Раздел квартиры в долевом участии в строительстве

Расторжение брака и последующий раздел общинного достояния — не такая уж редкая ситуация. Но если раздел общего имущества все же более-менее прост, то с разделом жилых помещений, приобретенных по договору участия в капитале (DAC), все не так просто.

Что такое ДДУ

DDU — это договор долевого участия в строительстве жилого дома, при заключении которого приобретается недвижимость. При покупке жилья по такому договору право собственности переходит к собственнику не сразу после заключения договора, а спустя некоторое время, после полного возврата стоимости имущества и завершения строительных работ.

Часто от подписания договора до перехода права собственности на квартиру проходит несколько лет, то есть покупка и возможное последующее разделение жилого помещения по DDU осложняются тем, что перерыв между оплатой жилые помещения на строящемся заводе и фактическое получение их в собственность требует довольно длительного периода времени.

Отличие ДДУ от купли-продажи

В отличие от покупки дома по договору купли-продажи, покупка квартиры в разрезе дошкольного образовательного учреждения происходит на этапе строительства жилого дома, по сути, гражданин инвестирует не в готовое жилье, а в строящийся. При этом он не сразу вносит полную сумму, а выплачивает задолженность в рассрочку. Но даже после того, как будет оплачена полная сумма, указанная в договоре, еще не факт, что квартиру сразу переселят в квартиру. Строительство дома может продолжаться еще год-два, иногда такие дома становятся долгосрочными постройками.

Согласно DDU, гражданин может стать суверенным собственником дома только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Невозможно купить готовую квартиру в новостройке с договором долевого участия; В этом случае покупка возможна только по стандартному договору купли-продажи. Если покупателями жилого помещения по договору дошкольного образования являются одновременно несколько граждан, например супружеская пара, доли собственности каждого из будущих совладельцев могут быть установлены в договоре долевого участия.

Нюансы раздела квартиры, купленной по ДДУ при различных вариантах ее оплаты

Разделение жилых помещений, приобретенных по договору долевого владения, осложняется тем, что с момента заключения договора до момента перехода квартиры в собственность покупателя может пройти довольно длительный период времени, часто несколько лет. Учитывая, что кредитные средства часто используются для выплаты следующего взноса, при разделении могут возникнуть довольно сложные ситуации.

При разделе имущества принципиальный вопрос: у кого он был куплен, и раздел купленной квартиры с DDU не исключение. Принято считать, что до брака и после его расторжения у каждого из супругов были свои личные деньги; во время брака все они считаются паевыми фондами, независимо от того, кто принес деньги в общую «копилку».

Итак, давайте рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

Квартиру по ДДУ была куплена до вступления в брак

В этом случае происходит следующее: договор был заключен до регистрации, все средства были внесены еще до свадьбы, но зачастую регистрация права собственности на квартиру происходит уже в период брачных отношений.

Независимо от того, была ли собственность уже зарегистрирована в качестве супружеской собственности, второй супруг не имеет на нее права и не может претендовать на часть дома в случае развода и раздела общего имущества. Эта процедура существует потому, что один из супругов потратил личные деньги, заработанные до свадьбы, на покупку квартиры и, следовательно, второй супруг не имеет никакого отношения к жилью.

Договор ДДУ подписывался до брака, но денежные средства выплачивались совместно, после вступления в брак

Несмотря на то, что договор был подписан только с одним из супругов, эта квартира приравнивается к общей собственности и делится между супругами поровну, поскольку деньги на жилье внесены паевые инвестиционные фонды.

Даже если недвижимость была зарегистрирована на имя супруга, заключившего договор сразу после сдачи дома в эксплуатацию, в случае развода и раздела совместной собственности квартира делится поровну. Если супруг (а), который является единственным владельцем дома в делах, уклоняется от раздела, второй супруг, не входивший в дошкольное учреждение, может обратиться в суд с ходатайством о признании права собственности на оспариваемую долю квартиры.

 Договор оформлен до брака, но выплаты производились частями каждым из супругов из личных средств

Личные средства не могут быть отнесены к обычным активам. Это могут быть деньги:

При этом не имеет значения, какой из супругов указан в акционерном соглашении, эта квартира должна быть разделена на доли, соответствующие денежному взносу каждого из супругов на покупку недвижимости. Доказательством могут служить банковские выписки, договоры купли-продажи движимого имущества, пожертвования, квитанции, чеки и другие документы, подтверждающие вложение личных средств в покупку недвижимости.

