Желание расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) квартиры может возникнуть по разным причинам: покупатель не оплатил указанную в договоре сумму; хозяин отказывается покидать квартиру; другие заявители явились на жилье; условия проживания не соответствуют ожиданиям. Иногда стороны договариваются о взаиморасчетах по сделке и заключают договор, но чаще приходится обращаться в суд.
уметь защищать свои права необходимо еще до заключения договора купли-продажи. Это позволяет включить необходимые элементы в денежно-кредитную политику, иначе отменить операцию не удастся даже в суде.
- Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры
- До регистрации
- После регистрации
- Основания и условия для расторжения сделки
- Недействительность сделки
- Возможные причины отмены сделки для покупателя и продавца
- Существенные изменения условий
- В течение какого времени можно расторгнуть договор
- Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации
- Порядок действий при решении вопроса в согласительном порядке
- Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры
- Как расторгнуть договор купли-продажи в суде
- Как составить иск
- Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры
- Документы
- Госпошлина
- Период ожидания
- Срок исковой давности
- Как обезопаситься от срыва договоренностей
- Судебная практика
Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Процесс заключения договора «растянут» во времени. Это связано с необходимостью сбора справок, проверки документов, решения проблем с органами опеки и попечительства, банком. В этот период может случиться так, что конкретный продавец (покупатель) откажется от намерения заключить сделку или, поддавшись давлению, подпишет договор, но постарается быстро все «вернуть в норму». Закон дает такую возможность. Гражданский кодекс регулирует не только процесс заключения сделки, но и порядок ее разрешения.
Отказываясь от договора, собственник и покупатель надеются, что имущество будет возвращено одному, а деньги — другому. Однако, если в договоре нет положений, предполагающих возврат имущества, прекращение сделки не является основанием для возврата квартиры покупателю.
Например, в соглашении говорится: «.. если указанные условия не выполняются ни одной из сторон, соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке или по взаимному согласию». Из содержания ясно, что разрешение возможно, но оно ничего не предполагает.
При необходимости: «… После расторжения договора Продавец и Покупатель обязуются вернуть то, что было выполнено в соответствии с их обязательствами», а затем указать, когда товар будет возвращен: «… Возврат должен быть произведен в течение n дней. Если это условие не выполняется, нарушителю выплачивается штраф в размере m».
Если договор был заключен без нарушения закона, только при наличии таких элементов можно вернуться в исходное состояние.
Согласно ст. 450-453 ГК РФ, возможно расторжение заключенного договора купли-продажи:
Стоит понимать, что «расторгнуть» договор не означает забыть о нем и жить по-прежнему. Вам нужно будет заключить «договор о расторжении договора» в том виде, в котором изначально был составлен документ купли-продажи.
До регистрации
Ключевым моментом при покупке квартиры является смена собственника. Только после регистрации покупатель становится собственником, имеющим право распоряжаться недвижимостью. До тех пор продавец остается полноправным владельцем.
На этом этапе для завершения сделки достаточно заключить договор о расторжении договора.
Если документы поданы на регистрацию, но она еще не состоялась, стороны должны подать нотариальный договор о расторжении и заявление о прекращении регистрационной деятельности.
После регистрации
Если покупатель стал законным владельцем и все условия договора уже выполнены, документ недействителен и отменять нечего.
Отказаться от сделки можно будет только в случаях, предусмотренных законодательством, а также в случае, если условия расторжения сделки были ранее предусмотрены в соглашении.
Пример. Граждане Смирнова и Любищенко (владелец двух квартир-студий, расположенных по соседству) заключили договор, в котором сказано, что если новый собственник квартиры будет проводить ремонтные работы в выходные дни, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке. Смирнова решила произвести ремонт, но по договору она не сможет нарушить тишину на выходных, даже если будет действовать в рамках действующего законодательства. В противном случае не исключена отмена транзакции.
Один из вариантов выхода из сложной ситуации — заключение новой денежной политики, согласно которой квартира будет передана предыдущему владельцу.
Основания и условия для расторжения сделки
Основная статья закона, на которую делается ссылка в случае расторжения договора, — это ст. 450 ГК РФ. Согласно пункту 2 изменение или расторжение договора возможно по одной из причин:
В положениях подчеркивается свобода договорных отношений, возможность исправить ситуацию.
«Существенные» нарушения — это нарушения, которые наносят ущерб пострадавшей стороне и препятствуют получению ожидаемой выгоды. При этом под «существенностью» стороны могут понимать разное.
Пример. Гражданка Пинчева обратилась в суд с ходатайством о признании договора недействительным, так как информация о наличии в доме тараканов и мышей была скрыта от нее. Суд признал эту причину незначительной.
Недействительность сделки
Следует проводить различие между прекращением договора по обоюдному согласию и расторжением договора. Последнее регулируется гл. 2 ГК РФ. По закону сделка может быть признана недействительной, поскольку она недействительна.
