Раньше покупатели вкладывали деньги на недвижимость в основном наличными. Однако сегодня они могут выполнить аналогичную операцию в безналичном формате, используя аккредитив. Что это такое и каковы преимущества аккредитива перед другими способами оплаты?
- Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры
- Преимущества и недостатки аккредитива
- Виды аккредитивов
- Безотзывной и отзывной аккредитив при покупке квартире
- Покрытый и непокрытый аккредитив при покупке квартиры
- Прочие виды аккредитивов
- Кто оплачивает аккредитив при покупке квартиры
- Как составить договор купли-продажи квартиры через аккредитив
- Договор купли-продажи квартиры через аккредитив (образец)
- Схема покупки квартиры через аккредитив Сбербанк
- Образец заявления о намерении открыть аккредитивный счет
Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры
Аккредитив — это безналичный метод расчетов, при котором продавец и покупатель прибегают к помощи и посредничеству третьей стороны — банка. Схема расчета по аккредитиву следующая:
- Стороны (Продавец и Покупатель) заключают договор купли-продажи квартиры.
- Покупатель идет в банк и открывает там специальный счет для аккредитива. Сюда он перечисляет со своего банковского счета сумму, равную стоимости квартиры.
- Покупатель посещает Росреестр, где переоформляется право собственности на объект недвижимости.
- Продавец предоставляет банку договор купли-продажи с отметкой о регистрации в Росреестре. Это свидетельствует о том, что сделка состоялась и обе стороны выполнили свои обязательства.
- Банк проверяет договор и сопроводительную документацию. Если все было сделано правильно, деньги поступают на счет продавца.
Проще говоря, аккредитив служит промежуточным звеном между Покупателем и Продавцом. Основная цель этого расчета — финансовая защита обеих сторон сделки и предоставление им определенных гарантий. Деньги зачисляются на счет независимого посредника в лице банка, чтобы в процессе купли-продажи с ними не случилось неожиданных, неприятных и нежелательных эксцессов.
Банк также контролирует и контролирует работу Продавца и Покупателя, чтобы сделка проходила в соответствии с установленными договоренностями. В этом случае обман или мошенничество практически невозможны, потому что ни одна из сторон не имеет прямого доступа к деньгам.
Преимущества и недостатки аккредитива
Аккредитив имеет объективные преимущества перед другими способами оплаты. Это следующие преимущества:
|
Выгода |
Его описание |
|---|---|
|
Гарантия и безопасность |
Если продавец и покупатель договорятся между собой в обычном формате, велик риск, что в последний момент кто-то из них передумает выполнять свои обязательства. В этом случае деньги за квартиру уже можно заплатить. Чтобы вернуть их, покупателям часто приходится обращаться в суд, потому что продавцы колеблются или просто отказываются вернуть полную сумму. В случае аккредитива этого не произойдет. Однако аккредитив учитывает интересы не только покупателя, но и продавца. Деньги уже зачислены на счет, они просто считаются «временно заблокированными» для Продавца». Если транзакция не удалась по одной из сторон или по другой причине, деньги по аккредитиву будут возвращены на счет Покупателя. |
|
Безналичный расчет |
Ни Покупатель, ни Продавец не должны напрямую взаимодействовать с крупной суммой денег (выносить ее на улице, беспокоиться о безопасности и т.д.). Деньги переводятся с одного счета на другой. |
|
Депозит или предоплата не требуется |
И аванс, и депозит также выполняют гарантийную и охранную функцию. Оба авансовых платежа уплачиваются при заключении договора купли-продажи. Это подтверждает серьезность сторон и их намерение закрыть сделку. В случае аккредитива ни авансовый платеж, ни авансовый платеж не требуется. Покупатель сразу вносит полную стоимость квартиры на специальный счет. В результате покупка и продажа для обеих сторон становится намного проще. |
|
Оплачивать полную сумму в рассрочку не обязательно. Для получения денег оформлять квитанции не нужно |
Иногда покупатели соглашаются с продавцами платить деньги в рассрочку, потому что опасаются, что после единовременного платежа продавец может просто забрать их и исчезнуть. Оплата в рассрочку сопряжена с некоторыми трудностями: стороны должны указать все даты и суммы в договоре купли-продажи, а также оформить квитанции на получение денег. В случае аккредитива этого делать не нужно. |
Однако наряду с этим у аккредитивных счетов есть и недостатки. Это включает:
|
Дефект |
Его описание |
|---|---|
|
Возможное долгое ожидание |
Банки, предоставляющие аккредитивы, должны сотрудничать с другими банковскими учреждениями. Например, Покупатель может открыть аккредитив в Сбербанке, а Продавец называется клиентом Альфа-Банка. Оба финансовых учреждения должны будут взаимодействовать друг с другом: обмениваться информацией, отправлять документы и т.д. На все это потребуется время. |
|
Необходимость точного выполнения всех условий сделки |
Деньги будут окончательно переведены Продавцу только тогда, когда стороны выполнят все договоренности и предоставят необходимую документацию. Это могло быть потенциальной проблемой, потому что из-за малейшего непредвиденного обстоятельства корпус может «зависнуть в воздухе». |
|
Необходимость платить комиссию |
Для открытия аккредитива вам придется заплатить определенную сумму, которую банки определяют самостоятельно. |
Аккредитивный счет не следует путать с сейфом, поскольку эти методы расчета качественно отличаются друг от друга. В случае сейфа деньги выдаются наличными. Это реальные и физически ощутимые счета-фактуры, которые выставляются на время транзакции.