На покупку квартиры один из супругов оформлял кредит, который погашался (полностью или частично) уже после вступления в брак

Ситуация зависит от того, какая часть ссуды была погашена до расторжения брака.

1. Кредит был полностью погашен после свадьбы. Если один из супругов также брал ссуду до свадьбы, но ссуда была погашена позже, то при расторжении брака имущество делится поровну, так как все заемные средства погашены паевыми фондами.
2. Часть ссуды была погашена до заключения брака. Имущество будет разделено в соответствии со средствами, вложенными каждым из супругов. То есть супруг, оплативший перед свадьбой часть стоимости жилья из личных средств, получит большую долю жилья, чем вторая половина.
3. Часть ссуды погашена совместно, остальное выплачивалось супругом, который после расторжения брака начал дошкольное образование. Ситуация аналогична второму пункту. Супруг, который больше всего вложил в дом, получит большую долю собственности.

Договор был заключен на мужа или жену в период брака, половина стоимости была выплачена совместно, вторая — супругом, заключавшим договор уже после развода

Половина квартиры, за которую были внесены солидные деньги, делится между сторонами поровну, вторая целиком передается в собственность супругу, который поступил в дошкольное образование, так как он оплатил ее за свой счет.

Таким образом, один супруг получает четверть жилой площади, другой — три четверти.

ДДУ заключен в период брака, все деньги выплачены, но на дату расторжения брака и раздела совместной собственности дом не введен в эксплуатацию

Общей квартиры как таковой нет, и делить вроде нечего. Но законодательство позволяет разделить не только имеющееся имущество, но и право на получение такого имущества в будущем.

Таким образом, супруги имеют право принять ответные меры в отношении строительной компании, заключившей договор об участии в капитале в реализации имущественных прав каждого из супругов после строительства жилого дома.

Не все варианты, которые могут возникнуть при разделении имущества, приобретенного в соответствии с соглашением о долевом владении, не были перечислены выше. Ситуация может осложняться разными факторами, например:

Как разделить квартиру, купленную по ДДУ

Есть два способа разделить собственность:

Варианты раздела

Есть три варианта разделения жилого пространства:

1. По брачному контракту.
2. Подписав договор о добровольном разделе.
3. Через процесс.

Брачный контракт. В настоящее время в Российской Федерации такой способ разбиения встречается довольно редко. Очень часто к нему прибегают в тех случаях, когда необходимо в случае развода предотвратить раздел бизнеса.

Добровольное соглашение. Его заключение возможно в тех случаях, когда бывшие супруги сохранили какие-либо нормальные отношения и способны вести переговоры. Порядок заключения договора следующий:

1. Подготовка проекта документа.
2. Согласование всех пунктов по разделу, проверка договора у нотариуса на соответствие законодательству РФ.
3. Посещение нотариальной конторы для нотариального заверения договора.
4. Подписание документа обеими сторонами.

Стороны вправе отступить от законодательной базы и согласовать свой вариант деления жилья:

Раздел через суд

Разделение в суде — самый долгий и дорогостоящий вариант. Иски по разделу объектов недвижимости иногда затягиваются на годы, каждая сторона ищет варианты, которые ей подходят, кассационные жалобы следуют одна за другой, а иногда и на неопределенный срок.

Порядок подачи повестки следующий:

1. Сборник необходимой документации.
2. Составление судебной повестки.
3. Оплата госпошлины.
4. Подача заявления в суд. При подаче жалобы необходимо соблюдать подсудность: жалоба подается в судебный орган по месту нахождения спорного жилого помещения.
5. Участие в процессе.
6. Получите решение суда.
7. При необходимости обжалуйте это решение в суде более высокой инстанции.

Исковое заявление

Заявление должно быть составлено на юридически правильном языке, не должно содержать грамматических или юридических ошибок и иметь четкую структуру.

1. Так называемый «хозяин» документа. Он должен содержать информацию о судебном органе, в который подана жалоба, личную информацию о сторонах судебного разбирательства и цену жалобы.
2. Заголовок.
3. Обстоятельства дела. Здесь истец указывает информацию о месте и дате заключения брака и развода, если есть несовершеннолетние дети — информацию о каждом из них с подробным описанием имущества.
4. Мотивационная часть. Необходимо указать конкретные статьи СК и ГК РФ, согласно которым истец запрашивает раздел жилья, а также обоснование способа и порядка раздела.
5. Жалоба.
6. Список прилагаемых документов.
7. Дата и подпись.

