Реальный раздел жилого дома и земельного участка

Секция жилого дома и земельного участка — самая обычная, ведь отдельно стоящее здание легко оборудовать отдельным входом и всеми необходимыми коммуникациями, в отличие от квартиры, с которой сложно что-либо сделать, чтобы не нарушить планировку и правила на размещение помещений в сфере недвижимости. Однако это не значит, что процедура раздела земли и дома на ней очень проста.

При разделе дома как делится земля

Основная проблема с секцией независимого жилья в земле. Может сложиться ситуация, что разделить дом не составит труда, а вот земля разделу не подлежит. Следовательно, ни о каком разделе недвижимости говорить не приходится.

разделить земельный участок можно только в том случае, если его размер достаточно большой, чтобы его можно было безболезненно, не нарушая закона, разделить на необходимое количество участков. Это правило прописано в статье 11.9 ЗК РФ. Ограничения распространяются на все сайты, но размер варьируется от региона к региону.

Пример: в Подмосковье минимальный размер участка для создания огорода составляет 0,03 га, а, например, в Челябинске — 0,04 га. Следовательно, чтобы разделить такой участок хотя бы на две части, в первом случае он должен иметь размер 0,06 га, а во втором — 0,08 га. Правда, для строительства дачи участок в обоих случаях должен быть не менее 0,06 га. Значит, чтобы разделить его хотя бы на 2 части, нужен участок площадью не менее 0,12 га. Этот момент необходимо уточнять в индивидуальном порядке, в зависимости от назначения сайта и региона проживания. Минимальные размеры устанавливаются местными властями.

Следующая особенность: при разделении земли и дома разделяемые части должны быть одним целым. То есть ваша часть дома даже частично не может находиться на территории чужого участка. У вас должен быть отдельный выход для вашего участка и улицы. Выход может совмещать эти функции, например, он идет на участок, через который можно выйти на улицу, но обе возможности должны присутствовать. Не допускается такое деление дома, при котором у хозяина одной из его частей не будет выхода на улицу или свой участок.

Варианты раздела земельного участка

Суд может отказать в разделе земли, если это невозможно по правилам. В такой ситуации владельцев могут попросить обменять акции, купить долю или просто установить порядок общего пользования землей и напрямую разделить сам дом.

Раздел в натуре

Это классический вариант, где участок нужно разделить из-за больших размеров и удобного расположения. Каждый собственник получает в пользование изолированную часть дома, в которой есть все необходимые коммуникации, выход на свою часть участка и улицу.

Порядок использования или совместное использование

В такой ситуации, когда земля не может быть поделена из-за ее небольших размеров, дом будет эффективно разделен между всеми собственниками на изолированные помещения с собственными входами / выходами, но земля будет общей для всех или порядок будет установлено использование, которое устраивает всех.

Пример: если среди жильцов дома есть кто-то, кто хочет заниматься садоводством, они могут заниматься этим вместе или каждый позаботится о своей части земли. В качестве альтернативы, другие арендаторы, которые не заинтересованы в использовании земли для целей, отличных от отдыха, могут запросить небольшую часть земли для беседки (или чего-то еще), а остальное передать другим арендаторам. Эти правила устанавливаются индивидуально в каждом конкретном случае. Очень важно, чтобы с ними были согласны все собственники.

Компенсация или обмен

Достаточно простой вариант, когда один из владельцев выкупает свои доли у других или обменивает их на любое другое личное имущество. Очевидно, требуется согласие обеих сторон.

Пример: Василий хочет жить в своем доме, но у него есть однокомнатная квартира. Он может передать его второму собственнику в обмен на свою долю, если он согласен, и получить весь жилой дом в свою собственность.

Правила раздела дома

Когда дом делится, он формально перестает быть жилым домом и становится жилым. Это особенность, потому что сначала необходимо оценить, насколько возможен такой участок, затем запросить прекращение совместного владения или совместного владения и только впоследствии зарегистрировать отдельные части дома. Каждый из них получит свой уникальный адрес.

