Риски при покупке квартиры в доме под реновацию

Сегодня в Москве продолжается реализация программы обновления жилого фонда. Всего будет снесено 5 172 дома. Однако некоторых покупателей по-прежнему интересуют квартиры, расположенные в зданиях, подлежащих сносу и переселению. Так есть ли реальная выгода от покупки такого дома? И каковы риски человека, покупающего квартиру в доме для переселения?

Реновация: подробнее о сути программы

Впервые программа реновации Москвы появилась в 90-х годах, когда мэр столицы Юрий Лужков выбрал пятиэтажки определенных категорий (К-7, II-32, II- 35 и др.). На тот момент властям не удалось полностью реализовать проект, отчасти из-за отсутствия средств в госбюджете. Действующий мэр Москвы Сергей Собянин предложил возобновить программу реновации недвижимости в 2017 году.

Под перестройкой столицы понимается комплекс действий, направленных на снос старых жилых домов (как правило, пятиэтажных «хрущевок»). Допустимый срок службы «хрущевки» уже закончился или закончится в ближайшее время. Основная задача реконструкции — не допустить превращения пятиэтажных домов в аварийные и непригодные для жизни сооружения, представляющие опасность для москвичей.

Власти решили пойти по пути сноса домов, а не по пути их реконструкции и ремонта (за исключением объектов, представляющих ценное культурное наследие). Это связано с тем, что снос хрущевок и выгоднее, и безопаснее для людей.

Горожане, проживающие в домах «сноса», имеют возможность переехать в новые, современные и комфортабельные дома. Здесь оборудованы квартиры такой же площади, но с улучшенными техническими характеристиками. Как-то выиграют и переселенные жильцы. В новом и старом вариантах жилья количество комнат останется неизменным, но прихожая, кухня и санузел обязательно станут просторнее.

Если у человека есть финансовые возможности, он может доплатить за «лишние» счетчики и еще больше увеличить свое жилье. При этом вам не придется уезжать далеко от привычного места жизни, ведь новостройки будут располагаться на тех же местах, что и снесенные дома.

Если нынешний собственник не желает получать жилье в новостройке, он может получить денежную компенсацию. Размер денежной компенсации соответствует рыночной стоимости исходной квартиры.

Почему продают квартиры в домах под реновацию

Для Продавца продажа квартиры в доме под ремонт — выгодное и выгодное мероприятие. В отличие от покупателя, продавец рискует гораздо меньше.

Владелец квартиры в «Хрущевке» знает, что его предложение всегда найдет покупателя. Многие москвичи хотят купить дешевое жилье в пятиэтажке, а потом обменять его на жилье в новостройке. Благодаря наличию высокого спроса продавец имеет возможность диктовать свои условия и проводить куплю-продажу в первую очередь в своих интересах.

С одной стороны, продавец лишен возможности переехать в комфортную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может просто посчитать, сколько денег ему понадобится, чтобы купить квартиру в удобном и современном доме. Именно с этой цифры продавец, скорее всего, начнет устанавливать цены на дома в «хрущевках». Получается, что хозяин ничего не потеряет.

Семен Фролов Спросите эксперта Кроме того, возможна следующая ситуация: продавец продает свою квартиру покупателю, а потом узнает, что сроки переселения перенесены или пятиэтажный дом вообще исключен из реновации программы переселения! Продавец не несет за это ответственности, потому что он просто не мог этого предвидеть. Для покупателя (нынешнего владельца) такое развитие событий обернется серьезными проблемами. Придется подождать (месяц, год, несколько лет), либо остаться навсегда в «хрущевке», либо сильно постараться ее кому-то продать. Продавец больше не будет нести все эти риски.

Преимущества покупки квартиры в доме под реновацию

Для Покупателя покупка квартиры в доме «под снос» может быть выгодной. Преимущества такой покупки заключаются в следующем:

