Риски покупателя при покупке приватизированной квартиры

Законодательство РФ разрешает куплю-продажу приватизированного жилья. Но перед покупкой недвижимости нужно внимательно проверить документы и правильно провести сделку. Только в этом случае можно избежать рисков и не бояться, что кто-то оспорит ваше право собственности.

Что такое приватизированная квартира?

Приватизированная квартира — это свободно передаваемое имущество, находящееся в собственности граждан на основании их регистрационных (регистрационных) документов на данное жилое помещение. Владельцы приватизированной собственности имеют право продавать, дарить, завещать или сдавать ее в аренду. Порядок приватизации регулируется ФЗ-1541-1 1991 г. «О приватизации недвижимого имущества в Российской Федерации».

Риски покупателя

Пример. Виктор купил квартиру в центре города по хорошей цене. Операция прошла при участии нотариуса, но через несколько месяцев он получил уведомление суда о том, что гр. Иванова И.И. — мачеха продавца, подала жалобу на незаконность купли-продажи. В ходе судебного разбирательства было установлено, что согласно документам гр. Иванова II продала квартиру пасынку. Сделка была нотариально засвидетельствована, и в сделке указано, что он получил деньги до подписания сделки. Но на самом деле никаких средств Ивановой И.И не поступало. На суде потерпевший заявил, что страдает психическим расстройством и не помнит, когда было подписано соглашение. Его болезнь подтвердила медицинское обследование, поэтому суд признал его недееспособным на момент урегулирования спора. По итогам разбирательства суд вернул истцу жилье, на пасынка был наложен материальный штраф, а конечный покупатель остался без квартиры и денег.

Это далеко не единственный пример, когда приобретение приватизированного жилья имеет негативные последствия. И наличие зарегистрированного договора купли-продажи не является гарантией того, что новый владелец вовремя не выедет в путь.

Чтобы максимально обезопасить себя, нужно учитывать все риски, которые возможны в процессе покупки приватизированной квартиры, и знать пути выхода из проблемных ситуаций.

Обман со стороны продавца

Продавцы часто не покрывают проблемы, с которыми может столкнуться покупатель после покупки недвижимости. Это о:

Кроме того, на вторичном рынке недвижимости много мошенников, которые для заключения сделки используют фальшивые доверенности, паспорта или другие документы. Большинство из них исчезают после получения аванса, но в некоторых случаях фиктивная продажа завершается. Со временем появляется настоящий собственник, который может вернуть право на жилье в суде.

Советуем прочитать: Схемы мошенничества при покупке квартиры

Как избежать проблем

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо сверять фото в паспорте с внешностью хозяина. Его личность также подтверждается через паспортный стол. Если в сделке участвует поверенный, он может подать запрос на проверку личности во всех открытых базах данных. Кроме того, необходимо сверить адрес квартиры с тем, который указан в справке ЕГРН. Документ оформлен в Росреестре. Вам нужно будет написать заявление, предъявить паспорт и оплатить госпошлину.

Желательно сверить макет с планом документов, который находится в БТИ, или воспользоваться услугами замерщика. Он будет отмечать все изменения прямо на чертеже.

Заявку в БТИ на план подает только собственник. Если окажется, что да, то скорее всего в квартире проведена незаконная перепланировка.

Проверить задолженность за коммунальные услуги можно через сайт: www.gosuslugi.ru или в управляющей компании, обслуживающей дом, в котором находится интересующая жилая площадь.

Семен Фролов Спросите эксперта В сделках, где появляется аванс, многие покупатели рассеянно читают условия его оплаты и возврата, которые отражены в предварительном договоре. Часто они убыточны и позволяют получателю не возвращать деньги в случае неудачной транзакции. Это дополнительная ответственность покупателя, момент, когда продавец отказывается от всех обязательств и т.д. Получить возмещение причитающейся суммы возможно только в суде согласно ст. 381 ГК РФ при условии, что купля-продажа не была совершена по вине продавца.

Нарушение прав супруга владельца

Сделка может быть признана недействительной, если нынешний или бывший супруг продавца имеет права на имущество. Согласно п.1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами в браке, считается общим при отсутствии соглашения с иными условиями собственности. Что касается квартир, то супруги могут претендовать на свою долю, даже если они не зарегистрированы как собственники. Поэтому для операции потребуется согласие второго супруга, оформленное нотариально. При отсутствии этого документа сторона, не участвующая в продаже, может добиться отмены сделки в судебном порядке.

Согласие второго супруга не требуется, если активами владеет только одно лицо. Например, жилье было приобретено до брака или получено в дар или по наследству (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Как не допустить обмана

необходимо проверить по паспорту, состоял ли продавец в браке на момент приватизации (покупки) жилья. Если документ был получен после начала владения недвижимостью и не содержит информации о семейном положении, необходимо запросить у собственника декларацию с нотариально заверенным знаком семейного положения.

Нарушение прав несовершеннолетних

Покупка недвижимости, в которой несовершеннолетние зарегистрированы или имеют свою долю, может быть признана недействительной, если ребенок отстаивает свои права. Если несовершеннолетний имеет долю в квартире или зарегистрирован в ней, для продажи требуется письменное разрешение органа опеки и попечительства. Заведение проверяет, не нарушаются ли права детей в процессе совершения сделок с жилой площадью. При отсутствии документа сделку легко оспорить.