Транзакция считается недействительной при наличии следующих обстоятельств:
Правовые последствия возникают после признания сделки купли-продажи недействительной. Стороны возвращают все, что было получено после заключения договора, а в случае невозможности возврата квартиры в натуре, ее стоимость будет возмещена.
Возможные причины отмены сделки для покупателя и продавца
Покупатель может воспользоваться правом расторжения договора в одностороннем порядке в следующих случаях:
Продавец может инициировать разрешение, если покупатель:
Указанные причины условны, противоречат судебной практике расторжения договора купли-продажи квартиры. Акцент делается на том, чтобы стороны были свободны в своем выборе и должны были более ответственно подходить к подготовке соглашения.
Прекращение денежно-кредитной политики возможно только по уважительным причинам, хотя неуплата денег одной из сторон также может считаться недостаточной причиной для отказа от договора. В таких случаях продавцу рекомендуется подать заявку на выплату денежных средств и начисление единовременной суммы.
Наиболее частые нарушения:
В таких ситуациях желательно проконсультироваться с юристом, чтобы выбрать правильный курс действий.
Существенные изменения условий
Если одной из сторон неизвестны обстоятельства, которые могут кардинально изменить решение о покупке квартиры, договор может быть расторгнут.
Примеры таких обстоятельств:
- После непродолжительного проживания выяснилось, что дом находится в руинах и подлежит сносу.
- Резкие изменения в экономике привели к падению (росту) курса расчетной валюты. В результате одна из сторон несет значительные убытки.
- В соседней квартире есть парикмахерская (сауна, игровая и т.д.), что мешает спокойно провести время дома.
При грамотном оформлении документов такие неудобства можно было выявить даже при заключении предварительного договора, после проверки плана реконструкции города, после знакомства с соседями. Не проявив вовремя бдительность, потерпевшая сторона должна будет разрешить дело в суде, и исход может быть непредсказуемым.
Пример. Гражданин Соболев купил квартиру. Более чем через 2 года он подал иск в суд, утверждая, что требовал отмены сделки со всеми вытекающими последствиями, так как не мог предполагать резкого ухудшения здоровья и последующей потребности в средствах. Суд удовлетворил иск и обязал продавца, давно распорядившегося деньгами, вернуть полученную сумму.
В течение какого времени можно расторгнуть договор
Время разрешения зависит от сопутствующих обстоятельств:
- Если договор еще не заключен, регистрация не производилась, он может быть расторгнут путем примирения в любое время до регистрации.
- Если договор исполнен, оснований для недействительности нет, проводится обратная операция, срок которой не ограничен.
- Они обращаются в суд, если не удается договориться о расторжении, есть основания признать договор недействительным. Срок подачи претензии — 3 года с момента совершения сделки или с момента, когда потерпевшая сторона узнала о нарушении своих прав.
Согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ, если договор является срочным, вытекающие из него обязательства считаются выполненными по истечении срока действия договора. Другое правило применяется при составлении договора купли-продажи недвижимости: поскольку срок действия не установлен, он актуален до тех пор, пока стороны окончательно не выполнят взятые на себя обязательства.
Если квартира передана, деньги уплачены в указанный срок, произошла регистрация перехода права собственности и все выполнено в рамках закона, договор может быть расторгнут только при наличии уважительной причины. А насколько весомыми будут аргументы, решит суд.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации
Способы прекращения договорных отношений различаются по затратам времени, усилий и материальных ресурсов. Если вы выберете путь наименьшего сопротивления, это заключение сделки.
Порядок действий при решении вопроса в согласительном порядке
Независимо от того, зарегистрирован ли договор, его можно разрешить путем примирения. Это требует:
|
Если регистрация не состоялась |
Если регистрация прошла успешно |
|---|---|
|
Обсудить возможность заключения дополнительного соглашения о расторжении договора |
Обсудить возможность совершения обратной транзакции |
|
Заключить договор о расторжении договора купли-продажи |
Заключить новый договор купли-продажи, в котором покупатель становится продавцом той же квартиры, а продавец становится покупателем |
|
Заверить документ у нотариуса, если он был ранее заверен, или просто подписать, если договор составлен в простой форме |
Обеспечим нотариальное заверение, зарегистрируем договор |
Сообщение о намерении расторгнуть договор направляется в письменной форме, предпочтительно по почте в виде письма со списком приложений. Вторая сторона может пересмотреть предложение в течение 30 дней (если иное не оговорено в контракте). В случае отказа не избежать суда.
Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры
Эту процедуру необходимо соблюдать и при обращении в суд. Судебная власть участвует только в том случае, если сторонам не удалось прийти к компромиссу.
Как расторгнуть договор купли-продажи в суде
Процесс защиты интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. Если вы не осознаёте всю сложность процесса, вам следует следовать инструкциям:
- Провести предварительное разрешение спора, получить доказательства бесперспективности договорного решения проблемы.