Пример: если раньше дом имел адрес ул. Ленина 1, поэтому после разделения на 2 части одна из них сохранит старый адрес, а вторая получит адрес ул. Ленина 1а.

Кроме того, раздел должен быть технически возможным. Итак, в каждой части дома обязательно должны быть:

Часть принадлежащего собственнику помещения должна быть изолирована от помещений других собственников. В идеале — со стенами, однако, если обе стороны согласны, можно оставить двери запертыми на замок, ключи от которого также имеются с обеих сторон.

Специальные технические навыки могут определить возможность создания такого раздела, но желательно обсудить и поразмышлять над этими возможностями заранее. В некоторых случаях может потребоваться капитальный ремонт или даже надстройка, что явно не из легких.

В рамках осмотра также будет проверено состояние помещения. В частности, санитарно-гигиенический. Это сделано для того, чтобы не случилось, что один хозяин заберет себе нормальную часть дома и оставит других владельцев недвижимости жить в разрушенном или просто непригодном для жизни.

Как разделить земельный участок и жилой дом

Раздел земли и расположенного на ней дома может быть осуществлен по соглашению между всеми собственниками или через суд. В обоих случаях необходимо учитывать описанные выше требования к помещению и площадке. Первый способ проще и быстрее, но владельцам приходится соглашаться друг с другом. Если это невозможно, единственный вариант — обратиться в суд.

По соглашению

Все собственники договариваются о том, кому достанется какая часть дома, какие улучшения, перепланировку, ремонт или пристройку нужно сделать, кто будет за это платить и как. Для каждой отдельной ситуации возможны ее характеристики, но общая суть одна. В результате переговоров все собственники должны принять условия, правила и требования друг друга. Поэтому все вместе решают судьбу дома с участком, а в некоторых случаях даже вместе готовят его к перегородке.

Порядок действий

1. Обсудите проблему с другими владельцами и найдите решение, которое подходит всем. Документ должен включать все характеристики, потенциальные затраты и права различных сторон.
2. Заключите договор.
3. Обратитесь к ближайшему / удобно расположенному нотариусу для заверения документа. В противном случае это не подействует.
4. Позвольте себе руководствоваться условиями договора. При этом следует учитывать, что он может вступить в силу не сразу, а через определенное время или при соблюдении определенных условий. Все это также отражено в соглашении.

Все собственники должны подписать договор непосредственно в нотариальной конторе. Это нужно для того, чтобы в дальнейшем никто не мог оспаривать заключенное соглашение.

Соглашение

Желательно оформить договор непосредственно у нотариуса, используя предложенную им форму и образец. Всем будет проще, но платить нотариусу все равно придется не за помощь в составлении, а за проверку.

Документы

Вместе с текстом договора или при составлении акта у нотариуса последний должен предоставить:

В некоторых случаях может потребоваться экспертиза на возможность разделения дома, технический паспорт БТИ и / или кадастровый план. Желательно заранее уточнить эту информацию у выбранного нотариуса и всегда иметь при себе оригиналы документов.

Расходы

Аутентификация контракта — платная процедура. В соответствии с п. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ собственники будут обязаны уплатить сумму, равную 0,5% от стоимости долевого имущества. Он не может быть меньше 300 рублей, но и не больше 20 тысяч рублей. Следовательно, вы должны сначала заплатить за оценку. В среднем, если брать только участок и дом, это будет стоить 5-10 тысяч в зависимости от региона проживания и выбранной оценочной компании. Все эти расходы могут быть понесены одним владельцем и могут быть разделены поровну между всеми владельцами.

Пример расчета: в оценочном отчете указано, что дом и земля стоят 5 миллионов рублей. Чтобы получить этот отчет, нам пришлось заплатить 10 тысяч рублей. 0,5% от 5 млн = 25 тыс. Руб. Но комиссия не может быть больше 20 тысяч рублей, поэтому на всю процедуру раздела владельцам придется потратить 20 + 10 = 30 тысяч рублей. Приличная сумма, но если разделить ее на все, то получится довольно высокая цена.

