В случае платного отчуждения квартиры продавец и покупатель могут заключить не только основной договор, но и предварительный договор купли-продажи. В этом документе изложены права и обязанности сторон, а также договоренности между ними. Однако иногда бывает, что сделка расторгается либо по вине покупателя, либо по вине продавца, либо по взаимной договоренности. Можно ли в этом случае расторгнуть предварительный договор купли-продажи, и как это правильно сделать с юридической точки зрения?
- Предварительный договор купли-продажи квартиры: суть и назначение
- Можно ли расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры
- Срыв сроков: автоматическое аннулирование
- Ошибки в тексте: автоматическое аннулирование
- По одностороннему желанию Продавца или Покупателя
- По обоюдному согласию
- Как составить письменное уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке
- Образец письменного уведомления о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке
- Как составить соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
- Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
- Как расторгнуть предварительный договор и вернуть аванс/задаток
Предварительный договор купли-продажи квартиры: суть и назначение
Предварительное соглашение — это формальное соглашение, заключаемое между продавцом и покупателем в соответствии с положениями главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. Граждане часто воспринимают предварительную договоренность как формальный документ, но это большая ошибка. Это соглашение уже связывает стороны сделки целым рядом правоотношений.
Предварительный договор выполняет функцию гарантии и обеспечения, что важно для обеих сторон сделки. Заключая этот документ, Покупатель получает уверенность в том, что определенная жилая площадь будет, так сказать, «забронирована» для нее по указанной цене. Продавец уверен, что квартира будет им куплена вовремя.
Предварительный договор имеет некоторые характеристики, а именно:
- Не зарегистрирован в госорганах (например, в Росреестре).
- В нем указана точная дата, до которой стороны должны заключить основной договор купли-продажи. Основная версия договора подлежит государственной регистрации.
- Он удостоверяет обоюдное намерение сторон заключить сделку, но не удостоверяет передачу права собственности и проведение продажи как таковой (эту задачу выполняет основная версия договора).
В предварительном соглашении отражен весь комплекс условий, в соответствии с которыми стороны хотят совершить сделку с недвижимостью. Эти ключевые моменты предварительной подготовки должны быть впоследствии продублированы в основном контракте, заключенном между Продавцом и Покупателем. Это касается стоимости квартиры, порядка оплаты расходов и т.д.
Если стороны предполагают, что в будущем они захотят изменить определенные моменты, сама возможность такого изменения также должна быть описана в тексте предварительного соглашения. Основная версия документа может содержать некоторые отличия от предварительной версии, но это не глобальные корректировки, полностью меняющие характер и ключевые условия сделки.
Вот почему предварительный договор должен быть сначала тщательно обсужден, а после его составления и подписания он должен быть проверен на предмет неточностей, ошибок, формальных и / или существенных ошибок.
Заключение предварительного договора купли-продажи — это не обязанность, а только право Продавца и Покупателя. Они могут пропустить этот шаг и сразу перейти к завершению основной версии документа. В большинстве случаев предварительная договоренность заключается, когда в настоящее время существуют препятствия для совершения сделки (например, продавец продолжает сбор документов на отчуждение и т.д.).
Предварительный договор не требует обязательного нотариального заверения, хотя по желанию сторон сделки он может быть заверен в нотариальной конторе. Документ приобретает полную юридическую силу с момента его подписания обеими сторонами.
Можно ли расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры
Да, предварительный договор может быть расторгнут как Продавцом, так и Покупателем или обеими сторонами сделки совместно. Однако расторжение предварительного договора возможно только при наличии реальной и объективной причины (причины). Эти базы можно разделить на 4 большие категории.
Срыв сроков: автоматическое аннулирование
Прекращение предварительного договора происходит автоматически в случае нарушения условий. Например, в тексте предварительного соглашения может быть указано, что стороны договорились заключить основную версию документа до 31 января 2019 года. Однако срок уже истек, и ни Продавец, ни Покупатель не предприняли никаких действий для заключения этот документ. Считается, что стороны мирового соглашения взаимно и взаимно отказались от выполнения своих обязательств и договоренностей, а это означает, что предварительное соглашение недействительно. Далее Продавец и Покупатель не связаны какими-либо правоотношениями в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Автоматическое расторжение предварительного договора происходит даже в том случае, если в тексте не указана точная дата заключения основного договора. В этой ситуации договор признается действительным в течение 1 года со дня его подписания. Если в течение этого срока стороны не заключат основной договор купли-продажи (по взаимному согласию или по взаимному бездействию), то предварительный договор считается недействительным.