- Пожаловаться. Он может указывать на обязательство расторгнуть договор, вернуть имущество или денежные средства. Допускается объединение 2-х и более жалоб в одну жалобу.
- Подготовьте сопутствующие документы.
- Вы подаете в суд.
- Примите участие в испытании.
- Получите решение суда.
Судья может вынести приговор:
Чтобы получить положительное решение, необходимо ответственно подойти к составлению заявления и сбору доказательств.
Как составить иск
Форма и содержание документа должны соответствовать ст. 131 ГПК РФ. Он разделен на несколько частей:
Если в иске содержится прошение о «расторжении договора» и регистрация уже прошла, то, по сути, расторжение ни к чему не приведет. Необходимо добавить еще один пункт «.. обязать ответчика вернуть истцу имущество (сумму), переданное по договору купли-продажи».
Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры
Документы
К обращению прилагаются:
Дело с приложениями рассматривается судьей в 5-дневный срок, после чего выносится решение о начале гражданского судопроизводства.
Поскольку стоимость квартиры превышает 50 тысяч рублей, такие дела рассматриваются в районном суде.
Госпошлина
Расчет суммы, подлежащей выплате накануне подачи заявления, производится согласно п.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ. В документе указываются суммы, с которых производится расчет. Госпошлина рассчитывается исходя из стоимости кредита (стоимости имущества).
| Стоимость иска, руб. | Фиксированная ставка, руб. | п,% | Размер удержания, руб. |
|---|---|---|---|
| Менее 20 000 (госпошлина не менее 400 руб.) |
— | 4 | — |
| 20,001–100 000 | 800 | 3 | 20 000 |
| 100.001-200.000 | 3 200 | 2 | 100 000 |
| 200 001–1 000 000 | 5200 | 1 | 200 000 |
| Более 1000000 (госпошлина не более 60 тыс руб.) |
13 200 | 0,5 | 1 000 000 |
Дополнительные расходы будут связаны с услугами юриста при составлении иска, разъяснении положений закона.
Период ожидания
Такие дела рассматриваются в течение 2 месяцев со дня подачи жалобы. Вторая сторона сможет обжаловать решение в апелляционном порядке, тогда суд продлится до полугода.
Срок исковой давности
Расторжение договора в судебном порядке возможно только в течение срока давности, который составляет 3 года с момента его регистрации.
Если потерпевшая сторона имеет веские причины для нарушения срока подачи апелляции, вы можете обратиться в суд с просьбой восстановить этот срок и предоставить доказательства обстоятельств, препятствующих досрочной регистрации дела.
Как обезопаситься от срыва договоренностей
Только бдительность покупателя и продавца поможет вернуть имущество или деньги. Все существенные условия необходимо перечитать, сверить, сверить данные в договоре с документами.
Перед заключением основного договора заключается предварительный, нарушение его условий уже свидетельствует о недобросовестности нарушителя.
Это соглашение должно содержать пункты:
Если начались нарушения этих пунктов, составляется жалоба. В документе зафиксировано, какие договоренности были нарушены. Впоследствии заявление может быть использовано в суде как доказательство несоблюдения условий договора.
Судебная практика
Для продавца неуплата покупателем стоимости квартиры представляется важным условием расторжения договора, однако при рассмотрении дела в судебных органах судьи обычно имеют иное мнение. Об этом свидетельствует пример, взятый из судебной практики.
Гражданин Ш. Он купил квартиру у L по договору купли-продажи. В документе указана продажная стоимость XX рублей, из которых L заплатила лишь 1,25%. Покупатель обещал выплатить оставшуюся сумму к 2014 году, но до этой даты оплата не была произведена. Ш подал иск и представил следующие аргументы в пользу расторжения договора:
Обвиняемый не явился, место его жительства никому не известно, судебное заседание проходило в отсутствие Л.
Следовательно, судья не удовлетворил ходатайство Ш о расторжении договора, мотивируя это следующим:
Следовательно, судья пришел к выводу, что нет никаких юридических или договорных положений, позволяющих расторгнуть договор в случае неуплаты стоимости квартиры. Продавцу остается только попросить сумму в суде.
Такая практика доказывает: безопаснее заключить договор с банком, включить в него пункты о снятии денег с ячейки после перехода права собственности. Таким образом, сделка будет безопасной для обеих сторон. К сожалению, осознание того, что доверить сделку пришлось опытному юристу, приходит только после разочарования. Чтобы дважды не ошибиться, чтобы не тратить зря время и силы, спросите юриста сайта ros-nasledstvo.ru: какие обстоятельства будут убедительными для расторжения договора купли-продажи квартиры? Как я могу заключить соглашение о добровольном аннулировании? В каком суде аннулируется сделка? Сколько стоит расторжение договора купли-продажи? Консультация бесплатна для всех посетителей портала.