1. Квадратные метры ремонтируемого дома стоят меньше, чем такие же квадратные метры других домов. Для покупателя есть финансовая выгода. Итак, однокомнатную квартиру в снесенном «хрущевке» можно купить за 5 миллионов рублей. Та же однокомнатная квартира, но уже не в снесенной «хрущевке», будет стоить около 8-9 миллионов рублей.
2. Покупатель может выбрать для обустройства такой дом, который находится в жилом районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Даже после сноса «хрущевки» покупателю не придется далеко ехать, ведь переселение будет происходить в пределах первоначального района или района. Это одно из главных правил программы реструктуризации. Если вы жили только в хорошем месте, после переезда вы будете жить в хорошем месте, но в новой уютной квартире. Этот момент особенно актуален для людей, которые хотят переехать в старые районы Москвы недалеко от центра.
3. Новый дом автоматически будет дороже оригинального дома. Если в первоначальной квартире проживало много членов семьи, на которую не хватало квадратных метров, то в новостройке эта проблема будет решена. Общая площадь квартиры будет увеличена с целью улучшения жилищных условий малообеспеченной семьи. Согласно п. 3 ст. 20 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. 29, на 1 человека должно быть не менее 18 кв.м жилой площади. Кроме того, подорожание новой квартиры будет связано с увеличением размеров нежилой площади (кухня, коридоры, санузел). Получается, что если покупатель позже решит продать квартиру в новостройке, он получит от сделки больше средств, чем когда-то вложил в покупку.
4. Власти обещают, что в новых квартирах будет полная отделка и качественный ремонт. Это значит, что квартиру не нужно «запоминать» — ее можно сразу сдавать, перепродавать или использовать как постоянное место жительства.

Риски и особенности при покупке квартиры в доме под реновацию

Однако покупка квартиры в сносном доме имеет свои недостатки. Вот нюансы и тонкости, которые необходимо запомнить потенциальному покупателю:

1. Квартиры в новостройках массового сегмента дешевле, чем квартиры в хрущевках. Если человек купит строящуюся недвижимость, это будет для него выгоднее и проще, чем покупка недвижимости в пятиэтажном доме.
2. Программа реструктуризации все еще находится в стадии разработки, обсуждения и утверждения. Это означает, что никто не может дать вам точных прогнозов и однозначных гарантий. Сегодня дом внесен в список ремонта жилья, а завтра уже исключен из этого списка. Сегодня программа реструктуризации идет полным ходом, а завтра она уже «сокращена» из-за банкротств, кризисов и т.д. В этих случаях есть риск исчерпания новых домов.
3. На снос пятиэтажки и переселение жильцов может потребоваться много лет. По этой причине в столичном правительстве уточняют: мера по обновлению жилого фонда направлена ​​на улучшение положения тех, кто какое-то время проживал в старых и ветхих домах. Попытка покупателя спекулировать жильем в «хрущевке» могла обернуться для него полной неудачей.
4. Новый корпус может быть поставлен не в то место. Особенно это касается Новой Москвы и Зеленограда. Здесь переселение планируется не в пределах района, а в пределах всего района. Эта пятиэтажка находится в одном месте, а новое здание будет в совершенно другом месте. И никто не может гарантировать, что новое место будет хорошо оборудовано и комфортно. Например, там могут быть все необходимые социальные структуры (школы, поликлиники, детские сады и т.д.), Но сама территория будет неспокойной, промышленной, загрязненной.
5. В исходной квартире есть ограничения или ограничения, которые не позволят вам принять участие в программе ремонта. Информацию об ограничениях и сборах с недвижимого имущества можно получить из выписки из ЕГРН.
6. Если впоследствии вы захотите продать квартиру в пятиэтажном доме, с выручки придется уплатить НДФЛ в размере 13%. Согласно п.4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ и п.1 ст. 224 НК РФ данный налог уплачивают все собственники, которые после покупки недвижимости владели им менее 5 лет.
7. Если вы решили провести капитальный ремонт в исходной квартире, эти деньги не будут вам возвращены ни в каком виде на момент перевода. Тем вам и вашей семье придется жить в существующих условиях или обустраивать жилье в «хрущевках» на свои сбережения без возможности их возврата.

Дмитрий Носиков: Приобретение снесенного и переселенного жилья — рискованное мероприятие, которое покупатель должен будет выполнять на свой страх и риск. Рекомендуется рассматривать этот вариант только в том случае, если у вас уже есть крыша над головой и вы просто хотите вложить свои средства в какой-либо бизнес. Если деньги окупаются, и вы получаете более качественное жилье, это нормально, но если в процессе сноса и переселения возникают неожиданные проблемы, это не страшно, ведь вам хотя бы будет где жить.

Как купить квартиру в доме под реновацию: порядок и этапы

Покупка и продажа квартиры, которая входит в ликвидационный фонд, практически ничем не отличается от покупки и продажи обычной квартиры. Единственное, что необходимо будет сделать покупателю дополнительно — это получить и заранее проверить всю необходимую информацию о доме «снос». Из-за этого:

1. Узнайте, включен ли конкретный дом в программу ремонта. Зайдите на официальный сайт Мэра Москвы и введите адрес здания в поле поиска. Дома, включенные в программу реновации, отмечены на карте синим цветом. Новые постройки, в которые переедут жители, отмечены на карте оранжевым цветом. Вы также можете ознакомиться с текстовым списком адресов, по которым будут располагаться новостройки.

