Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупка квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетний ребенок, — довольно сложная и опасная процедура, которая в конечном итоге может привести к тому, что новый собственник потеряет как деньги, потраченные на жилье, так и само имущество. Если ребенок не является владельцем, а просто прописан, ситуация немного проще, но и здесь возможен ряд проблем. Мы рассматриваем, какие риски могут существовать для покупателя и как их следует избегать.

Особенности покупки квартиры с детьми

Прежде всего, нужно понимать, что на территории Российской Федерации органы опеки и попечительства внимательно следят за соблюдением прав детей. Это основная проблема, которая может привести к потере явно купленного имущества. Поэтому, прежде чем приступить к обсуждению условий сделки и другим переговорам, следует сначала спросить, есть ли разрешение органов охраны на продажу квартиры. Без него любая операция может быть легко оспорена, что часто используется мошенниками.

Причем для продавца в этом случае риски минимальны. Следовательно, необходимо, чтобы покупатель постоянно проверял порядок получения разрешения, а также выполнение продавцом всех условий этого разрешения. Если условия не выполняются, он рискует еще больше.

Кто считается несовершеннолетним

Отдельно следует отметить, что все несовершеннолетние — дети, но не все дети — несовершеннолетние. Кроме того, не все несовершеннолетние в возрасте до 18 лет считаются недееспособными (что подразумевает их меньшинство).

Дети до 14 лет определенно несовершеннолетние, без вариантов. Они не могут подписывать документы, а все действия за них выполняют родители или опекуны. Однако через 14 лет они сами поставили свои подписи. Без добавления их подписей с подписью родителей договор купли-продажи остается в силе, однако документ не может быть использован без подписи ребенка. Следовательно, если ребенку исполнилось 14 лет, в контракте должна быть подпись как его, так и его родителей.

Любой ребенок в возрасте от 16 до 18 лет может считаться эмансипированным. То есть, несмотря на свою меньшинство, он решением суда признан дееспособным. Он может самостоятельно принимать решения, в том числе и при продаже квартиры. Это возможно только в том случае, если:

Однако одного этого факта недостаточно: требуется решение суда. Следует прояснить именно его присутствие. Логично, что в таких ситуациях разрешение органов опеки и попечительства не требуется.

Риски для покупателя при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Главный риск для покупателя — это возможность потерять купленную квартиру из-за того, что сам факт законности сделки купли-продажи недвижимости будет оспорен в суде. Однако проблемы могут возникнуть и по другим причинам. Например, после покупки дома выясняется, что ребенка из него не выписывают. Допустим, на это нет разрешения органов опеки и попечительства, потому что условия в новой квартире (если есть) хуже, чем в старой.

Могут быть и другие подобные ситуации, связанные с невыпиской детей. Также необходимо учитывать тот факт, что дети по закону должны проживать с родителями. В результате не удастся удалить из дома не только ребенка, но и хотя бы одного из его родителей.

Самый простой (и самый популярный) способ решить эту проблему — потребовать от продавца записать всех людей, проживающих в квартире, до подписания договора купли-продажи.

Пример: условие обязательного освобождения всех зарегистрированных лиц может быть установлено в предварительном договоре купли-продажи.

Для этой операции также требуется разрешение контролирующих органов. И получить его невозможно, если ребенка выписывают «в никуда». То есть у продавца должен быть другой дом, не хуже проданного, где ребенок может быть прописан хоть на время.

Наиболее оптимальная ситуация, когда ребенок, не являющийся собственником дома, после продажи квартиры, в которой он прописан, становится совладельцем другого имущества. В этом случае ваши права не нарушаются и нет оснований отказывать органам опеки и попечительства.

Покупка ранее приватизированной квартиры

Покупка ранее приватизированной квартиры у продавца также связана с многочисленными рисками. Главный из них — все люди, официально проживавшие в этой квартире на момент приватизации, должны быть совладельцами жилья. Особенно это актуально для несовершеннолетних детей. Кроме того, если ребенка выписали из квартиры менее чем за шесть месяцев до приватизации, органы опеки и попечительства могут предположить, что это было сделано с целью лишить ребенка его или ее прав на недвижимость.

Для покупателя риск заключается в том, что это выглядит как жилье, где дети не прописаны и нет ни одного несовершеннолетнего собственника, сразу становится проблемой, если такие дети еще были там на момент приватизации. И неважно, сколько лет прошло. Даже трехлетний срок давности не всегда работает, так как взрослый ребенок легко может его восстановить, потому что не знал своих прав.

В целях минимизации рисков необходимо уточнить, когда и кем была приватизирована квартира, регистрировались ли несовершеннолетние в квартире в это время или незадолго до этого и получено ли разрешение органов опеки и попечительства об отказе в участии ребенок в процедуре приватизации. Если хотя бы один из пунктов не будет соблюден, высока вероятность, что рано или поздно они потеряют купленную недвижимость.

