Риски при продаже квартиры

При покупке и продаже недвижимости риски несет не только Покупатель, но и Продавец. Некоторые владельцы обращают внимание только на две составляющие: стоимость жилья и скорость поиска покупателя. При этом игнорируются другие, не менее важные особенности процедуры: правильное оформление и передача документов, переговоры, сделки и т.д. Так что же следует помнить Продавцу, чтобы не попасться на удочку мошенника или ненадежного покупателя?

Риски при определении цены недвижимости

Во-первых, продавцу необходимо будет правильно оценить свою квартиру. Если хозяин выполнит этот шаг неправильно, он рискует:

1. Если вы установите более низкую цену, вы потеряете деньги.
2. Если вы установите слишком высокую цену, вы потратите время зря. Квартира с завышенной ценой просто не будет востребована на рынке недвижимости.

Лучше, если продавец подтвердит расчет стоимости в виде документа. Владельцы часто игнорируют эту ситуацию и определяют цену квартиры, ориентируясь только на тенденции рынка. Они находят дома с похожими параметрами и видят, какие цены на них установлены. Так Продавцы определяют среднерыночную стоимость, которая также используется в случае их квартиры.

Семен Фролов Спросите эксперта Не все продавцы могут объективно оценить свою недвижимость и сравнить ее с другими предложениями на рынке. Впоследствии к такой квартире возникнут вопросы, как со стороны покупателя, так и со стороны налоговых органов. Вас могут спросить, почему вы установили такую ​​цену и какими критериями руководствовались. Поэтому продавцу, который не хочет, чтобы его «запутали», рекомендуется обратиться к независимому оценщику недвижимости. Услуги такого специалиста можно заказать в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или в частной компании. В результате вы получите документ, подтверждающий правильность и объективность рассчитанной суммы — справку из БТИ о стоимости квартиры или отчет об оценке квартиры.

Помните, что при определении цены необходимо учитывать все параметры вместе, в их совокупности. Следовательно, на стоимость недвижимости влияют:

Продавец не должен доверять сомнительным агентам по недвижимости и агентам, которые обещают продать квартиру по самой высокой и лучшей цене. Обычно по такой схеме работают мошенники, кто знает — каждый собственник мечтает получить от купли-продажи максимально возможную сумму. Сами мошенники не заинтересованы в вашем преимуществе, а просто хотят получить от вас оригиналы титульных и юридических документов на квартиру. Имея ряд оригиналов документов, они смогут продать недвижимость без вашего ведома, получить деньги и спрятаться.

Квартира не должна и не может стоить больше, чем сопоставимое жилье на рынке. Если агент по недвижимости уверяет вас, что он сможет продать вашу недвижимость по более высокой цене, это повод для настороженности. С одной стороны, агент по недвижимости может быть новичком или непрофессионалом. Опытные агенты знают, что покупатели не заинтересованы в предложениях с завышенной ценой. С другой стороны, агент по недвижимости может оказаться настоящим мошенником. Его цель — побудить вас «сотрудничать» с необоснованными обещаниями и заверениями. Вовремя выявляйте сомнительных агентов и отклоняйте транзакции с их участием.

Риски при осмотре квартиры посторонними людьми

Заинтересованный Покупатель может связаться с вами и договориться о первичном осмотре дома. Это нормальная и распространенная практика на рынке недвижимости, поскольку никто не заинтересован в покупке свиньи за один присест».

Однако есть особая категория посетителей, на которую следует обратить внимание. Это воры. Их задача — не оценить состояние квартиры, качество ремонта или вид из окна, а забрать с собой все, что «не так».

Поэтому перед приездом постороннего необходимо убрать с поля зрения все документы и ценные вещи. Будет лучше, если в период продаж:

Не оставляйте посетителей одних надолго — всегда оставайтесь рядом и наблюдайте за их действиями. Перед тем, как потенциальный покупатель или агент по недвижимости войдет в квартиру для осмотра, рекомендуется записать свои личные данные (полное имя, номер телефона, адрес проживания, паспортные данные).

Отличить настоящего покупателя от вора можно, если обратить внимание на его поведение и психологическое состояние:

Вы напрямую заинтересованы в максимальном перестраховании, поэтому не бойтесь поставить покупателя в неловкое положение. Сотрудники полиции часто принимают заявления обманутых продавцов о краже вещей во время выставки недвижимости. Не выставляйте себя одним из этих кандидатов.

Риски при обращении к риэлтору

Обращение к агенту по недвижимости — потенциально рискованное и небезопасное мероприятие. Основная проблема в том, что агентства недвижимости — это частные лица, многие из которых преследуют собственные цели.

