«Хорошая ванна лучше большого ужина». Некоторые помещики задаются вопросом, как улучшить свою территорию? Если на участке есть дом и рядом много свободного места, то возводятся хозяйственные и подсобные постройки. Особой популярностью пользуется баня. Иногда бывает двухэтажным: наверху есть туалет. Бывает, что на земле растет спа-комплекс — сложное техническое сооружение большой площади.
Нужно ли мне получать разрешение на строительство ванной комнаты? Завершение и продление «дачной амнистии» вызывает недоумение у дачников. По поводу разрешений и оформления ванных комнат ходят разные слухи и домыслы. Они не имеют ничего общего с реальностью. Что актуально, а что нет, читайте в нашей статье.
Нужно ли разрешение для строительства бани?
Закон гласит, что объекты недвижимости должны быть зарегистрированы. Они заносятся в земельные книги и собственнику выдается правоустанавливающий документ, выписка из ЕГРН. Эти свойства облагаются налогом. Потом государство пытается пополнить налоговую базу, потом вводятся всевозможные разрешения и согласования.
Баня является пристройкой. Перед обработкой документов необходимо понять их правовой статус.
На землях ИЖС и ЛПХ
Ответ на вопрос заключается в дачной амнистии, упрощенном порядке регистрации объектов недвижимости.
1 марта 2019 года завершился очередной этап дачной амнистии на земли под строительство ИЖС и содержание земель личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Потом амнистию продлили до 1 марта 2021 года. Но случилось так, что вышеперечисленные участки были обойдены.
Означает ли это, что теперь ванны должны оформляться уведомлением о строительстве? Нет, старый порядок сохранился и никуда не исчез. Об этом, в частности, говорится в Письме Минэкономразвития РФ от 25 декабря 2010 г. 32363-VA / D23i от 7 ноября 2018 г.
Какую бы ванную комнату вы ни строили — на капитальном фундаменте или на винтовых сваях — ни с кем согласовываться не нужно. Закон гласит, что здания и вспомогательные сооружения не требуют получения разрешения на строительство (п. 3 п. 17 ст. 51 ГК РФ). Достаточно подготовить технический план и передать информацию в орган Росреестра (см. «Когда разрешение на строительство не требуется«).
Пример:
Дима живет в доме, расположенном в коттеджном поселке. Земля была куплена недавно. Кроме дома других объектов на участке нет. Если Дима хочет построить баню, ему не нужно отправлять уведомление о предстоящем строительстве. Достаточно выдержать нишу забора от соседей — 1 метр, а от жилого дома — 8 метров. Также нужно подумать, где организовать поток воды и куда она пойдет дальше. По окончании строительства санузел необходимо зарегистрировать. Для этого Дима должен заключить договор с земельной книгой и пригласить геодезистов. Помогут составить технический план и подготовить документы для оформления ванной.
Однако есть ряд исключений, когда согласование все же необходимо.
Когда представлено уведомление о строительстве:
Для строительства СПА-комплекса потребуется не только уведомление, но и разрешение на строительство в полном объеме. Это коммерческий объект. Девелоперу предстоит подготовить проект, договориться с соседями и согласовать строительство с Росавиацией, Роснедрой, СЭС и т.д.
В СНТ
Наиболее удобен для владельцев садов в некоммерческих партнерствах. Для них была продлена «дачная амнистия» — в силу федерального закона от 4 декабря 2007 г. 267.
Со 2 августа 2019 года любая некоммерческая недвижимость может быть зарегистрирована на земле, используемой для садоводства, в упрощенном порядке. Сюда входит и баня. Для его строительства не требуется никаких разрешений или уведомлений. Просто составьте технический план здания, подготовьте документ на свой земельный участок и подайте заявку в орган Росреестра. Так было в предыдущей «амнистии» — ничего не изменилось.
Однако необходимо помнить о требованиях закона и нормах СНиП 30-02-97. Если обнаружится, что объект не соответствует стандартам, регистраторы откажутся вставить его в базу данных.
Основные трудности:
- Дома нет, но есть баня. Росреестр может отказать в связи с отсутствием жилого дома. Такие случаи не редкость: решать их нужно в индивидуальном порядке. Некоторым отказано в регистрации, а некоторым нет. Лучше всего обратиться за консультацией к юристу.
- Повторных въездов за пределы участка не наблюдается: при ограждении соседей, у жилого дома, от водоемов. Эти правила часто не соблюдаются, есть риск споров с соседями.
- Нарушены нормы пожарной безопасности, например: смолистая древесина, горючие материалы, плохая вентиляция, отсутствие заземления и огнетушителя.
- Нет слива, септика, автономной канализации и тд
Перед тем, как построить баню в СНТ, необходимо составить проект, учесть нормы СНиПов, повторные записи и требования к материалам. Иначе вместо регистрации у вас может возникнуть масса проблем. И не факт, что ванная будет одобрена.
Последствия возведения бани без разрешения
Забывая подать уведомление о строительстве, собственники провоцируют ответные меры властей.
Семен ФроловСпросить эксперта Да, незарегистрированные санузлы, сараи, гаражи еще сложно найти во всех регионах. Например, в Москве и Подмосковье с самоволками активно борются с помощью аэрофотосъемки. Летающие дроны регистрируют неучтенные объекты и данные передаются в администрацию. Затем на сайт отправляется группа полей. Инспекторы определят, что владелец не зарегистрировал ванную комнату и не числится в базах Росреестра. Кроме того, комиссия решает: что делать с приложением? Сначала собственнику будет выдан указ о регистрации здания. Если вы проигнорируете это, они наложат штраф, а затем еще один.
