Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

Имущественные права граждан, находящихся под опекой (независимо от возраста), должны защищать их опекуны. Однако некоторые опекуны пытаются использовать имущество, которое им не принадлежит, в своих корыстных целях. В связи с этим установлен ряд ограничений на продажу ценного движимого и недвижимого имущества ведомств, в том числе и на продажу жилых помещений.

Например, без согласия органов опеки и попечительства и последующего нотариального удостоверения сделки Росреестр не зарегистрирует договор купли-продажи.

Имеет ли право опекун продавать имущество опекаемого им несовершеннолетнего или недееспособного?

Согласно ст. 37 ГК РФ опекун может распоряжаться доходом своего ведомства. Но следует учитывать, что выплачиваемые подопечному пенсии, различные пособия и алименты доступны опекуну. Все перечисленные платежи переводятся на номинальный счет законного представителя ребенка, и для их использования не требуется никакого дополнительного разрешения. Однако распоряжаться стипендией или зарплатой ученика может только он сам.

Но он не может использовать денежные выплаты, доступные опекуну, по своему желанию. Постановлением правительства № 423 от 18.05.2009, опекун обязан ежегодно отчитываться о расходах средств подопечного. Но не все из них. Вам нужно будет учесть деньги, потраченные на:

1. Покупка активов на сумму два и более прожиточного минимума.
2. Обслуживание жилья, принадлежащего несовершеннолетнему.
3. Затраты, связанные с лечением ребенка.

Все вышеупомянутые расходы должны быть подтверждены чеками или другими средствами, такими как выписки из банковского счета.

Мелкие расходы, например:

его не нужно подтверждать и даже не нужно принимать во внимание.

Таким образом, опекун не имеет права использовать активы своего протеже в личных целях, поэтому он не может продавать, жертвовать, завещать свои активы. С другой стороны, забота о сохранности имущества ребенка является обязанностью взрослого, поэтому опекун обязан ежегодно представлять в ООП отчет о сохранности имущества ребенка.

Иногда возникает необходимость продать дорогое имущество несовершеннолетнего, например дом, которым он владеет. В этом случае для проведения операции вам сначала необходимо получить разрешение от службы охраны и опеки, в противном случае нотариальная контора откажется заверить договор купли-продажи и операция не состоится.

Требования при продаже квартиры

Органы опеки и попечительства дадут разрешение на осуществление купли-продажи детской квартиры только при соблюдении определенных условий, а именно:

1. Заявитель должен быть официальным представителем несовершеннолетнего домовладельца и действовать строго в его интересах.
2. Жилая площадь, принадлежащая ребенку, может быть продана только при одновременной покупке эквивалентной квартиры на продажу. Для подтверждения эквивалентности жилых помещений необходимо провести независимую оценку проданного и приобретенного жилья с целью определения его рыночной стоимости.
3. Все документы должны быть в наличии как на проданную, так и на купленную недвижимость.
4. Если представитель государства выявляет нарушения в сделках с размещением несовершеннолетнего, договоры купли-продажи расторгаются.
5. Новый дом не должен быть меньше или хуже, чем имущество ребенка до продажи. Другими словами, в результате операции не допускается ухудшение жилищных условий в палате.

Как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки?

С 2016 года все сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, подлежат нотариальному удостоверению. Кроме того, с 2019 года работники нотариуса самостоятельно передают документы при государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. Поэтому продажа жилого помещения без участия в нотариальной сделке невозможна.

Поскольку основная функция нотариальной конторы — удостоверение сделки купли-продажи с обязательной проверкой ее законности, имущественные права детей надежно защищены.

Дальнейшая охрана имущества детей возложена на органы опеки и попечительства. Специалисты ООП следят за сохранностью детской недвижимости в режиме реального времени, поэтому сделка невозможна без согласия ООП.