Ошибки в тексте: автоматическое аннулирование
Предварительный договор автоматически расторгается, если в его тексте обнаруживаются ошибки, упущения и недостатки. Например, неправильно написано название какой-либо части, есть неточности в идентифицирующем описании свойства и т.д. Если Продавец и / или Покупатель обнаружат такое упущение, они смогут следовать 1 из 2 возможных путей — или заключить новый предварительный договор со всеми необходимыми исправлениями, или просто отказаться от его заключения.
По одностороннему желанию Продавца или Покупателя
Предварительный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по желанию любой из сторон (ст. 450.1 ГК РФ). Автоматической отмены документа больше не будет: для его разрешения гражданин должен будет выполнить несколько шагов и соблюдать регламент:
| Шаги | Разъяснения |
|---|---|
|
Шаг 1. Внимательно прочтите текст самого документа. |
Как правило, в предварительный договор включается отдельный пункт, в котором описаны условия (причины) его расторжения. Этот элемент следует использовать как главную инструкцию. Вам также необходимо будет изучить оставшиеся пункты о том, какие права, обязанности и соглашения были у продавца и покупателя. Если окажется, что какое-либо условие не было должным образом соблюдено, это также может стать основанием для расторжения договора. |
|
Шаг 2. Однозначно сформулируйте причину расторжения предварительного договора. |
В качестве примера Покупатель может сослаться на несоблюдение следующих положений договора: непредоставление исчерпывающей информации или документации по объекту недвижимости, неуплата Продавцом коммунальных услуг, отказ от регистрации аренды квартиры продавцом и т д. В свою очередь, Продавец может сослаться на то, что Покупатель не внес полную сумму депозита или предоплаты в установленный срок и т.д. |
|
Шаг n. 3. В одностороннем порядке направить второй стороне сделки письменное сообщение о расторжении предварительного договора. |
Предварительный договор будет расторгнут, как только вторая сторона получит такое уведомление. важно, чтобы в тексте предварительного соглашения не было запрета на односторонний отказ от проведения операции. Если такой запрет существует, отправка письменного сообщения не будет иметь никакого эффекта. В этом случае расторгнуть договор можно будет либо путем подписания Договора при его расторжении, либо в судебном порядке. |
Некоторые граждане считают, что при желании могут легко и просто расторгнуть предварительный договор по любой причине (например, Покупатель найдет более выгодное предложение от другого Продавца и т.д.). Однако это мнение не совсем верно. Сторона транзакции, не имеющая логической и объективной причины для расторжения, сможет расторгнуть договор только в случае согласия второй стороны сделки. Однако вторая сторона не может дать свое согласие и обратиться в суд с жалобой «В случае принуждения к заключению основного договора купли-продажи квартиры».
Итак, если одна из сторон категорически отказывается расторгнуть предварительный договор, дело передается в суд. Рассмотрение таких споров осуществляют мировые суды (если цена запроса менее 50 тысяч рублей) и районные суды (если цена запроса превышает 50 тысяч рублей).
Обычно судебные дела возбуждаются в связи с подачей искового заявления «При расторжении предварительного договора и привлечении денежных средств». Исход конфликта будет зависеть от того, какой из участников приводит более убедительные аргументы и доказательства в защиту своей позиции. Предварительный договор может быть расторгнут или использоваться судом как основание для обязательного заключения основного договора. Проигравшей стороне также придется нести все расходы оппонента и, возможно, компенсировать ему моральный ущерб деньгами.
По обоюдному согласию
Самый простой и удобный способ разрешить ситуацию — расторгнуть предварительный договор полюбовно. Эта процедура выполняется в самом начале. Это может быть выполнено только по обоюдному желанию сторон сделки. В этом случае стороны должны заключить договор о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры.