Чтобы не связываться с мошенниками, проверьте репутацию выбранного агентства. Поищите в Интернете отзывы пользователей или спросите своих друзей и знакомых о конкретной компании. Возможно, из уст в уста вы обнаружите, что компания плохо себя чувствует или обманывает своих клиентов. Проверяя свою репутацию, вам нужно будет обратить внимание сразу на несколько составляющих:

1. Как давно компания работает на рынке недвижимости? Если он появился достаточно недавно, это повод задуматься и насторожиться.
2. Каковы показатели компании? В идеале агентство должно успешно поддерживать не 1-2 транзакции в год, а множество транзакций. Если это то, о чем говорят большинство клиентов, это означает, что вы можете воспользоваться помощью агента по недвижимости. Однако помните, что вам следует рассматривать только те обзоры, которые являются правдивыми, подробными и подробными (с именами, датами и т.д.). Не забывайте, что мошенники могут намеренно подделывать или покупать отзывы, чтобы привлечь доверчивых клиентов.
3. Какая у компании рекламная кампания? Крупные, солидные и проверенные компании обычно проводят самые амбициозные рекламные кампании. Им нечего скрывать, поэтому они не боятся быть услышанными всеми.
4. Есть ли у компании все необходимые документы? Вам необходимо будет подать в агентство учредительные документы: свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке на учет в налоговой, договор аренды офиса или договор купли-продажи офиса. Кроме того, вы можете подать заявление на получение паспорта у отдельного специалиста, а также дипломы и лицензии, позволяющие вести специализированный бизнес в сфере недвижимости. Если по первому запросу вам не предоставят хотя бы один из вышеперечисленных документов, откажитесь от сделки и обратитесь к другому агенту.

Даже если вы найдете специалиста, который кажется вам максимально надежным, все равно нужно придерживаться правил личной безопасности. Это следующие моменты:

1. Не передавайте оригиналы документов, подтверждающих право собственности, юридических и технических документов на квартиру агенту по недвижимости. Не передавайте оригиналы документов, удостоверяющих личность (например, паспорт) агенту по недвижимости. Просьба предоставлять все материалы только в копиях, так как оригиналы легко могут быть использованы для отчуждения квартиры за вашей спиной.
2. Перепишите паспортные данные агента по недвижимости, а также сделайте копии страниц его паспорта. Это повысит шансы найти агента, если он внезапно исчезнет и вам нужно будет обратиться в МВД.
3. Не оформляйте генеральную доверенность на имя агента по недвижимости. Генеральная доверенность полностью разводит руки агента по недвижимости: он сможет самостоятельно определять условия сделки, подписывать документы, принимать деньги за квартиру и т.д.
4. Ознакомьтесь и внимательно прочтите клиентское соглашение между вами и агентом по недвижимости. Иногда невнимательность продавца приводит к тому, что он попадает в полную зависимость от агентства недвижимости. Хозяин вдруг обнаруживает, что в договоре прописаны условия кабального сотрудничества. Компания начинает диктовать продавцу свои условия, отказывается возвращать документы и вынуждает его совершить куплю-продажу. Всегда изучайте договор, обращайте внимание на мелкий шрифт, уточняйте положения, которые могут толковаться спорно или двояко. При необходимости отложите подписание договора и обратитесь за консультацией к независимому юристу.

Рекомендуем прочитать:

Риски при оформлении документов

Все документы должны быть оформлены по стандартным бланкам и бланкам, которые сегодня легко найти в Интернете. Документы должны отражать реальное положение дел. Например, квартира может иметь существенные недостатки. В этом случае:

1. Покупателю необходимо незамедлительно сообщить о наличии определенных дефектов.
2. Если эти дефекты не беспокоят Покупателя и он готов приобрести недвижимость в ее текущем состоянии, то все дефекты необходимо зафиксировать в договоре купли-продажи.

Если продавец не сообщит покупателю о существенных недостатках квартиры и не укажет их в договоре купли-продажи, весьма вероятно, что покупатель впоследствии откажется от покупки. В этом случае закон будет на стороне Покупателя.

Доказать, что Покупатель знал о дефектах дома, будет крайне сложно: документы и договоры будут свидетельствовать об обратном (о его незнании и недостатке информации). Тогда продавец может быть привлечен к ответственности в суде. Покупатель будет иметь право на компенсацию ущерба (понесенные расходы) и компенсацию нематериального ущерба (за потерю времени).

К значительным недостаткам, которые следует прописать в ЦСДП для безопасности обеих сторон, относятся:

Документы необходимо тщательно проверять на наличие опечаток и ошибок. Например, реальная площадь квартиры 40 кв.м., а в договоре по опечатке 400 кв.м. С юридической точки зрения, похоже, что ЦСДП уже говорит о других свойствах. Именно этот «незначительный и незначительный недостаток» приведет к отмене транзакции.