Сегодня кредитно-финансовые организации (например, сам Сбербанк) предлагают своим клиентам возможность оплаты как сейфом, так и аккредитивом. Первый метод более распространен и распространен, но расчет по аккредитиву более безопасен.
В случае сейфовой ячейки Покупатель тайно помещает деньги в хранилище, не раскрывая никому информацию о точной сумме, которая была помещена туда, и о том, была ли она размещена. Здесь продавцу остается надеяться только на честность покупателя. Если будет установлено, что Покупатель нарушил условия оплаты, банк не несет за это ответственности. Финансовое учреждение просто предоставляет ячейку, но не действует как фактический посредник в транзакции.
Если это аккредитив, то банк напрямую заботится о законности сделки. Финансовое учреждение несет ответственность за нарушение условий и обязательств аккредитива (статья 872 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Виды аккредитивов
Сегодня финансовые учреждения продают одновременно разные типы аккредитивов. Тип аккредитива выбирается Продавцом и Покупателем заранее. Это должно быть зафиксировано как в основном договоре купли-продажи квартиры, так и в заявлении Покупателя о готовности открыть аккредитив.
Безотзывной и отзывной аккредитив при покупке квартире
Большинство банков работают только с безотзывными аккредитивами. Такие аккредитивы нельзя просто открыть и закрыть в одностороннем порядке — это право не предоставляется ни продавцу, ни покупателю. Оба участника вместе должны принять решение о закрытии безотзывного аккредитива. Для этого в офисе банка оформляется заявление об отказе в использовании аккредитива.
Отзывный аккредитив может быть аннулирован (закрыт) покупателем в любое время без согласия продавца. Такие сделки практически не дают гарантий продавцам и, следовательно, привлекают очень мало людей. Именно поэтому отзывные счета в юридической практике практически не встречаются, а банки с ними редко работают.
Покрытый и непокрытый аккредитив при покупке квартиры
Понятия «покрытого» и «непокрытого» аккредитива неразрывно связаны с понятиями «банк-эмитент» и «названный банк». Банк-эмитент — это учреждение, перед которым стоит задача открытия аккредитива по запросу Покупателя (Плательщика, Принципала). Назначенный банк — это учреждение, ответственное за проверку документации и перевод средств продавцу (получателю).
В России одно и то же учреждение может быть одновременно и банком-эмитентом, и назначенным банком. Это происходит, если банк-эмитент решает самостоятельно урегулировать аккредитив и не делегировать свои полномочия исполняющему банку.
Покрытый (зарегистрированный) аккредитив предполагает, что банк-эмитент принимает деньги от Покупателя и переводит их исполняющему банку во время транзакции. Как только условия договора купли-продажи выполнены, исполняющий банк переводит всю сумму на счет Продавца. Преимущество покрытого аккредитива заключается в том, что деньги заранее разделяются, выделяются и уже передаются организации, которая переведет их напрямую Получателю. Это безотзывный покрытый аккредитив, который чаще всего используется при покупке квартиры.
Открытый (обеспеченный) аккредитив предполагает, что банк-эмитент не переводит деньги заранее указанному банку. Однако Уполномоченный банк оставляет за собой право самостоятельно списать полную сумму со счета банка-эмитента, если возникнет такая необходимость.
Прочие виды аккредитивов
Другие аккредитивы гораздо реже встречаются в юридической практике, но вы также должны знать о них. Мы говорим о:
- Аккредитив с красной оговоркой. Это предполагает, что Продавец может получить часть средств еще до предоставления необходимой документации. Деньги зачисляются исполняющим банком по запросу банка-эмитента. Основные условия такого «авансового» перевода (сумма денег, дата перевода и т.д.) должны содержаться как в основном договоре купли-продажи квартиры, так и в заявлении о намерении открыть аккредитив аккаунт.
- Накопительный аккредитив. Если после продажи и покупки на аккредитиве останутся неизрасходованные средства, Покупатель (Заявитель) может перенаправить их на другой счет в аккредитиве. В случае некумулятивного аккредитива это будет невозможно. Аккредитивный счет будет закрыт, и банк-эмитент просто должен будет вернуть средства на счет Покупателя.
Кто оплачивает аккредитив при покупке квартиры
Покупатель перечисляет деньги на аккредитив со своего лицевого счета. Плата за услугу (комиссия) оплачивается дополнительно. В «Сбербанке» размер такой ставки для сделок по купле-продаже недвижимости установлен на уровне 2 000 рублей.