Пример жалобы на раздел квартиры

Документы

К жалобе истец должен приложить определенный пакет документов, а именно:

1. Копии претензионной декларации с указанием количества участвующих сторон.
2. Подтверждение личности истца и, по возможности, ответчика.
3. Если есть несовершеннолетние дети — копии свидетельств о рождении.
4. Документы на домовладение.
5. Копии документов о браке и разводе.
6. Другие документы, необходимые для успешного процесса секционирования.
7. Квитанция об оплате госпошлины (оригинал).

Госпошлина

Размер госпошлины зависит от стоимости кредита и рассчитывается самим заявителем.

Таблица 1. Расчет госпошлины при подаче заявки на раздел жилья в зависимости от цены предложения

Судебная практика

Судебная практика по разделу жилых помещений достаточно обширна, значительную ее часть составляют споры о разделе квартир, приобретенных по договору участия. Рассмотрим, как суд делит такие жилища на двух примерах.

Пример 1

Юрий К подал апелляцию в районный суд с иском к бывшей жене Ларисе К о разделе квартиры, которую она купила в рамках дошкольного образовательного учреждения.

Обстоятельства дела

В 2010 году подсудимая Лариса К поступила в дошкольное учебное заведение на сумму два миллиона рублей, в этом же году вышла замуж за актера. Все средства, необходимые для оплаты проживания, были предоставлены паевыми фондами. Спустя шесть лет, в 2016 году пара развелась, на тот момент дом, где была куплена квартира, еще не был сдан в эксплуатацию, это произошло в следующем, 2017 году и Лариса оформила на себя собственность всей жилплощади.

Юрий неоднократно обращался к ответчику с просьбой о разделе имущества на основании добровольного соглашения, но она наотрез отказывалась, мотивируя это тем, что она заключила договор DDU и, следовательно, квартира должна полностью принадлежать она.

В судебном заседании истец просил разделить квартиру на равные части, так как жилье было оплачено во время брака паевыми фондами. При этом фактического раздела квартиры он не требовал, а подал ходатайство о выплате ему денежной компенсации. Актриса заявила, что заплатила за квартиру сама, из собственных средств, однако доказать это не смогла.

Решение суда

Претензии актера полностью удовлетворяют. Обязать ответчика выплатить истцу денежную компенсацию в размере половины стоимости жилья (1 миллион рублей). Также обязать ответчика оплатить истцу все расходы, которые он понес при обращении в суд и оплате услуг адвоката.

Пример 2

Гражданка Ольга Н обратилась в районный суд с иском к гражданину Николаю С о разделе совместно купленного ими жилья под дошкольное образовательное учреждение на момент заключения брака.

Обстоятельства дела

В 2011 году супруги, находясь в браке, оформили дошкольное образование в строительной компании на сумму полтора миллиона рублей. Взяли деньги на оплату жилья по ссуде, которая была выдана истцу, а ответчик выступал поручителем.

Через два года пара развелась. На тот момент кредит был погашен на 500 тысяч рублей, остаток долга составлял один миллион рублей. Поскольку истец не смог погасить ссуду из-за небольшой заработной платы, ответчик взял на себя долговые обязательства по ссуде. В 2016 году он погасил кредит раньше, чем ожидалось, а в 2017 году девелопер сдал дом в эксплуатацию.

Истец в повестке просил разделить жилплощадь поровну, мотивируя это тем, что договор был предусмотрен для обоих супругов, а также участвовал в погашении кредита. При этом она попросила разделить квартиру по сути натурой, то есть выделить ей отдельную комнату. Ответчик же предложил истцу выплату денежной компенсации в размере половины суммы, выплаченной совместно (250 трлн.).

Решение суда

Чтобы частично удовлетворить претензии актера. Обязать ответчика выплатить истцу половину совместно выплаченных денежных средств в размере двухсот пятидесяти тысяч рублей. Также обязать ответчика выплатить истцу четверть средств, которые он потратил на оплату госпошлины.

Часть жилой площади, купленную по соглашению акционеров, можно определить как самую сложную и запутанную из всех остальных. Огромное количество нюансов, в которых порой непросто разобраться даже опытному юристу, делают самостоятельные действия на участке практически невозможными.

неопытному человеку довольно легко запутаться в сложной процедуре раздела такой квартиры, сделать опрометчивый шаг или подать иск с неверными требованиями, возможными в конкретных обстоятельствах.

Поэтому хотя бы на первом этапе раздела желательно обратиться к грамотному юристу, который объяснит, как и в каком порядке можно разделить дом, поможет написать исковое заявление, скажет, какие документы необходимо собрать для суда.