Кроме того, договор может быть расторгнут, если несовершеннолетний не участвовал в приватизации. Например, дети жили в квартире, но не попали в список собственников при приватизации. Срок давности по этим фактам начинается с момента, когда несовершеннолетний узнал о нарушении своих прав, даже после достижения совершеннолетия.

Как уменьшить риски

1. Получить разрешение органов опеки и попечительства. Запрос документа может быть сделан родителями или другими лицами, имеющими право представлять интересы ребенка.
2. Убедитесь, что ребенку есть где жить — попросите справку о том, что у ребенка есть постоянное место жительства.
3. Уточняйте регистрацию детей через выписку из расширенной домовой книги. В справке отражены все лица, зарегистрированные в помещении, в том числе несовершеннолетние. Если имущество приватизируется с зарегистрированным ребенком, оно не теряет права на долю даже после смены собственника.

Нарушение прав «отказников»

Отказники — это люди, которые отказались от своей доли в квартире в процессе приватизации. Согласно закону, отходы имеют право жить в приватизированных помещениях на всю жизнь, и никто не может лишить их этого права. Если при покупке «квартиры с отказом» его интересы не учитывались, то даже такое соглашение легко оспорить.

Как избежать проблем

о наличии рефисника Вы можете узнать в паспортном столе, где указана информация обо всех зарегистрированных лицах на интересующей жилой площади. Право отказа необходимо учитывать, выплачивая ему компенсацию в виде «приватизационного сбора», о чем составляется отдельное соглашение.

Если отказник проживает в другой социальной квартире для сдачи в аренду, попросите у продавца договор, по которому он переезжает в другое жилое помещение. В этом случае в договоре купли-продажи указывается, что для отказа не требуется место жительства и обязуется выселение в течение определенного периода. Другой вариант — не подписывать договор до тех пор, пока отказ не будет снят с регистрации.

Признание продавца полностью или частично недееспособным

Сделка аннулируется, если доказана частичная или полная недееспособность продавца. Риск состоит в том, что реально признать продавца недееспособным в момент совершения сделки после заключения контракта. Родственники, опекуны или попечители часто выступают за такие претензии.

Владелец может быть объявлен недееспособным до подписания договора, но этот факт скрывается от покупателя недобросовестными посредниками, которые участвуют в операции, чтобы быстро завершить операцию. Следует уделять больше внимания, даже если продавец — пожилой человек.

Как обезопасить себя

Запросить справку о том, что продавец не стоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере, а также в органах опеки и попечительства об отсутствии опеки и решения суда о признании лица недееспособным. Если собственник стоит на учете у психиатра или нарколога, договор необходимо заключать только в присутствии нотариуса и врача.

Особенности подписания договора:

В обоих случаях для проведения операции требуется согласие органов защиты. При возникновении подобных ситуаций желательно воспользоваться помощью юриста и заключить сделку в присутствии нотариуса.

Нарушение прав наследников

После покупки приватизированной квартиры новый владелец может столкнуться с судебными исками скрытых наследников. О них часто объявляют после смерти предыдущего владельца и продажи квартиры третьему лицу. Если в судебном порядке наследник докажет, что он не унаследовал в указанный срок по уважительной причине, сделка признается недействительной в соответствии со ст. 1155 ГК РФ.

Риски возникают и в случае передачи имущества по завещанию. Суд может признать акт недействительным, если он составлен с нарушениями и наследодатель недееспособен. В таких ситуациях завещание теряет юридическую силу.

Как минимизировать риски

Лучший вариант — купить недвижимость по истечении срока давности. Обязательно заверить договор у нотариуса и потребовать от собственника написать заявление об отсутствии других наследников. На 100% застраховать себя не получится, но укрепить свои позиции в случае доказательства вполне возможно.

Надежная защита от рисков

Все заинтересованные стороны могут оспаривать сделки с недвижимым имуществом в пределах срока давности (ст. 195 ГК РФ). Отсчет времени начинается с момента, когда человек узнает, что его права были нарушены.

Общая продолжительность — 3 года. Кроме того, он не может быть более 10 лет со дня совершения преступления (ст. 196 ГК РФ). По истечении этого срока заинтересованное лицо теряет право на обращение в суд, поэтому большинство юристов рекомендуют покупать дом, который продавец владел в течение многих лет.

Покупка приватизированной квартиры — сложная процедура, содержащая множество особенностей и подводных камней. Есть общая схема покупки недвижимости, но каждый отдельный случай во многом индивидуален. Только участие специалиста в сделке позволит учесть все возможные риски не только на этапе покупки и продажи, но и после завершения сделки. Проконсультируйтесь с нашими юристами, каковы риски при покупке квартиры в вашем конкретном случае? Какие дополнительные документы нужны, чтобы исключить возможность оспаривания договора? В каких случаях привлекать нотариуса? Специалист ответит на эти и другие вопросы и поможет избежать проблем при покупке жилья.