Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Одна из них — незаконная перепланировка, которая не соответствует тому, что указано в техническом паспорте. Чем может грозить эта проблема и каковы последствия покупки такого дома? Давайте рассмотрим этот вопрос более подробно в этой статье.
- Переустройство или перепланировка: в чем разница
- Риски неузаконенной перепланировки при покупке вторичного жилья
- Риски неузаконенной перепланировки при покупке квартиры в новостройке
- Неузаконенная перепланировка и ипотечное кредитование
- Как сделать неузаконенную перепланировку законной
- Порядок действий
- Документы
- Расходы
- Сроки
Переустройство или перепланировка: в чем разница
Ремонт включает замену или перемещение плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных предметов. Обычно это требует внесения изменений в базы данных государственных органов. Перепланировка предполагает изменение геометрических параметров квартиры.
Пример: перемещение стены для уменьшения площади холла и увеличения площади кухни — это перепланировка. А замена туалета на ванную — это реорганизация.
Часто перепланировка тесно связана с перепланировкой и почти всегда обе концепции используются в одном контексте. В дальнейшем любой вариант модификации квартиры будет именоваться «Редевелопмент».
Перепланировка может быть законной или незаконной. В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущую работу с контролирующими органами, получает соответствующие разрешительные документы и только потом приступает к ремонту. По окончании он должен будет вызвать специалистов, чтобы они внесли соответствующие изменения в техпаспорт.
Незаконная перепланировка осуществляется собственником без чьего-либо согласия. В результате, если регулирующие органы узнают (например, от соседей), им придется либо вернуть все, как было, либо попытаться узаконить то, что уже было сделано.
Не все виды перепланировки в принципе можно легализовать. Многие модификации, которые кажутся владельцу логичными и правильными, на самом деле запрещены с точки зрения пожарной безопасности или других подобных конструкций.
Риски неузаконенной перепланировки при покупке вторичного жилья
Чем нелегальная перепланировка грозит рядовому покупателю квартиры? Хороший. И, возможно, конфискация имущества. Сначала применяются мягкие меры: предупреждение. Но если это не сработает и собственник откажется приспособить жилье под требования объектов контроля, то могут быть применены и штрафы от 1 до 2,5 тысяч рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).
Если это не помогает (лицо уплатило штраф, но еще не вернуло жилье в прежний вид), могут применяться правила статьи 29 ТК РФ. В частности, квартира будет конфискована по решению суда, продана на аукционе, а новый владелец будет обязан вернуть жилье в первоначальное состояние, которое соответствует Техническому паспорту. Предыдущий собственник получит компенсацию в размере стоимости квартиры за вычетом затрат, которые придется понести новому владельцу на восстановление помещения до прежнего вида.
Как избежать проблем:
Учитывая, что при рассмотрении дела судья сначала рассмотрит проблему с точки зрения законодательства и, в частности, тех правил, по которым собственнику уже было отказано в легализации перепланировки, вероятность того, что решение будет принято в пользу претендента, стремится к нулю.
Риски неузаконенной перепланировки при покупке квартиры в новостройке
Все риски, связанные с финансовыми штрафами и возможным арестом активов, остаются. Однако, если перепланировка является результатом халатности разработчика, проблему можно решить намного проще — вам просто нужно написать заявление и запросить или изменить документы, предположительно этот макет был задуман изначально. Если это невозможно, застройщик должен за свой счет вернуть жилье в прежнее состояние.
Многие застройщики предоставляют на проданные квартиры гарантию на несколько лет. Этот случай нельзя считать гарантией, но если вы начнете активно жаловаться и грозиться обратиться в регуляторы, компания, скорее всего, пойдет покупателю пополам и сделает все за свой счет. Проблемы, которые могут возникнуть в случае жалоб, не стоят затрат, которые могут быть понесены для исправления неправильной планировки. В самом крайнем случае застройщик может предложить покупателю обменять «неправильную» квартиру на аналогичную, но «правильную».
Неузаконенная перепланировка и ипотечное кредитование
Незаконная перепланировка квартиры, которая должна быть предоставлена в качестве залога при подаче заявки на ипотечный кредит, может стать серьезной проблемой и в конечном итоге даже привести к отказу банка в выдаче кредита. Дело в том, что формально такое жилье можно продать или купить, но банк не хочет вмешиваться в залог, с которым у него потом возникнут проблемы.
Если клиент в конечном итоге не сможет выплатить долг, эту квартиру придется арестовать и продать с аукциона. Логично, что так или иначе надо сказать, что в квартире была проведена незаконная перепланировка. В результате количество покупателей на такое жилье будет во много раз меньше, и вероятность того, что банк получит запрошенную сумму от продажи, будет значительно ниже.
Как сделать неузаконенную перепланировку законной
В некоторых случаях гораздо проще узаконить уже проведенную перепланировку, чем вернуть все как было. Но это не самая простая процедура. Рассмотрим это подробнее.
Порядок действий
Чтобы узаконить перепланировку, необходимо:
- Обратитесь в надзорный орган с соответствующим заявлением.
- Платите штраф. Неважно, что квартира была перепланирована предыдущим владельцем, важно то, кому она принадлежит на момент подачи заявки.
- Согласуйте дату и время посещения квартиры специалистами, которые проверит, не нарушает ли существующая перепланировка какие-либо нормы.
- Если серьезных нарушений не обнаружено, можно попросить поменять все документы и сделать новое свидетельство о постановке на учет на жилье.
Документы
Чтобы узаконить перепланировку, вам потребуется подготовить следующие документы:
Обычно достаточно простого паспорта и декларации. Регистрационное свидетельство и любые другие документы требуются редко.
Расходы
Примерные расходы нового хозяина такого дома:
| Тип расхода | Сумма |
|---|---|
| Штраф за незаконную перепланировку | От 1 до 2,5 тысяч рублей |
| Стоимость оформления нового регистрационного удостоверения | От 10 тысяч рублей |
Если легализация все же не дала результата, придется сделать капитальный ремонт и привести квартиру в соответствие с документацией. По этой причине это даже дешевле, чем потерять дом.
Сроки
Заявка на оформление перепланировки рассматривается около 1 недели. После этого до 1 месяца нужно ждать специалистов. На заполнение необходимой документации может уйти от 1 до 3 месяцев.
Незаконная перепланировка может доставить новому хозяину квартиры огромное количество хлопот. Однако это не единственная проблема, которая может возникнуть при покупке дома. На бесплатной консультации опытные юристы рассмотрят наиболее популярные варианты сомнительных ситуаций и дадут свои рекомендации по устранению неполадок. Эти же специалисты готовы сопровождать всю транзакцию, благодаря чему можно исключить любые мошеннические схемы и заранее выявить потенциальные риски.