Как составить письменное уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке
Письменное уведомление не имеет установленного государственного стандарта. Нотариально заверять это не нужно. Единственное требование — это письменный формат. Мы рекомендуем вам включить следующую информацию:
Письменное сообщение должно быть отправлено Получателю заказным письмом с полным списком приложений и уведомлением о вручении. В этом случае Отправитель должен будет сохранить дубликат письма — эта копия будет полезна в случае, если вторая сторона не желает признавать договор расторгнутым и инициирует судебный иск.
Образец письменного уведомления о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке
Приведенный ниже документ можно использовать в качестве шаблона для письменного общения.
Как составить соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
Соглашение имеет более доказательную силу, чем письменное уведомление. Главное преимущество такого соглашения — совместное участие обеих сторон в процедуре его подготовки.
В соглашении нет строгой схемы. Не требует нотариального заверения и приобретает полную юридическую силу с момента подписания Продавцом и Покупателем. Здесь вводится следующая информация:
- Дата и место заключения Соглашения.
- Персональные данные продавца (включая паспортные данные)
- Персональные данные покупателя (включая паспортные данные).
- Ссылка на предварительный договор купли-продажи, который предполагается расторгнуть (номер и дата заключения).
- Описание объекта недвижимости (адрес, этаж, количество комнат, фильмы и т.д.).
- Указание даты расторжения договора.
- Указание даты вступления в силу Соглашения (обычно «с момента подписания»).
- Порядок возврата предоплаты.
- Количество оригиналов Соглашения (составляется от 1 экземпляра на Продавца и Покупателя).
- Подписи сторон договора с расшифровкой инициалов.
Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
Следующий документ, составленный сторонами по взаимному согласию, может быть использован в качестве образца договора.
Как расторгнуть предварительный договор и вернуть аванс/задаток
Положения, описывающие порядок возврата аванса или депозита в случае банкротства операции, также должны быть описаны в тексте предварительного договора купли-продажи. Однако местные условия, установленные продавцом и покупателем, пока не могут противоречить общим нормам законодательства Российской Федерации.
Следовательно, если Покупатель уже заплатил Продавцу аванс, полная сумма должна быть просто возвращена Покупателю. Неважно, кто инициировал разрешение сделки: аванс должен быть возвращен стороне, уплатившей его.
Если Покупатель внес Продавцу задаток, порядок его возврата будет зависеть от причин срыва сделки. Всего может быть 4 варианта развития событий:
- Контракт был расторгнут по взаимному соглашению сторон. В этом случае задаток должен быть полностью возвращен Покупателю.
- Соглашение было признано расторгнутым, поскольку с момента его подписания прошел 1 год. Залог Покупателю не возвращается, а остается у Продавца.
- Договор был расторгнут по вине Покупателя (невыполнение обязательств и нарушение действующих договоренностей). Залог остается у продавца.
- Договор был расторгнут по вине продавца. Покупатель должен получить двойной залог (добровольно или через суд).
Дата возврата аванса или депозита должна быть задокументирована — либо в письменном сообщении, либо в мировом соглашении сторон.
Возврату подлежит только та сумма, которая указывается в предварительном договоре и в квитанции денег (этот документ должен был быть составлен при прямом переводе денежных средств). Если нет поступления денег и продавец отказывается вернуть задаток или аванс, вы можете обратиться в суд для составления жалобы «На незаконное обогащение физического лица». Затем суд должен будет предоставить банковские выписки, подтверждающие перевод денег ответчику. Что касается денежных переводов, истец может запросить свидетельские показания.
Если невозможно разрешить ситуацию мирным путем, Покупатель (если ему необходимо вернуть деньги) может инициировать судебный иск, составив претензионную декларацию «При снятии депозита в двойной мере» или «При возврате суммы предоплаты ». Чтобы не вести несколько параллельных судебных процессов, эти претензии можно объединить с основным заявлением — «К расторжению предварительного договора и привлечению денежных средств».
Расторжение предварительного договора купли-продажи — сложная юридическая процедура, состоящая из нескольких этапов одновременно. Инициатор этого события должен будет правильно сформулировать причину, определить точную процедуру и оформить необходимую документацию (письменное сообщение, предварительное соглашение или даже заявление о претензии). Не знаете точно, как расторгнуть предварительный договор? Обратитесь к юристу на ros-nasledstvo.ru за бесплатной консультацией и получите ответы на свои вопросы.
