Процесс покупки квартир у юридических лиц сложнее, чем сделки с частными собственниками, и сопряжен с некоторыми рисками. Если своевременно не учесть все нюансы, договор может быть признан недействительным, а покупатель потеряет не только деньги, но и имущественные права.
Особенности покупки квартиры у юр лиц
Законодательство Российской Федерации определяет особый порядок продажи квартир, находящихся в собственности компаний и организаций. Дополнительные требования вводятся, если сделка считается крупной, то есть цена недвижимости составляет более 25% от общей балансовой стоимости всей собственности компании. Кроме того, устав отдельных компаний позволяет признавать крупные сделки, связанные с покупкой или продажей недвижимости (ст. 46 Федерального закона-14), и перед заключением таких договоров генеральный директор предприятия должен получить согласие учредителей на совершение сделки.
Одобрение сделки оформляется протоколом собрания или собрания учредителей (акционеров акционерного общества). Отсутствие документа свидетельствует о том, что квартира продается без их согласия.
Пакет документов на покупку недвижимости у юридического лица более объемный, чем при сделках между физическими лицами. Прилагаются учредительные документы, земельные документы (если жилая площадь приобретается в новостройке), а также документация, подтверждающая полномочия лица на выполнение операции от имени компании. В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться другие документы.
частному лицу, не обладающему знаниями в данной сфере, сложно разобраться с документами и особенностями сделки, поэтому при желании купить квартиру у юридического лица рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному специалисту юрист.
Риски покупателя
Существует ряд потенциальных рисков, при которых покупатель может потерять деньги и право собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим самые распространенные примеры:
- Поддельные документы. Предполагается, что организация действительно существует, но она не намерена продавать свою собственность. Обман исходит от одного или нескольких сотрудников компании.
У компании есть квартира, которая предоставляется сотрудникам из других регионов, которые работают вахтовым методом. При заселении сотрудники получают часть документов на квартиру, подтверждающую право на проживание. Со временем они фальсифицируют другие документы и продают недвижимость как свою собственность или от имени компании. Такие операции легко объявляются недействительными на основании судебного иска компании-собственника, в результате чего право собственности аннулируется.
- Продажа жилой площади фиктивным юридическим лицом. Ситуации, когда мошенники создают фиктивный бизнес или просто подделывают документы, а затем продают им не принадлежащее жилье, случаются довольно часто.
Есть девелопер «ВавиловДом» — компания по продаже новых квартир. Мошенники создают фиктивную компанию «ВавиловДомПлюс». Для всех названий он идентичен реальной организации. Потенциальному покупателю предлагается жилая площадь по более низкой цене. Чтобы забронировать недвижимость, с нее требуют оплаты — 30-50% от стоимости квартиры, по которой составляется фиктивный предварительный договор купли-продажи. После получения средств мошенники исчезают. Вернуть деньги через реального застройщика невозможно.
- Финансовое мошенничество. В целях снижения затрат или уменьшения прибыли за счет уплаты налогов в меньшем размере юридическое лицо продает квартиру на порядок выше или ниже рыночной цены.
Например, если стоимость жилой площади ниже рыночной, компания-продавец может оспорить сделку в суде на том основании, что она была заключена по ошибке. В случае завышения цены происходит устное соглашение с покупателем, который покупает квартиру по реальной стоимости, и завышенная цена отражается в документах. Эта продажа также может быть оспорена на том основании, что покупатель не оплатил полную стоимость собственности.
Такие варианты мошенничества часто реализуются параллельно с ликвидацией или банкротством бизнеса. При оспаривании сделки в суде представители компании подтверждают банкротство, в связи с чем становится невозможным возмещение убытков покупателя.
Существуют и другие мошеннические схемы как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, когда покупатель рискует понести убытки или даже потерять собственность.
Советуем прочитать: Схемы мошенничества при покупке квартиры
Покупка квартиры в новостройке
На первичном рынке есть два варианта совершения сделок: покупка жилой площади в новом доме или на этапе строительства. Во втором случае предметом договора является не сама квартира, а право собственности на нее. До недавнего времени эти сделки оформлялись в форме соглашения о владении акциями (DAC).
Помимо мошенничества с документами, которые могут стать основанием для признания покупки недействительной, существует риск того, что дом не будет сдан в эксплуатацию или вообще не достроен.
Наиболее распространенные варианты обмана:
Дмитрий Носиков Часто в процессе покупки дома в новостройке покупатель взаимодействует не напрямую с застройщиком, а с посредником, который представляет интересы строительной компании. В таких ситуациях девелоперу даже не нужно подавать заявление о банкротстве. На практике были случаи, когда жилищный кооператив или другой представитель девелоперской компании, продававший акции от своего имени, признавался банкротом. В результате девелопер не имеет обязательств перед акционерами, а шансы на получение компенсации даже через суд у обманутых покупателей минимальны.
Как обезопасить себя
Перед заключением договора нужно обратить внимание на следующие моменты:
Если дом уже построен, необходимо запросить заключение Государственной экспертизы строительства, которое подтвердит, что объект сдан в эксплуатацию. Желательно проверить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Особое внимание стоит уделить договору. В договоре должна быть указана следующая информация:
1 июля вступили в силу изменения в ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Обычных соглашений о владении акциями больше не будет. Вместо них было введено проектное финансирование с посредником в виде банка. При новой схеме приобретения строящейся недвижимости деньги покупателей не переводятся напрямую промоутеру, как раньше, а зачисляются на специальный банковский счет, доступ к которому разрешается после того, как компания разместит новую структуру в действии. Этот вариант минимизирует риски, так как исключает возможность незаконного присвоения средств и большинство методов мошенничества со стороны разработчиков. В случае банкротства строительная компания несет ответственность только перед кредиторами, а владельцы капитала смогут вернуть свои деньги.
Покупка квартиры на вторичном рынке
Большая часть рисков здесь сводится к расторжению договора купли-продажи в судебном порядке на основании жалобы заинтересованных сторон, если:
Как обезопасить себя
Есть несколько способов минимизировать риски:
Универсальная защита от любых проблем — страхование титула, например, на случай утраты права собственности на купленную квартиру. Цена этого полиса 1-2% от стоимости недвижимости.
Любая покупка и продажа квартиры, в которой одной из сторон является юридическое лицо, может сопровождаться рисками. На рынке недвижимости работает много мошенников, поэтому к заключению сделки необходимо подойти со всей ответственностью. Только участие специалиста позволит избежать проблем не только на этапе заключения договора, но и после его оформления. Проконсультируйтесь с нашими юристами, как избежать мошенничества на любом этапе заключения договора? Какие документы необходимо проверить, а какие запросить в регистрирующих органах? Когда нужно привлекать нотариуса? Специалисты ответят на все вопросы и помогут избежать рисков при покупке недвижимости у юридических лиц.