Сроки

Заключить договор можно в любой момент, когда стороны договорятся по всем особенностям раздела. Рекомендуется заранее подготовить землю и помещение для перегородки, что также может занять много времени и не поддается прогнозированию. Сама процедура занимает максимум несколько часов, после чего остается только официально зарегистрировать право собственности на новый штаб в Росреестре.

Судебное разбирательство

Это вторая версия раздела, в которой стороны не могут прийти к условиям, подходящим для всех, и поэтому не могут заключить договор. Решение принимает не собственники, а суд, распределяющий кому и какую часть дома и земли в собственность, а также на каких условиях.

Порядок действий

1. Оцените недвижимость с лицензированной оценочной компанией. Теоретически вы можете просто указать приблизительную рыночную стоимость, но все стороны, включая суд, должны согласиться с ней, что бывает крайне редко. Поэтому лучше сразу обратиться к оценщикам, чтобы сэкономить время.
2. Составьте жалобу.
3. Принесите в суд.
4. Платите государственную пошлину.
5. Жду встреч и решений.
6. Следуйте постановлению суда.

Любая сторона может подать апелляцию, если она не удовлетворена решением. Для этого есть целый месяц. Если она не подает апелляцию, но не желает выполнять решение суда, все остальные могут обратиться в исполнительную службу и заставить ее выполнить решение официальных властей.

В какой суд обращаться

Поскольку только в редких случаях стоимость данного вида недвижимости не превышает 50 тысяч, необходимо сразу же обращаться в районный суд по месту жительства ответчика. Если невозможно определить, в том месте, где находится недвижимость или где проживает актер. Если стоимость заявки все равно меньше 50 тысяч рублей, дело будет рассмотрено в суде.

Исковое заявление

Жалобная декларация о разделе дома и земли относится к обыкновенным документам этого типа и оформляется с учетом требований статьи 131 ГПК РФ.

Документы

К претензионной декларации необходимо приложить следующий пакет документов:

Представленный список может варьироваться от ситуации к ситуации. Рекомендуется приложить все документы, указанные в заявлении, а также любые другие документы, которые могут повлиять на решение суда. Следует помнить, что ответчик может предоставить то же самое.

Расходы

Если имущество уже оформлено на нескольких отдельных собственников с четким определением доли, госпошлина составит всего 300 рублей (для физических лиц) или 6000 рублей (для юридических лиц). Однако при предварительном распределении имущества, например в случае развода, вам придется заплатить полную цену в соответствии с п.1 п.1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ. Также вам необходимо заплатить оценочной компании.

Сроки

Жалобу можно подать в любое время при условии, что срок давности не истек. Прошло 3 года с момента нарушения прав любого из собственников. При разделении собственности претензия обычно подается сразу же при возникновении спора, который не может быть разрешен посредством добровольного соглашения.

После подачи жалобы на рассмотрение проходит 2-4 месяца. Иногда больше, но почти никогда не меньше. Затем происходит судебное заседание, в ходе которого стороны выражают свои просьбы и заслушивают решение. Он будет доставлен еще через 5 дней. С этого момента до вступления решения в силу проходит около 1 месяца. В этот срок допускается подача апелляции.

Мировое соглашение

Если решение еще не объявлено, но стороны уже понимают, что оно никого из них не устраивает, они могут заключить мировое соглашение, разделив имущество так, чтобы все согласились. Подписав такое соглашение, стороны теряют право в будущем оспорить его, предъявить аналогичные претензии к уже разделенной недвижимости или проигнорировать этот документ.

Госпошлина в такой ситуации не возвращается.

Встречное исковое заявление

Ответчик (и) имеет право подать встречный иск. Обычно он описывает ситуацию с точки зрения другой стороны и выдвигает контраргументы, часто радикально отличные от того, что написано в основном вопросе. Эти инстанции рассматриваются одновременно, поэтому судья может учитывать волю обеих сторон, принимая наиболее подходящее решение.