1. Попросите нынешнего владельца предоставить оригинал уведомления о сносе. Этот документ высылается собственнику недвижимости администрацией не позднее, чем за год до планируемого переселения.
2. Проконсультируйтесь с вашей местной комиссией по планированию и, помимо уточнения, внесен ли номер дома .. адрес .. в список для сноса и переселения. Узнайте, когда именно ваша очередь, и посмотрите, готовы ли вы ждать так долго (а, возможно, и дольше).
3. Помните, что продавец уже может оформить документ, согласно которому он сам должен стать владельцем квартиры в новостройке или получить денежную компенсацию по программе. Свяжитесь с местным правительством и узнайте, была ли аналогичная договоренность между государственным учреждением и продавцом. Если такое соглашение было заключено, вся купля-продажа впоследствии может быть признана недействительной. Вы покупаете дом с ремонтом в расчете на то, что квартира или денежная компенсация впоследствии будут вашими. Если сделка заключена, попросите продавца разрешить ее.
4. Убедитесь, что в квартире нет ограничений и обременений.
5. Проверьте юридическую чистоту квартиры, изучив правоустанавливающую, юридическую и техническую документацию на жилье.

Если вы выполнили все предыдущие шаги и не сомневались в порядочности Продавца, переходите к непосредственному исполнению сделки:

1. Составьте с продавцом типовой договор купли-продажи квартиры (ДКПК). Укажите реквизиты участников, опишите предмет сделки, откройте и укажите соглашения, условия, права и обязанности обеих сторон. Обязательно укажите в договоре, что квартира принадлежит к сносу и перепланировке. Если вы не включите это важное обстоятельство в текст ЦСДП, транзакция впоследствии может быть признана недействительной.
2. Опишите в тексте ЦСДП порядок проведения взаимных операций. Вы можете перевести деньги продавцу до или после регистрации нового объекта недвижимости в Росреестре, а можете сделать это до регистрации нового объекта недвижимости. Разрешается переводить денежные средства в любой удобной форме и в любом удобном формате, согласованном обеими сторонами (наличный, безналичный, из рук в руки, перевод на депозит и т.д.). Не забудьте документально подтвердить, что продавец получил оговоренную сумму. Для этого составляется квитанция или используются другие подтверждающие документы, например, квитанции из банка, в которых обе стороны платежного поручения ставят свои подписи.
3. Запишите смену владельца в стандартном формате. Данная процедура проводится в МФЦ или в Росреестре с уплатой госпошлины в размере 2000 рублей. Как только вы получите обновленную выписку из USRN с обновленной информацией, вы начнете считаться новым домовладельцем.
4. При передаче ключей от квартиры составьте с продавцом типовой передаточный акт. Запишите в письменной форме, на каких условиях вы принимаете право собственности. Обычно в конце передаточного акта Покупатель заявляет, что все устраивает и не имеет претензий к Продавцу.

Если собственником квартиры планируется сделать опекуном гражданина, органы опеки и попечительства могут не дать свое согласие на такую ​​сделку. PLOiP может относиться к тому факту, что покупка снесенной и переселенной недвижимости не удовлетворяет финансовые интересы несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица.

После этого вам нужно будет связаться с местной администрацией и сообщить работникам, что теперь вы являетесь владельцем номера квартиры . по адресу…. Скорее всего, администратор попросит вас подписать договор о дальнейшем обмене квартиры жилье с другим, которое будет предоставлено в рамках программы реструктуризации. Соглашение оформляется в виде готовой формы, в которой вам просто нужно ввести свою личную информацию. Перед подписанием внимательно прочтите этот документ на предмет ошибок, упущений и неточностей.

Покупка квартиры в доме под ремонт — мероприятие сложное, имеющее множество нюансов. Во-первых, нужно взвесить плюсы и минусы такого приобретения, а также оценить возможные риски. Если вы все же решили купить снесенную и отремонтированную недвижимость, вам необходимо будет правильно выполнить процедурные шаги: связаться с государственными органами, проверить документы продавца, составить контракты, соглашения, квитанции и т.д. Обратитесь к юристу сайта за бесплатной консультацией и получите ответы на свои вопросы.