Значительное количество квартир продается задолго до того, как срок их владения составит 3 года и более. Считается, что покупка такого дома более рискованна, чем недвижимость, принадлежащая продавцу более трех лет. Это утверждение во многом верно. Существует три основных типа рисков, связанных с такой недвижимостью.
Дарение квартиры
Чем грозит покупка квартиры, купленной менее трех лет назад по договору дарения? Здесь все довольно просто: даритель может отменить свое пожертвование, выкупив тем самым право собственности на имущество. Следовательно, все действия, которые одаряемый совершил с помещением, будут признаны недействительными.
В результате покупатель квартиры будет обязан вернуть квартиру предыдущему владельцу и должен будет взыскать деньги с человека, который продал ему квартиру. Как показывает практика, процедура сбора таких денег — очень долгий процесс, так как продавец может просто заявить, что денег у него нет (потрачено), сбережений тоже нет, а зарплата не позволяет выплатить такой долг.
В конечном итоге через суд можно будет с большим трудом получить хотя бы небольшие ежемесячные выплаты, но, как несложно догадаться, они растягиваются не на годы, а на десятилетия.
Срок давности в этом случае составляет 1 и 3 года, в зависимости от того, что необходимо: признать недействительной или недействительной операцию.
Для решения этой проблемы необходимо убедиться, что даритель ничего не имеет против продажи своей бывшей квартиры и, что более важно, в договоре дарения есть четкие пункты, по которым договор может быть расторгнут, расторгнут, расторгнут и скоро. Однако даже в таких условиях никто не может дать никаких гарантий. Рекомендуется воздержаться от покупки такого жилья.
Пример: отец подарил своему взрослому сыну квартиру, в которой выросло несколько поколений семьи и которая по этой причине представляет серьезную ценность для отца. Когда отец подарил ребенку жилье, он думал, что его сын будет жить именно в этой квартире. Однако сын решил иначе и предпочел продать дом третьим лицам. Отец, узнав об этом, расторгает договор дарения. В результате третье лицо обязано вернуть квартиру отцу, но потребует деньги от сына.
Квартира была получена по завещанию
Если квартира находилась в собственности менее трех лет и была получена по завещанию или по наследству, существует серьезная вероятность того, что другие наследники не согласятся с тем, что один из них взял всю квартиру в свою собственность и не поделился ею с ними.
В результате они могут подать в суд и признать распределение наследства неправильным / недействительным. В результате продавец теряет право собственности на дом, и, по логике вещей, продажа также признается незаконной.
Покупатель обязан вернуть квартиру и может попросить у продавца деньги. Общие принципы здесь аналогичны описанной выше ситуации. Проще говоря, вернуть квартиру все равно придется, но запросить деньги будет проблематично.
Проблема может быть решена путем обеспечения того, чтобы все остальные наследники также получили имущество умершего пропорционально квартире продавца и не имели на нее прав. Еще лучше, если продавец будет единственным наследником.
необходимо учитывать, что даже через 3 года и более право обращения взыскания на квартиру может быть восстановлено при наличии уважительных причин. Например, если один или несколько наследников не знали и не могли знать, что они теперь наследники. Пример: Квартира была получена по завещанию и сразу продана третьему лицу. Другие наследники не согласны с завещанием и смогли добиться его отмены через суд на том основании, что наследодатель на момент составления этого документа не знал о своих действиях. Покупатель теряет дом и будет вынужден, со спорным исходом, потребовать деньги от продавца-наследника по завещанию.
Занижение стоимости жилья
Несмотря на то, что указанные выше два варианта проблем абсолютно реальны, на практике они встречаются гораздо реже, чем занижение стоимости жилья по договору купли-продажи. Это может быть актуально, если, например, хозяин получил квартиру в подарок от близких родственников и хочет продать ее таким образом, чтобы минимизировать сумму налогов или не платить их вовсе.
Дело в том, что при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3-5 лет (в зависимости от того, как ее получил собственник), необходимо уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы продажи за вычетом не минимального налогообложения сумма (один миллион).
Пример: если жилье стоит 4 миллиона, то только за 3 миллиона придется платить 13%. Это будет 390 тысяч рублей, сумма довольно внушительная.
Чтобы не платить налоги или хотя бы уменьшить сумму, продавцы сознательно занижают цену квартиры в договоре, но на самом деле сделка между продавцом и покупателем происходит по полной стоимости.
Пример: в договоре указано, что жилье стоит 1 млн руб. Однако покупатель передает продавцу не 1, а все 4 миллиона. Конечно, доказать, что за проживание действительно была уплачена полная стоимость, будет практически невозможно.
Эта транзакция не только сама по себе довольно сомнительна, но и добавляет риски того, что продавец признает транзакцию недействительной. Например, из-за того, что неправильно оценил квартиру или продал дом, не понимая его истинной стоимости (нетрудоспособность и т.д.).
В таких ситуациях суд чаще становится на сторону продавца. В результате покупатель обязан вернуть дом предыдущему владельцу, а взамен он получает не полную стоимость, которую он заплатил, а только 1 миллион, указанный в контракте.
Способов решения проблемы практически нет. Частично поможет квитанция, в которой будет указана полная сумма платежа, однако этот документ передается продавцу и обычно оформляется в копии. Для продавца имеет смысл просто заявить, что он не получил никаких квитанций.
от любых запланированных сделок с занижением реальной стоимости квартиры лучше отказаться. Несмотря на то, что сделки по покупке квартир, находящихся в собственности менее трех лет, являются наиболее опасными, они наиболее распространены. Следовательно, бросить всех — не лучшее решение; Намного лучше нанять опытного юриста, который поможет решить проблемы и заранее предупредит о возможных последствиях. На бесплатной консультации специалисты расскажут о популярных спорных ситуациях, а также могут сопровождать всю транзакцию, делая ее менее рискованной.
