Унаследованные квартиры — один из самых рискованных видов недвижимости с точки зрения покупки и продажи. При этом такое жилье обычно намного дешевле аналогичных предложений на рынке, поэтому покупать их выгодно. Рассмотрим основные противоречивые ситуации и риски, связанные с квартирами данного типа.
Особенности наследования квартир
Получить квартиру по наследству можно двумя способами: по закону и по завещанию. Оба варианта имеют свои особенности, которые необходимо учитывать при покупке такого дома.
По закону
При наследовании по закону первым делом необходимо определить линию наследования. Их семь, если не учитывать состояние, которые в итоге, если все откажутся, получат товар умершего. Но в этом случае необходимо предположить, что владельцем квартиры является наследник или наследники, включенные в одну из семи очередей.
Имущество распределяется между всеми наследниками по одной линии. Не может быть, чтобы кто-то получил, например, своих родителей, а некоторых очень дальних родственников, таких как кузены и дяди. Это возможно только при наличии завещания, в котором указаны конкретные люди, которые получают права на собственность, но подробнее об этом ниже. Пример: У умершего двое детей и один из родителей. Есть также двоюродный брат и сестра. Наследниками первой фазы являются дети и оставшийся родитель. Все имущество будет разделено между ними. И только если они откажутся от наследства, двоюродные братья получат право.
Возможные риски, связанные с наследованием по закону
Подводные камни в такой ситуации могут быть следующие:
Подобных проблем и спорных ситуаций может быть много, выше приведены лишь самые распространенные примеры.
важно отметить, что нотариусы обычно не ищут других наследников и ограничиваются оформлением документов для тех, кто пришел в офис для получения свидетельства о праве наследования. Исключение составляют ситуации, когда очевидно, что у умершего есть ближайшие родственники.
Общей проблемой во всех этих ситуациях является внезапное появление новых наследников, которые попросят признать раздел наследства незаконным и недействительным. Они захотят разделить его по разным принципам, учитывая свои потребности. Для покупателя дома это будет означать, что у него отберут квартиру, а не то, что ему вернут деньги.
По завещанию
Если есть желание, все становится немного легче, но проблем еще много. Согласно завещанию, имущество получают конкретные лица, указанные в этом документе. Таким образом, риск оспаривания купли-продажи квартиры будет значительно ниже. Но и здесь есть свои нюансы:
Срок исковой давности
Срок давности по делам о наследстве составляет 3 года. Большинство вышеперечисленных проблем возникают гораздо раньше, примерно в возрасте 1-2 лет. Однако даже последние 3 года не являются гарантией того, что квартира «полностью безопасна» для сделок. Дело в том, что срок давности начинает отсчитываться с момента, когда человеку становится известно о смерти наследодателя.
И это может произойти даже через десяток лет. Кроме того, некоторые наследники могут физически не иметь возможности своевременно заявить о своих правах собственности. В такой ситуации они имеют право восстановить срок принятия наследства и при этом получить часть квартиры.
Наследник, продающий квартиру менее чем через 3 года после ее получения по наследству, обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости жилья. Это может не иметь ничего общего с рисками покупателя, но многие продавцы, чтобы минимизировать затраты, могут попытаться договориться с покупателем о том, что квартира на самом деле продается по цене, а на самом деле другому.
В результате бывший собственник может обратиться в суд и потребовать признания сделки недействительной. Например, исходя из того, что его обманут и укажут цену значительно ниже рыночной.
Пример: наследник-собственник хочет продать квартиру за 3 миллиона рублей, но не хочет платить налоги со всех трех миллионов. Он просит покупателя указать в контракте сумму в 1 миллион рублей, а фактически заплатить 3 миллиона. Если покупатель соглашается, после завершения сделки продавец может заказать отчет об оценке (или даже сделать это заранее) и обратиться в суд, предположительно на том основании, что он поверил покупателю и обманул его ценой. Не факт, что транзакция недействительна, но вполне возможно.
Другие возможные риски
Есть и другие проблемы, связанные с покупкой квартиры по наследству. Такое приспособление может быть получено в рамках того, что завещатель объявлен умершим. По закону все правильно, но если вдруг появится такой человек и окажется, что на самом деле он не умер, то все наследство будет признано недействительным. Вернуть все, если это было давно, очень сложно, но вполне возможно, поэтому это можно считать дополнительным фактором риска.
Кстати, если продавец общается с покупателем исключительно через доверенного лица и при этом отказывается говорить лично, это должно настораживать. Вероятно, что доверитель фактически недееспособен, и все действия от его имени совершаются доверительным управляющим без какой-либо причины. Некоторые доверенности предусматривают возможность продажи имущества, но не все.
Как при покупке квартиры проверить наследников
Первое, что нужно знать и уточнить, действительно ли завещатель мертв. Вы должны подать заявление на получение свидетельства о смерти. Если вместо него выносится решение суда о признании человека умершим, это не очень хороший знак.
также необходимо собрать максимально подробную информацию обо всех потенциальных наследниках, паспортные данные, место жительства и другие документы, которые могут свидетельствовать о том, что список потенциальных наследников намного шире, чем есть на самом деле.
также необходимо запросить у продавца справку о дееспособности, чтобы потом вдруг выяснилось, что во время сделки он находился в несбалансированном состоянии.
Еще один важный документ, с которым вам обязательно нужно ознакомиться — завещание. Необходимо проверить, что в нем написано, есть ли завещательные отказы или другие характеристики, прямо или косвенно связанные с купленной квартирой.
Пример: в завещании может быть указано, что дом передается по наследству на основе долевого владения двум людям: продавцу и его брату. В этом случае договор купли-продажи заключается только с одним продавцом. В такой ситуации он явно не имеет права продавать всю недвижимость, только свою долю. Если после регистрации собственности брат передал (например, подарил) свою часть квартиры продавцу, необходимо также запросить этот договор дарения.
необходимо проверить всю информацию, указанную в завещании, свидетельстве о праве на наследство, свидетельстве о регистрации, выписке из ЕГРН и других подобных документах. Если что-то где-то не совпадает с реальным положением вещей, то это может стать проблемой.
Помимо всего вышеперечисленного, необходимо учитывать стандартные и общие риски, такие как наличие серьезной задолженности по векселям, незаконная перепланировка и так далее.
Заключать сделки по купле-продаже жилья в наследство желательно только с помощью опытного законного представителя. На бесплатной консультации такие специалисты расскажут вам обо всех основных нюансах, заслуживающих внимания, но нужно понимать, что многие ситуации индивидуальны и требуют отдельного подхода. Представитель сможет отслеживать транзакцию на протяжении всего ее продвижения, тем самым минимизируя возможные проблемы и риски.
