Раздел земельного участка под многоквартирным домом

Каждый гражданин, покупающий недвижимость, автоматически становится владельцем земли, на которой расположен дом. Это правило распространяется как на частные кондоминиумы, так и на кондоминиумы.

Согласно ТК РФ земля под многоквартирным домом считается общей коллективной собственностью, которая, в свою очередь, суммируется долями собственников квартир в этом доме.

Можно ли разделить землю под многоквартирным домом

Согласно российскому законодательству, многоквартирным домом считается дом, в котором есть два и более жилых дома, которые имеют автономные выходы на места общего пользования (лестницы и т.д.) или на прилегающий к зданию участок. Кроме того, в каждом кондоминиуме есть элементы общего имущества (земля под домом, крыша, фундамент, коммуникации, лестницы, лифты и т.д.)

Закон гласит, что все собственники квартир в многоквартирном доме имеют определенную долю владения общим имуществом пропорционально размеру общей площади квартиры. Следовательно, доля долевой собственности на землю под домом также распределяется между собственниками квартир пропорционально площади жилого помещения.

Например, есть жилой дом, в котором четыре отдельные квартиры: две из них двухкомнатные общей площадью 50 кв.м, а две — четырехкомнатные по 100 кв.м. Доли собственности будут распределены следующим образом: у владельцев двухкомнатных квартир будет шестая, у владельцев четырехкомнатных квартир — треть.

Мы определились с размером доли в общей долевой собственности, но можно ли в принципе разделить землю под кондоминиум?

ЖК РФ прямо заявляет, что территория под многоквартирным домом, как и земля, прилегающая к дому, может находиться в коллективной собственности только всех собственников жилых помещений в этом доме. То есть в законодательстве прямо указано, что раздел земли под многоквартирным домом не допускается.

На этом можно было бы положить конец, если бы не некоторые нюансы раздела одноэтажных жилых домов. Рассмотрим их подробнее.

Предварительный раздел одноэтажных жилых домов

Если многоквартирный одноэтажный жилой дом расположен на земельном участке, на котором расположены две, три, четыре квартиры, которые, в свою очередь, имеют отдельные выходы на прилегающий к дому земельный участок, их можно разделить по выделению действий натурой.

Но… На практике часто бывает следующее: в жилом доме несколько отдельных квартир, у каждого жилого дома свой вход, отдельный от других, отдельный адрес, вроде бы нет препятствий для разделения, но земля под дом относится к категории ИЖС и дом имеет статус многоквартирного.

Результатом будет:

  • предварительная регистрация всего дома в кондоминиуме, которым собственники подтверждают целевое использование земли;
  • последующая переуступка акций в натуре.
  • Процедура раздела довольно сложная, но возможная. Сначала совладельцы должны установить возможность раздела в техническом плане, то есть определить, есть ли техническая возможность реального раздела многоквартирного дома. Ответ на этот вопрос даст независимая строительно-техническая экспертиза.

    Например, у вас есть двухквартирный дом с прилегающим к нему земельным участком площадью 40 000 квадратных метров. Каждая из квартир имеет отдельный выход, водоснабжение квартир автономное, а также отвод канализации. Общие только фундамент дома и крыша. Независимая строительно-техническая экспертиза установила, что настоящее разделение дома технически возможно.

    Если эксперты подтвердили возможность фактического разделения здания, все собственники должны получить разрешение на реконструкцию или перепланировку жилого дома, которое они могут получить в местном муниципалитете.

    Следующим шагом будет фактическое разделение дома, которое происходит путем распределения долей в натуре. В результате из многоквартирного жилого дома фактически формируются две (три, четыре) автономные и самостоятельные части жилого дома.

    Пока все собственники жилого дома не поделят его в натуре, ни о каком разделе земли или выделении из нее отдельной доли не может быть и речи.

    Последующий раздел земельного участка

    Так, собственники жилых помещений в одноэтажном многоквартирном доме осуществили выделение долей в жилом доме в натуральном выражении, и только теперь они могут переходить к разделу земельного участка, находящегося под домом и на прилегающей территории.

    Но и здесь есть свои нюансы.

    Например, раздел земли будет разрешен только в том случае, если в процессе такого раздела вы получите автономные земельные участки с таким же видом разрешенного использования единицы первичного хранения. Другими словами, если исходный земельный участок предназначался для жилищного строительства и фермерских хозяйств, вновь созданный ЗУ должен иметь ту же категорию.

    Вторым условием возможности раздела земли является так называемая «единица судьбы» закрепленной доли дома с землей, прилегающей к этой доле. То есть именно собственник получит конкретную долю, выделенную из общего жилого дома, и станет собственником земли под этой частью дома.

    Способы фактического раздела многоквартирного дома

    Как и любой другой объект недвижимости, раздел дома и участка земли возможен двумя способами:

    1. Мирным путем. Это возможно при подписании добровольного договора о выделении паев жилого дома и земельного участка ниже.
    2. Через суд. Такой способ практикуется в тех случаях, когда собственники жилого помещения не могут договориться друг с другом.

    Письменное соглашение

    Если все собственники квартир согласны с выделением отдельных помещений и разделом земли, они могут заключить добровольный договор на этот счет. В этом случае необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

    1. Обсуждение ситуации с собственниками других квартир, решение всех нюансов, особенностей, прав каждой стороны и возможных материальных затрат.
    2. Составление текста договора.
    3. Все подписавшие идут в нотариальную контору, чтобы юрист мог заверить все подписи и сам акт.

    При посещении нотариуса все стороны договора должны иметь при себе паспорта или другие документы, удостоверяющие личность подписавших, а также все документы о собственности на жилище и землю.

    Раздел через суд

    В случае несогласия жильцов многоквартирного дома проблема может быть решена по решению суда. Собственники, желающие выделить свою фактическую долю в доме и земельном участке, обращаются в судебную инстанцию ​​с просьбой о разделении на вид жилого дома.

    Заявление о претензии обязательно должно содержать следующую информацию:

    1. Реквизиты судебного органа, в который подано заявление.
    2. Сведения об истце, ответчике и третьих лицах, если предполагается их участие в собрании.
    3. Стоимость иска.
    4. Правоустанавливающие документы на спорное имущество.
    5. Краткое описание ситуации перед подачей жалобы. Здесь соискатель может описать суть проблемы, какие шаги он предпринял для ее решения.
    6. Ссылки на те статьи закона, которые применимы в конкретном случае.
    7. Претензии заявителя.
    8. Список прилагаемых документов.
    9. Дата и подпись.

    К претензионной декларации необходимо приложить следующий пакет документов:

    1. Копия паспорта истца и, если возможно, ответчика и третьих лиц, участвующих в судебном процессе.
    2. Свидетельство о регистрации спорного объекта недвижимости.
    3. Правоустанавливающие документы.
    4. Квитанция об оплате госпошлины.

    Этот список не является полным, в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться другие документы. Полный список необходимых документов, касающихся вашей ситуации, будет запрошен юристом, с которым желательно связаться при составлении заявления о претензии и сборе необходимых доказательств.

    Если собственники квартир в многоквартирном доме решают разделить землю под ним, правильным первым шагом будет обращение за юридической консультацией по нескольким причинам:

    1. С таким участком велик риск ошибиться, сделать неверные шаги, владельцы рискуют не только не получить желаемый результат, но и потерять то, что имеют, если участок потом будет признан незаконным.
    2. Грамотный юрист подскажет, какие меры нужно предпринять, какие документы собрать, при необходимости сможет предостеречь от необдуманных шагов и противоправных действий.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь онлайн - частые проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: