Проверка банком квартиры при покупке ее в ипотеку

При покупке квартиры необходимо проверить ее по разным критериям на наличие актуальных проблем в данный момент или которые могут возникнуть в будущем. Считается, что банк самостоятельно проводит этот контроль и, следовательно, больше ничего делать не нужно. Рассмотрим подробнее, так ли это и что именно контролирует банк.

Проверяет ли банк квартиру при покупке в ипотеку

Да, проверьте, в обязательном порядке, но вряд ли кто знает что именно. Финансовое учреждение руководствуется собственными внутренними правилами и положениями. В любом случае такая проверка проводится с одной целью — выяснить, не возникнут ли у банка проблемы с этим жильем в будущем. Скажем прямо: не с клиентом, а с банком.

Нужна ли дополнительная проверка после банковской проверки

Обязательно. Как было сказано выше, клиент не знает, что именно и как проверяет банк. Но точно известно, что интересы заемщика при проверке абсолютно не учитываются. Для банка важно, чтобы клиент получил ссуду, а в случае невыплаты долга дом мог быть продан. Другие особенности квартиры банк не интересуют.

Учитывая все вышесказанное, всегда требуется дополнительная проверка. Самый актуальный и надежный способ — обратиться к опытному юристу. Ни агенты по недвижимости, ни банк, ни кто-либо кроме юриста не заинтересованы в защите интересов клиента.

Следовательно, проверки, проводимые банком или агентом по недвижимости, не выдерживают никакой критики. Да, они помогут выявить некоторые проблемы, но только самые очевидные, о которых покупатель может догадаться (или обнаружить их, просто прочитав документы, предоставленные продавцом).

Что проверяет банк при покупке квартиры в ипотеку

выше было сказано, что никто точно не знает, как банк проводит проверку. Однако, основываясь на обобщенной информации, можно приблизительно предположить, какие элементы проверяются банком.

Стоимость жилья

Это в первую очередь. Заем выдается на сумму примерно 60-80% от стоимости квартиры. Следовательно, банк должен быть уверен, что цена объекта действительно соответствует рыночной стоимости (точнее, если цена занижена).

Во многих случаях банк требует от продавца или покупателя отчет об оценке. За такой документ нужно заплатить, но точнее указать цену квартиры. Однако даже в этой ситуации банк все равно проведет собственную оценку, и окончательный вывод будет сделан на основании внутренних документов.

На практике банк почти всегда соглашается с реальной рыночной стоимостью, но не очень любит завышенные цены, даже если повышенная стоимость выгодна как покупателю, так и продавцу.

Пример: В квартире очень хороший ремонт. Кроме того, продавец оставляет всю свою дорогую мебель и технику. Логично, что по этой причине стоимость квартиры будет на 10-20% выше рыночной. Однако такой подход может не понравиться банку, потому что в случае возникновения проблемы клиент банка, взявшего ссуду, может просто забрать все оборудование и мебель. В результате банку придется продать квартиру по завышенной аукционной цене для погашения суммы долга. И есть серьезная вероятность, что такое жилье не купят, пока не упадут цены.

Наличие обременений

Второй параметр, также обязательно проверенный банком, — наличие ограничений. Финансовое учреждение может отказать в выдаче кредита, если квартира уже заложена в другом банке или на нее наложены другие виды залога.

Из этого правила есть исключения, если, например, предыдущая ссуда почти погашена или стоимость дома достаточна для погашения как старой, так и новой ссуды. Однако рассчитывать на такие исключения не стоит. Пример: квартира стоит 5 миллионов рублей. Ранее продавец брал ссуду в другом банке под залог недвижимости в размере 1 млн руб. Теперь он хочет продать эту квартиру за 3 миллиона рублей. Также в сумме задолженность составляет 4 миллиона рублей, а жилье стоит 5 миллионов, то есть на 1 миллион больше. В таких условиях банк может рассмотреть вопрос о кредитовании, но чаще всего следует отказ.

Неузаконенная перепланировка

Еще один важный параметр для банка — наличие нечестных перепланировок. Если у заемщика возникнут проблемы, банк будет вынужден продать жилье на аукционе. А для этого квартира должна полностью соответствовать регистрационному свидетельству. Если будет перепланировка, продать ее не получится. Следовательно, если этот факт будет обнаружен при оформлении кредита, последует отказ.

Банк запрещает клиенту совершать какие-либо действия с квартирой без согласия представителей кредитора. Чтобы контролировать выполнение этого условия, залоговая служба финансового учреждения регулярно (обычно раз в год) осматривает жилье, составляя соответствующий акт.

Балки и перекрытия

При проверке боковой линии большое внимание уделяется балкам и перекрытиям. Если они запускаются из дерева, ссуды не выдаются. Причина очень проста: эти активы нельзя застраховать (слишком высок риск пожара). К счастью, таких квартир практически не существует.

Право собственности на жилье

Еще один момент, также всегда проверяемый, — это переписка между продавцом и владельцем недвижимости. Это должен быть один и тот же человек. Даже если вместо продавца действует представитель собственника, действующий по доверенности, это вызывает у банка определенные сомнения и проверка может стать более тщательной (либо последует отказ).

Что не проверяет банк при покупке квартиры в ипотеку

Некоторые моменты банк не проверяет или уделяет этому мало внимания. Как правило, они связаны с проблемами, которые могут возникнуть у клиента, но не у финансового учреждения.

Долги по коммунальным платежам

И банк, и покупатель не должны иметь ничего общего с векселями предыдущего владельца. Дело в том, что, согласно сложившейся ситуации, весь долг относится не к квартире как таковой, а непосредственно к ее владельцу. А в случае смены собственника долг придется выплатить предыдущему владельцу. Да, управляющие компании предпочитают оказывать давление на нового владельца, чтобы тот выплатил долги, но если подать на них в суд, они быстро перестанут это делать.

Есть исключение из этого правила. Задолженность по оплате коммунального ремонта напрямую связана с квартирой и платить за нее придется новому владельцу. Однако банк в этом мало заинтересован, поэтому такая проверка обычно не проводится.

Ремонт и технические особенности

К тому же общее состояние жилья и дома в целом проверяется редко. Главное, чтобы он не аварийный и не подлежал сносу. А то, например, что здесь часто гаснет свет, что лифт не работает или что месяцами нет горячей воды, банку наплевать. Заказчик решит эту проблему лично, если все же согласится приобрести такое жилье.

логично, что большинство продавцов предпочитают молчать о таких проблемах. Покупателю рекомендуется еще до покупки дома обойти будущих соседей и уточнить вместе с ними, с какими проблемами они чаще всего сталкиваются в этом доме. Отдельно следует отметить, что в некоторых случаях проблема может быть у самих соседей — шумных, алкоголиков и так далее.

Прописанные лица

Еще один момент, который может вызвать массу проблем у покупателя, но, в то же время, практически никогда не контролируется банком — зарегистрированные лица. Понятно, что если в квартире проживают несовершеннолетние, банк перед сделкой потребует согласие органов опеки и попечительства на продажу этого жилья. Но другие арендаторы его редко интересуют. Этот момент желательно проверить на себе, воспользовавшись отрывком из домашней книги.

Банковская проверка квартиры во многих случаях носит формальный характер. Если жильё в целом нормальное и явных проблем с ним нет, остальная финансовая организация переживает очень условно. Из-за этого у покупателя могли возникнуть всевозможные проблемы. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут, что именно важно учитывать в таких условиях. Они также могут сопровождать весь процесс покупки и продажи, чтобы любой покупатель мог избежать рисков, проблем и спорных ситуаций.