Пошаговая инструкция

Алгоритм действий опекуна при получении разрешения на куплю-продажу жилища подопечного следующий:

1. Предварительная консультация в отделе опеки и попечительства.
2. Подготовьте договор и соберите документы.
3. Подача заявки на авторизацию на совершение сделки купли-продажи.
4. Получить разрешение.

Обращаем ваше внимание, что в интересах подопечного от 0 до 13 лет включительно на всех этапах операции действует законный представитель несовершеннолетнего. Самостоятельно принимает решение о продаже квартиры или дома, связывается с покупателем, ведет с ним переговоры, получает разрешение органов охраны, посещает нотариальную контору и так далее

Если ведомству уже исполнилось четырнадцать, просьбу о разрешении на продажу дома подает сам несовершеннолетний. В этом случае опекун обязан дать письменное согласие на продажу жилья, а все документы подписывает сам несовершеннолетний.

Получение консультации

В каждом регионе законодательство в этой сфере немного отличается, поэтому было бы целесообразнее получить предварительную консультацию в Департаменте опеки и попечительства. В этом случае специалист отдела сообщит вам условия сделки, расскажет о правилах ее проведения и проконсультирует по другим позициям.

Поскольку российское законодательство запрещает лишать несовершеннолетнего его единственного жилища, сотрудник органов опеки и попечительства предложит следующие варианты продажи подопечного жилища:

1. Прежде чем приступить к продаже подопечной квартиры, передайте ей в собственность альтернативное жилое помещение. Обязательным условием является то, чтобы новые дома были не меньше и не менее экономичны, чем старые.
2. Откройте лицевой счет несовершеннолетнего, на который будут перечисляться средства от продажи квартиры. Обязательным условием является то, что никто не имеет права пользоваться средствами счета до достижения ребенком совершеннолетия.
3. Обязанность опекуна использовать выручку от продажи дома для покупки другого дома или его доли. Обязательным условием является одновременное выполнение обеих операций.

Во всех трех случаях заявитель обязан не только подтвердить завершение транзакции, перевести средства на счет ребенка или выделить долю ребенка во вновь приобретенном жилище, но и предоставить документы, подтверждающие этот факт, в ООП.

Подготовка

Подготовка к сделке купли-продажи займет гораздо больше времени, чем сама сделка. В большинстве случаев это происходит из-за того, что взрослый должен доказать персоналу опеки и попечительства, что права собственности ребенка защищены.

Для этого он должен выполнить один из трех вариантов:

1. Откройте персональный детский счет на имя отдела, куда будут перечисляться средства после продажи детского имущества. Такой вариант возможен в тех случаях, когда причиной продажи детского имущества является переезд семьи в другой регион. Следует помнить, что органы опеки и попечительства крайне неохотно разрешают опекунам продавать жилье для детей без достаточно убедительной причины. Было бы легче продать собственность, принадлежащую несовершеннолетнему, если он обнаружит, что она ветхая или ветхая, или если несовершеннолетний владеет, помимо предназначенного для продажи, еще одним домом.
2. Заключите предварительный договор купли-продажи. Это возможно в тех случаях, когда одновременно с продажей старой квартиры планируется покупка новой и ожидается, что средства от продажи детского жилья пойдут на покупку альтернативного жилья. С 2016 года предварительный договор необходимо составлять в письменной форме и заверять в нотариальной конторе.
3. Представьте документы сотрудникам ООП, из которых можно сделать вывод, что в обмен на продаваемую квартиру отдел уже получил другой дом такого же размера и стоимости.

Сбор документов

Для получения разрешения на продажу жилища в палате воспитатель должен собрать следующий пакет документов:

Подача заявления

Точной формы заявления на получение разрешения на продажу товаров несовершеннолетних нет, но, в любом случае, в заявлении необходимо указать следующую информацию:

Пример заявления в опекунский отдел о разрешении на продажу квартиры

Получение разрешения

Разрешение (запрет) на продажу детского имущества оформляется постановлением местного самоуправления. В документе содержится информация о возможности (или невозможности) продажи подопечного жилья.