Когда дом и земельный участок не делятся

В некоторых случаях земля и дом на ней никак нельзя поделить.

Неправильно оформлены или вообще не оформлены

Самый распространенный вариант. Имущество может быть оформлено неправильно или не полностью (самовольное строительство). Кадастровые работы не проводились или границы участка не согласованы. Все это возможные причины, по которым настоящее разделение дома и земли стало невозможным.

Брачный договор

Второй вариант не очень распространен, но тоже реалистичен. Это касается супругов, заключивших между собой брачный договор. Если четко указано, что земля и дом являются личной собственностью одного из супругов, они не могут быть поделены в случае развода.

Наследство, дар или имущество приобретено до брака

Этот вариант также в основном касается раздела имущества между супругами. Любое имущество, приобретенное до брака, унаследованное или подаренное, считается личной собственностью и разделу не подлежит. Единственный вариант — признать его совместно нажитым имуществом и только потом разделить. Все это также осуществляется в суде.

Судебная практика

Пример №1: Сверидов А.В. Обратился в суд с просьбой о прекращении совместной собственности и реальном разделе дома и земли. Истцу принадлежит половина дома и земля. Второй собственник, Г.С. Николаев, владеет оставшейся половиной дома и земельным участком. Порядок использования помещения и участка согласован между собственниками. Приглашенный эксперт проанализировал недвижимость и предложил два варианта разделения помещения. В первом варианте секция изготавливается неидеально не равными частями, но практически не требует затрат на перепланировку помещения и соответствует установленному порядку использования. Второй вариант предполагает идеальное разделение земли и дома на две равные части, но он не соответствует установленному порядку использования и стоит намного дороже. Актриса настаивает на первом варианте раздела. Он готов выплатить ответчику финансовую компенсацию за ту часть помещения, которую он получает сверх выделенной ему квоты. Ответчик не согласен с первым вариантом раздела и просит раздел имущества по второму варианту. Суд по заключению эксперта, визуальному осмотру дома и земельного участка, а также допросу свидетелей удовлетворил исковые требования истца. При этом он руководствовался статьями 247 и 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также 11.5 и 11.9 Трудового кодекса Российской Федерации. Пример № 2: Супруги обратились в суд с просьбой о разделе имущества в случае развода. Вместе они владеют домом с земельным участком. Обе стороны хотят поделиться им натурой, но они не согласны с потребностями друг друга в плане распределения помещений. Суд на основании статей 33,34,35,36,38 и 39 СК РФ, статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 252,254 Гражданского кодекса Российской Федерации принимает решение о разделении площадей по предложенному экспертом варианту, с которым не согласна ни одна из сторон. Они имеют право обжаловать или принять решение суда. Пример № 3: Истец обратился в суд с просьбой о разделе дома и земли. Ответчик отказывается от раздела имущества, так как одна из частей дома при любом варианте раздела не будет иметь выхода ни на улицу, ни на участок. Это подтверждается заключением эксперта. Кроме того, площадь, которую нужно разделить, слишком мала, чтобы ее можно было разделить на 2 части. Суд постановляет, по соглашению сторон, что истец получает весь принадлежащий ему дом и землю. Ответчик получает от истца денежную компенсацию, равную стоимости его доли в имуществе. В этом суд руководствуется статьями 11.5, 11.9 ТК РФ, а также 247 и 252 ГК РФ. При разделе недвижимого имущества такого типа часто возникают проблемы, которых не было заметил на начальном этапе. Владельцы обычно не могут обойтись без посторонней помощи. Мы предлагаем заранее обсудить все варианты на бесплатной консультации и только после этого составить договор или попытаться решить проблему в судебном порядке. В последнем случае наши юристы смогут выступить в качестве представителей и найти наиболее выгодное для клиента решение.