Стороны самостоятельно решают, кто покрывает плату за услугу: это может быть продавец, покупатель или оба участника вместе. Эта статья расходов должна быть описана в договоре купли-продажи основной квартиры. Здесь указывается, что «комиссию за обслуживание аккредитива в размере… оплачивает… (продавец или покупатель)».
Как составить договор купли-продажи квартиры через аккредитив
Перед обращением в банк стороны уже должны составить и подписать договор купли-продажи квартиры по аккредитиву. Этот документ будет немного отличаться от стандартного (типового) договора купли-продажи квартиры.
Вот что необходимо указать и описать в договоре купли-продажи квартиры посредством аккредитива (отличия от стандартного договора купли-продажи выделены жирным шрифтом):
- Дата и место составления.
- Персональная информация о продавце и покупателе.
- Объект сделки (адрес, общая и жилая площадь, количество комнат).
- Основание и подтверждение права собственности продавца (выписка из ЕГРН + титульный документ, например, предыдущий договор купли-продажи / акт дарения / свидетельство о праве на наследство и т.д.).
- Стоимость квартиры (цифрами и прописью).
- Порядок расчетов. Здесь указано, что полная стоимость квартиры в размере . рублей оплачивается Покупателем через аккредитив. Также указываются тип такого аккредитива, дата, до которой Покупатель соглашается открыть аккредитив, и название банка, в котором будет открыт аккредитив. Кроме того, дата вступления в силу самого аккредитива оговаривается и оговаривается заранее. Именно в этот период стороны должны успеть заключить договор с Росреестром, а продавец также должен посетить банк для предъявления документов.
- Ответственность сторон в случае неисполнения аккредитивов. Например, если Покупатель не открывает аккредитив в течение указанного срока, за каждый день просрочки может взиматься штраф (проценты).
- Права и обязанности сторон.
- Пункт о наличии ограничений или обременений в квартире, порядок их устранения.
- Пункт о наличии лиц, состоящих на учете или временно уволенных, порядок их увольнения.
- Пункт о наличии задолженности по векселям, порядок их погашения.
- Техническое и санитарное состояние квартиры на данный момент.
- Ответственность сторон в случае срыва сделки.
- Порядок разрешения конфликтов.
- Порядок оплаты расходов. Помимо стандартных комиссий, вам нужно будет указать, кто платит комиссию за открытие аккредитива в размере . рублей.
- Пункт о необходимости регистрации данного договора в Росреестре.
- Количество оригинальных копий. В случае аккредитива рекомендуется подготовить 4 оригинальных договора: 1 для продавца, 1 для покупателя, 1 для Росреестра и 1 для банка.
- Подписи сторон с расшифровками.
Договор купли-продажи квартиры через аккредитив (образец)
Приведенный ниже документ можно использовать в качестве примера контракта.
Схема покупки квартиры через аккредитив Сбербанк
Чтобы открыть аккредитив, покупатель должен будет посетить любое отделение Сбербанка. Покупатель должен быть гражданином РФ, а также являться клиентом данного банка и иметь здесь личный счет. У продавца может быть счет в том или ином банке.
В отделении Сбербанка покупатель оформляет декларацию о намерениях открыть аккредитивный счет для финансовых расчетов при купле-продаже квартиры. Здесь указана следующая информация:
Комиссия за обслуживание аккредитива может быть оплачена наличными при подаче заявки или списана с лицевого счета Покупателя. Если стороны впоследствии решат обновить аккредитивный счет, плату за услугу придется уплатить снова.
продлить аккредитив в одностороннем порядке невозможно — для этого необходимо согласие как продавца, так и покупателя. Кроме того, условия аккредитива не могут быть изменены в одностороннем порядке.
Для открытия аккредитива Покупателю потребуется всего 2 документа:
После этого указанный банк начнет обработку заявки и открытие аккредитива. Среднее время открытия аккредитива в Сбербанке составляет всего 10 минут. После зачисления денег на счет покупателя (плательщика) аккредитив считается созданным.
После регистрации перехода права собственности в Росреестр продавец приносит в исполнительный банк следующие документы:
Проверка представленной документации осуществляется исполняющим банком в течение 5 дней. Если все условия основного договора купли-продажи соблюдены, банк положительно принимает решение о переводе денег на счет продавца. На транзакцию уйдет еще до 3-х дней. После этого временный аккредитив закрывается, и транзакция считается завершенной.
Образец заявления о намерении открыть аккредитивный счет
Приведенный ниже документ можно использовать как пример заявки, поданной в банк.
Оформление аккредитива при покупке квартиры — сложная процедура, которая включает в себя целый ряд юридических действий. Для начала необходимо оценить условия сделки и выбрать тип аккредитива. Далее вам необходимо будет без ошибок составить договор купли-продажи квартиры, описав здесь аккредитивы сторон. Наконец, вам нужно будет правильно составить заявку и правильно открыть банковский счет. Не знаете, как именно произвести такой расчет при покупке квартиры? Свяжитесь с юристом сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на свои вопросы.
