона рублей. Размер НДФЛ при реализации акций с определенными денежными правами составит (2 млн -1 млн) * 0,13 = 130 000 руб. При заключении генерального договора купли-продажи налог будет существенно выше: (6 млн -1 млн) * 0,13 = 650 000 руб. Или 216 666,7 руб. С каждого.
С несовершеннолетними детьми
Продажа жилых помещений, в число владельцев которых входят несовершеннолетние дети, возможна только с письменного разрешения органов опеки и попечительства под страхом отмены операции. Последнему необходимо предоставить доказательства того, что в результате объем собственности ребенка не уменьшится, и он получит в собственность имущество не хуже существующего. Это должно быть:
Для денежно-кредитной политики, когда собственник и, следовательно, продавец является несовершеннолетним гражданином, требуется нотариальное заверение.
Порядок действий при продаже
Порядок продажи приватизированного жилья аналогичен сделкам с обычной недвижимостью. Примерная последовательность действий:
Необходимые документы
Для покупателя единственным документом для сделки будет паспорт, удостоверяющий личность. Продавцу необходимо помимо паспорта подготовить пакет документов, касающихся самой квартиры и подтверждения ее «юридической чистоты»:
Договор купли продажи приватизированной квартиры
Договор оформляется в простой письменной форме. При желании стороны могут заверить его у нотариуса, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки и мошеннических действий одной из сторон. Количество копий документа не менее 3 (для продавца, покупателя и предъявления в Росреестре).
DCT определяет:
Образец договора купли-продажи приватизированной квартиры
Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи
Если один из зарегистрированных арендаторов не принимал участие в процедуре приватизации, он сохраняет за собой право постоянного пользования (но не отчуждения!) Жилья — фактически бессрочное проживание, независимо от смены собственника. Не все покупатели согласятся купить квартиру с таким состоянием, так как не будут иметь права записывать или принудительно выселять такого жильца.
Дмитрий Носиков При наличии «отказников» рекомендуется найти их еще до совершения сделки и запросить письменное заявление о добровольной смене места жительства, отказаться от права требовать использования жилого помещения и предъявить какие-либо права на него в будущем и, в случае регистрации, условия. Документ также можно заверить у нотариуса, и таким образом позаботиться о регистрации DCT.
Если «отказник» не приемлет добровольное увольнение, его можно провести в суде только при наличии определенных причин:
Порядок продажи приватизированной квартиры в целом не отличается от обычных сделок с недвижимостью, но имеет ряд нюансов. Они касаются уплаты налога и наличия у арендаторов неограниченного права пользования недвижимостью. Как действовать в том или ином случае? Юристы сайта подскажут, какие документы необходимо подготовить с учетом текущих обстоятельств и как провести сделку в соответствии с требованиями действующего законодательства. Профессиональные консультации бесплатны.
