Квартиры на первичном рынке недвижимости (жилье в новостройках, ранее не имевших собственников) продают не только девелоперы. В некоторых случаях продавцом выступает подрядчик, выполнивший на объекте определенные работы. В чем особенности такой процедуры, каковы риски и как правильно совершить покупку — читайте в этой статье.
Где подрядчик получил квартиру?
Подрядчики могут обменивать квартиры только в том случае, если они были получены застройщиком. Но причины этого могут быть разными. Одно дело, если застройщик передает право продажи квартир (или оформляет право собственности) подрядчику, потому что это прописано в договоре.
Пример: в трудовом договоре одним из условий оплаты работы, проделанной с подрядчиком, может быть переезд квартиры. Чаще всего это условие используется как прибавка к основной сумме платежа с целью ее уменьшения или по другой причине.
Вторая причина, по которой квартира / апартаменты могут быть переданы застройщику в рамках оплаты, — это отсутствие у застройщика денег для оплаты. А теперь это уже плохой знак. Если средств на оплату услуг подрядчиков не хватает, велика вероятность, что что-то в доме не будет достроено до конца или сделано очень плохо.
Подрядчики обычно стремятся продать квартиру как можно быстрее, чтобы заплатить рабочим и в конечном итоге переехать на другой объект, чтобы не потерять деньги. В результате жилье подрядчиков может быть дешевле, чем у застройщика или на вторичном рынке. С другой стороны, оформить такую квартиру в ипотеку гораздо сложнее.
Варианты сделки по покупке квартиры у подрядчика и связанные с ними риски
Существует три основных договора, по которым подрядчик получил возможность продать квартиру (-ы:
Самым безопасным с точки зрения покупателя является договор купли-продажи. В его рамках девелопер напрямую передает право собственности на квартиру подрядчику, который уже продает ее покупателю на общих основаниях. Учитывая специфику подрядчиков, зачастую продавец даже не юридическое лицо, а непосредственно руководитель подрядчиков, как физическое лицо. Однако такая ситуация — большая редкость; Чаще всего квартира оформляется на подрядчика и продается юридическим лицом.
Сделка с акциями тоже не слишком рискованна. Она была реализована так же, как сделка по покупке квартиры по договору участия в капитале (DAC) между застройщиком и покупателем-физическим лицом. В этом случае дальнейшая продажа жилья конечному покупателю, как правило, осуществляется по тому же стандартному договору купли-продажи.
Худший и самый рискованный вариант для конечного покупателя — инвестиционный контракт. В отличие от всех остальных, он предварительно заключен и вступает в силу еще до завершения всех подрядных работ. В результате подрядчик обязан выполнить все работы, иначе квартиру придется вернуть застройщику.
Проблема в том, что право собственности на жилье у подрядчика возникает рано, и чтобы не терять время, он может сразу искать покупателя на квартиру, так как это может занять много времени. Но если при этом он уже продает квартиру и, следовательно, не завершит всю свою работу, получается, что инвестиционный договор будет расторгнут в одностороннем порядке из-за невыполнения другой стороной своих обязательств. В этом случае подрядчик как бы «задним числом» теряет право на жилище. В результате он не имел права продавать недвижимость. Застройщик потребует от покупателя покинуть квартиру, а взыскать деньги с подрядчика практически невозможно.
Пример: Подрядчик договорился с заказчиком о составлении инвестиционного договора, по которому заказчик передает подрядчику одну из квартир в новостройке. Взамен подрядчик выполняет все внутренние отделочные работы, например, во всех квартирах одного подъезда. Подрядчик, получив квартиру, тут же продает ее покупателю и исчезает с горизонта, не выполнив свои обязательства перед застройщиком. Инвестиционное соглашение расторгается, покупатель теряет свой дом, а подрядчик остается с деньгами, так как он может полностью ликвидировать свою компанию и при необходимости создать новую.
Чаще всего описанную выше схему с инвестиционным соглашением проводят мошенники, которые изначально ничего не собирались делать, а просто хотели получить деньги, но есть и другие варианты. В любом случае, если выясняется, что жилье передано подрядчику по инвестиционному договору, это уже плохой знак.
У покупателя практически нет идеального варианта обезопасить себя. Вы можете запросить подтверждение о завершении всех работ по инвестиционному соглашению, но оно предоставляется редко. Без помощи опытного юриста покупать такое жилье не стоит — слишком велик риск его потерять.
Проверка подрядчика для минимизации рисков
Помимо вышеперечисленного, риски могут возникнуть по другим причинам. Например, подрядчик на самом деле не является подрядчиком. Этим также пользуются мошенники. Они выдают «фальшивые» документы или не предоставляют их вообще и в результате исчезают с деньгами на жилье, на которое не имели права. Вы можете обезопасить себя хотя бы частично, проверив подрядчика:
Значительная часть всех действий касается проверки документов и, прежде всего, их подлинности. Не все люди умеют это делать правильно. И здесь вам понадобится помощь опытного юриста. Без него такие договоры лучше вообще не заключать.
Правила покупки квартиры от подрядчика для минимизации рисков
Несмотря на многочисленные и различные варианты, в соответствии с которыми подрядчик мог получить жилье от промоутера, сама покупка осуществляется обычным способом, потому что в любой ситуации подрядчик становится владельцем собственности и, следовательно, имеет право ее продать так же, как и любой другой собственник.
Порядок действий
- Проверьте все документы подрядчика и, по возможности, застройщика (иногда застройщик и подрядчик работают вместе как мошенники, но это бывает редко).
- Подготовьте документы и деньги для сделки (помните, что оформить ипотечный кредит на такое жилье практически невозможно, банк также понимает потенциальные риски и вряд ли примет такую сделку).
- Составьте и подпишите договор купли-продажи. Заверить его у нотариуса и зарегистрировать.
- Перевести причитающуюся сумму за проживание. Получите подтверждение о получении денег (последнее особенно важно, если оплата производится наличными).
- Подпишите акты приема-передачи. Эти документы часто исключают большинство потенциальных претензий сторон.
- Оформить право собственности на жилье в Росреестре.
Требуемые документы
Для заключения договора купли-продажи необходимы примерно следующие документы:
Вариантов получения жилья много, поэтому в зависимости от ситуации список документов может сильно различаться. А чтобы определить, что именно нужно в том или ином деле, также нужна помощь опытного юриста.
Расходы и сроки
Эта покупка предполагает следующие расходы:
Несмотря на то, что такое жилье может стоить намного дешевле, чем покупка такой же квартиры у застройщика или другого собственника, такая операция довольно рискованна. Во время бесплатной консультации опытные юристы помогут разобраться с потенциальными проблемами и решить их. Также они готовы представлять интересы клиента, защищая его права при сопровождении сделки, а также, если до этого дойдет, в суде.