Квартира ранее была куплена с использованием материнского капитала

Еще один проблемный случай связан с покупкой квартиры продавцом однажды за счет материнского капитала. Согласно закону, если жилье приобретается за счет материнского капитала, в течение определенного срока собственниками должны стать все члены семьи, включая отца, мать и всех детей.

Если это положение закона не соблюдается, решение о продаже квартиры может быть обжаловано в суде, поскольку не все собственники, которые должны были подписать договор, подписали договор.

Пример: квартира куплена на материнский капитал и зарегистрирована на имя отца семейства. Он должен был сделать свою жену и всех детей, сколько бы их ни было, совладельцами. Формально этот момент строго не отслеживается, но при следующей продаже квартиры он может «колебаться». В этом случае договор купли-продажи можно оспорить в суде, в результате чего покупатель лишается всех прав собственности. Теоретически он может попросить продавца вернуть все средства из квартиры, но на практике продавец может просто сказать, что денег у него нет и взять их негде. Дальнейшее разбирательство, скорее всего, закончится в пользу покупателя, но деньги он может никогда не увидеть, так как отнять их у человека, у которого на самом деле официально ничего нет, практически невозможно.

свести к минимуму риск можно, но сложно:

1. Во-первых, от вас потребуют предоставить неиспользованный сертификат на материнский капитал.
2. Если по какой-либо причине вышеуказанный пункт не может быть выполнен, вам необходимо обратиться в Пенсионный фонд для получения справки о том, что фонды материнского капитала не использовались.

Проблема в том, что нет установленного порядка выдачи таких сертификатов. В результате продавцу (а тем более покупателю) могут просто отказать в его выдаче.

Если у продавца двое и более детей, это потенциально проблемная ситуация. И если продавец не идет на встречу, не пытается решить проблему справкой из Пенсионного фонда и отказывается предъявить неиспользованную справку на материнский капитал, то от покупки такого жилья лучше вообще отказаться.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Приобретение квартиры у несовершеннолетнего собственника или зарегистрированных детей — сложная процедура со множеством исключений, особенностей, потенциальных проблем и т.д. При этом на рынке недвижимости уже сложно найти постоянное жилье, а если исключить все варианты, в которых могли бы появиться дети, то даже самый опытный агент по недвижимости вряд ли сможет вам в чем-то помочь. Следовательно, не обязательно сразу отказываться от всех вариантов, но достаточно, чтобы обезопасить себя.

Хороший способ обезопасить себя — оформить страховку титула. Такой полис только предполагает, что страховая компания оплачивает полную стоимость квартиры, если собственник по каким-либо причинам после подписания договора купли-продажи теряет права на нее. Отдельно стоит отметить, что если страховая компания откажется от страховки или установит очень высокую стоимость полиса, скорее всего, возникнут серьезные проблемы с жильем.

Порядок действий

1. Найдите подходящее жилье.
2. Узнай всю информацию о несовершеннолетних детях, материнском капитале, приватизации и так далее.
3. Уточнить информацию о разрешении органов опеки и попечительства.
4. Узнайте, готов ли продавец проверить всех арендаторов перед подписанием договора купли-продажи.

Вы должны писать всем, а не только несовершеннолетним. Выше уже было сказано, что ребенок должен быть зарегистрирован у родителей. Соответственно, если хотя бы один из них останется прописанным в квартире, там без разрешения нового хозяина вы легко сможете снова зарегистрировать ребенка.

1. Проверить, насколько точно выполняются условия авторизации надзорных органов.
2. Заключаем договор купли-продажи.
3. Зарегистрировать недвижимость в Росреестре.

Документы

Примерный перечень документов для покупки квартиры с несовершеннолетними детьми:

Расходы и сроки

Практически все сертификаты и разрешения выдаются бесплатно в рекордно короткие сроки. При желании все их можно собрать всего за 1-2 дня. При этом договор купли-продажи необходимо сначала заверить (стоимость от 2 тыс. Руб. И более), а затем после его подписания и регистрации оформить право собственности (2 тыс. Руб. На каждого нового собственника). Вся процедура при условии достижения предварительных договоренностей может длиться максимум 1 неделю.

самостоятельно устранить все возможные риски и потенциальные проблемы практически невозможно, нужна помощь опытного юриста. На бесплатной консультации специалисты помогут разобраться с наиболее вероятными спорными ситуациями. Также они готовы выступить в качестве представителей клиентов, сопровождая сделку купли-продажи. Такой подход исключает возможность мошенничества и обеспечивает сохранение прав клиента на жилье.