В случаях, когда заявитель получает положительное решение, оно прилагается к документам о продаже дома или квартиры. Оригинал остается в нотариальной конторе, а копия отправляется в Росреестр.

В какую опеку обращаться?

Независимо от того, где находится выставленное на продажу жилое помещение, необходимо обращаться за разрешением в Департамент опеки и защиты по месту регистрации ребенка, поскольку законодательством установлено, что несовершеннолетний должен быть зарегистрирован по месту жительства его опекун, это необходимо запрашивать разрешение только в органе опеки, где прописана семья.

Даже в тех случаях, когда подопечному уже исполнилось шестнадцать и живет отдельно от куратора, например, учится в другом городе или регионе, получение согласия ООП на продажу и покупку его квартиры в любом случае происходит по месту жительства регистрация замещающей семьи, то есть по месту регистрации доверенного лица.

Как долго рассматривается заявление?

Закон не устанавливает строгих сроков рассмотрения заявки, но зависит от административных правил оказания услуг субъектам Российской Федерации. Чаще всего заявка рассматривается от 14 до 30 календарных дней, кроме того, не допускается самостоятельное увеличение срока рассмотрения документа отделом защиты и доверия.

Даже сокращение срока вряд ли возможно, так как процедура рассмотрения заявления достаточно сложна, обычно формируется комиссия по опеке, которая изучает каждый документ, представленный заявителем, поэтому все документы должны быть рассмотрены юристом местного муниципалитета, и только после этого готовится проект постановления, который затем подписывается главой администрации.

Сколько действует согласие на продажу жилого помещения?

Согласие на заключение сделки купли-продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, действительно до завершения данной сделки. Поскольку в документе есть информация о потенциальных покупателях, продажа детского имущества третьим лицам невозможна. Если сделка не состоится по какой-либо причине и опекун решит продать недвижимость другим покупателям, ему придется обратиться в органы защиты для получения нового разрешения на продажу.

Точный срок действия каждого разрешения указывается в конкретном постановлении. Если у документа нет даты истечения срока действия, по умолчанию используется жанр, при котором разрешение на продажу действительно в течение одного года.

Важный. В случае признания предварительного договора купли-продажи недействительным по любой причине разрешение на продажу жилого помещения немедленно теряет силу.

Почему опека может отказать?

Скорее, вопрос о том, почему нельзя отказать в защите, будет звучать более актуально, поскольку на практике в подавляющем большинстве случаев следует отказ в выдаче разрешения на продажу детского жилья. Исключением является одновременная покупка под отдел другого, равного по стоимости, размерам и комфорту жилья.

Что делать, если опека отказала?

Если опекун убежден, что орган опеки и попечительства каким-либо образом нарушил права подопечного, отказав в выдаче разрешения на продажу, он или она имеет право обратиться в суд, чтобы обжаловать это решение местного совета. Для этого заявитель должен подать в суд постановление Департамента опеки и защиты об отказе в выдаче разрешения на операцию купли-продажи. Отчет необходимо подать не позднее 14 дней с момента получения документа.

Но вы должны быть полностью уверены, что ООП вам незаконно отказала, так как сотрудники органов опеки и защиты, в первую очередь, защищают имущественные права вашего подопечного, и если у них есть хоть малейшие сомнения в прозрачности сделки, разрешение на продажу квартиры не выдается.

Таким образом, мы обнаружили, что наиболее важным шагом в сделке купли-продажи детской недвижимости является получение разрешения органов опеки и попечительства на проведение сделки. Отказы в продаже детского жилья случаются довольно часто, органы защиты и защиты считают, что лучше несколько раз запретить прозрачную и законную сделку, чем допустить ошибку и разрешить продажу и покупку один раз, чем каким-либо образом нарушить права несовершеннолетний.

Если вы сомневаетесь в том, что вам было отказано в законном порядке или считаете, что правоохранительные органы нарушили права вашего ведомства своим отказом, вы можете обратиться за консультацией или другой юридической помощью к специалистам нашего сайта.