Подробнее о штрафах читайте в статье «Штрафы за незаконное строительство на вашем участке».
невозможно эксплуатировать бесформенные здания. Их приравнивают к самовольным: такую баню нельзя продать, заложить, подарить или завещать по наследству (ст. 222 ГК РФ). Есть риск, что недвижимость будет снесена за счет ее владельца.
Обычно таким образом выделяют жилые и садовые дома. Цель — пополнение налоговой базы незарегистрированными объектами недвижимости. Вспомогательные постройки по-прежнему остаются вне поля зрения. Но кто знает, будут ли санкции ужесточены в будущем?
Как получить разрешение?
Таким образом, мы обнаружили, что разрешенный тип использования (VRI) земли не играет существенной роли. Вспомогательные постройки в виде санузлов спроектированы по такому же принципу, исходя из технического плана.
Уведомление потребуется, если баня является жилым местом отдыха или пристройкой к дому, и разрешение на строительство — если девелопер хочет построить целый комплекс.
Пошаговый алгоритм
Если необходимо построить обычную баню на участках индивидуальной жилищной застройки, участках частной застройки или в товариществе с садами, применяется упрощенный порядок. Схема очень простая: свериться с ГПЗУ, построить баню, пригласить геодезистов, дождаться готовности технического плана, затем отправить документы на регистрацию в МФЦ.
Разница в том, что вам не нужно отправлять уведомление. Согласование происходит напрямую с Росреестром одновременно с оформлением собственности. Такой вариант оформления ванной подойдет в 90% случаев.
Предположим, ваше дело подпадает под порядок уведомления.
Соблюдайте алгоритм действий:
- Закажите в администрации Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — бесплатно.
- Определите, где вы можете построить ванную комнату.
- Составьте анкету, нарисуйте схему будущего объекта (пятна) и отправьте вместе с документами в ближайший МФЦ. Информация будет отправлена на рассмотрение в местный архитектурный отдел.
- Ждите ответного письма — с разрешением построить баню по предложенному вами плану.
- Начать строительство.
После завершения строительства санузла предложите геодезистам составить технический план. Услугу можно заказать в Росреестре, БТИ или в уполномоченной компании в вашем городе. Геодезисты выезжают на участок, снимают замеры ванной комнаты, фиксируют оконные и дверные проемы, перегородки, высоту и другие параметры. Затем данные будут переданы главному кадастровому инженеру. Разработает технический проект в электронном формате (* xml).
Остается только представить документы на архитектурную экспертизу. Это можно сделать в офисе МФЦ, куда было отправлено первое уведомление. Во втором письме должна быть информация о завершении строительства. Архитектура сверяет данные с планом. Если все в порядке, документы с заявкой будут представлены на регистрацию в Росреестр. Таким образом, баня будет зарегистрирована как объект недвижимости.
Список документов
Чтобы построить и украсить ванную на дачном участке, вам понадобятся:
Если строится санаторно-курортный комплекс, вместо уведомлений необходимо получить разрешение. Для этого застройщик готовит проектную документацию: в нее входит пояснительная записка, схема, описание стройматериалов, отопления, канализации, дренажа, септика + согласования в органах власти и т.д.
Документы представляются в виде копий. Взамен сотрудники МФЦ выдадут квитанцию - с датой следующего приема и подтверждением приема документов.
Сколько стоит?
Цена на отделку ванной зависит от региона проживания.
Основные затраты идут на изготовление технического плана. Например, в Москве и области эта услуга стоит 15-18 тысяч рублей. Цены для других регионов несколько ниже — до 8 тысяч рублей.
Заявитель также оплачивает государственную пошлину за регистрацию объекта — 350 рублей.
Дмитрий Носиков
После регистрации ванная будет зарегистрирована в земельной книге. Информация о новом объекте передается в налоговую. Владелец начнет получать «письма счастья» об уплате налога на имущество. Однако если площадь ванной меньше 50 кв.м — налог не взимается. Льгота распространяется на все хозяйственные постройки на земельном участке: дома, гаражи, сарай и другие (п. 15 п. 1 ст. 407 Налогового кодекса РФ).
Бенефициары так или иначе освобождены от налогов. Например, инвалиды I-II групп, ветераны Великой Отечественной войны и т.д.
Сроки
Уведомление, отправленное в архитектуру (по запросу), рассматривается в течение 7 рабочих дней. Ответ приходит в виде письма. Как только строительство будет завершено, необходимо отправить второе уведомление — это длится один месяц. Также придется ждать 7 дней письма от администрации.
Подготовка технического плана вместе с геодезическими работами на участке обычно занимает 2-3 недели. Всего с момента регистрации пройдет чуть больше месяца. Если вы лично подаете заявку на регистрацию в МФЦ, проверка займет 9 дней.
Подведем итоги:
Если у вас есть вопросы, обращайтесь к нашим юристам. Они скажут вам, что делать в вашей ситуации. Консультации специалиста избавят от необходимости искать и вникать в сложные законы. Вам не нужно беспокоиться о том, как они интерпретируются в реальной жизни. Юрист бесплатно расскажет, как организовать баню, пристройку, торговый комплекс, место для отдыха и другие хозяйственные объекты. Помните, что решение проблемы самостоятельно может усложнить конструкцию.