В договоре купли-продажи должна быть указана фактическая цена, по которой продается недвижимость. Некоторые Продавцы убеждают Покупателей указать меньшую сумму в тексте ЦСДП, а оставшуюся сумму переводят в «дружественном» формате без составления каких-либо документов. Благодаря такому мошенничеству продавцы недооценивают налоговую базу и имеют возможность платить меньшую сумму НДФЛ с выручки.

Однако этот вариант не подходит порядочному, ответственному и законопослушному собственнику. В случае выявления налогового правонарушения результат может быть следующим:

1. Операция продажи будет признана недействительной. Покупатель должен вернуть квартиру Продавцу, а Продавец должен вернуть Покупателю деньги. Одна часть средств возвращается по договору купли-продажи, а другая часть вообще считается незаконным обогащением (ст. 1102 ГК РФ). Эти деньги также подлежат возврату, но только в том случае, если Покупатель докажет факт оплаты и зачисления Продавцу.
2. Операция продажи останется в силе, но Продавец должен взять на себя ответственность в соответствии с п. 3 ст. 122 Налогового кодекса РФ. Бывшему собственнику придется заплатить штраф в размере 40% от неуплаченной суммы налога.

Если вы получаете деньги от покупателя, зарегистрируйтесь и своевременно запомните этот факт. В противном случае ситуация могла бы быть следующей:

1. Вы соглашаетесь с Покупателем, что деньги будут переведены вам сразу после подписания договора купли-продажи. Положение о выплате денежных средств прописывается как в тексте самого договора, так и в тексте передаточного акта. Никаких дополнительных квитанций оформлять ни сейчас, ни позже не требуется.
2. Вы принимаете деньги, также подписываете договор купли-продажи и акт купли-продажи.
3. Соглашение находится на регистрации в Росреестре. Далее покупатель просит вас оформить квитанцию ​​о получении средств (хотя это и не обязательно, на этом этапе вы денег не получаете!). Вы не совсем следите за моментом и не оформляете квитанцию.
4. В результате вы сами создаете ситуацию, когда оказывается, что вы получали деньги дважды. Об этом свидетельствуют документы: для «первого поступления денег» — ДКПК и передаточный акт, для «второго поступления денег» — квитанция. При желании Покупатель может обратиться в суд. Суд, скорее всего, решит, что вы незаконно обогатились за счет имущества истца. Следовательно, вам придется «вернуть» ему сумму, указанную в квитанции. Вряд ли можно доказать, что на самом деле вы принимали деньги только один раз и просто ошиблись в документах. Так что будьте предельно осторожны.

Риски в особых случаях: ипотека, маткапитал, дарение

Не все квартиры распределяются одинаково. У них есть свои особенности:

В случае ипотеки недвижимости могут возникнуть следующие трудности:

1. В кредитном соглашении указано, что жилье, которое до сих пор находится в залоге у банка, просто не может быть продано. В противном случае это станет основанием для расторжения договора между заказчиком и банком и для принудительного снятия квартиры.
2. После сделки Продавец обнаруживает, что он только отдал Покупателю квартиру без кредитных обязательств. Но кредит остался «висеть» на Продавце.
3. Банк отказывается совершать транзакцию. Отчуждение ипотечного жилья, осуществленное без согласия и разрешения банка, будет признано недействительным.

Чтобы избежать этих неприятных ситуаций, внимательно проверьте свои документы и обсудите с банком всевозможные нюансы купли-продажи.

Если покупатель планирует оплачивать квартиру основным капиталом, это не совсем надежный и выгодный вариант для продавца. Оба участника будут зависеть от решения Пенсионного фонда России (ПФР). Сначала продавцу придется подождать — пока покупатель не подаст заявку в ПФР, пока вопрос будет рассмотрен и т.д. Однако даже после сбора всех документов и заключения всех контрактов существует вероятность того, что ПФР откажется выдавать деньги. Затем Покупатель должен будет оплатить ЦСДП за счет личных сбережений или завершить сделку.

Еще один вариант проведения сделки — «замаскировать» куплю-продажу под дарение недвижимости. Стороны договариваются, что формально заключат договор дарения и неофициально оформят квартиру в «дружеском» формате. Этот вариант также рискован для собственника, поскольку по закону он не имеет права брать деньги с одаряемого (ст. 572 ГК РФ). После новой регистрации собственности одаряемый может заявить, что не будет платить никаких денег, потому что квартира является «подарком». Продавца будут заложником обстоятельств:

1. С одной стороны, он должен будет добиться признания сделки недействительной и доказать, что покупка и продажа были скрыты под дарением (то есть дарение было ложным по статье 170 ГК РФ).
2. С другой стороны, даже если Продавцу удастся доказать ложность сделки, она будет признана «недобросовестной». Судья может найти доказательства мошенничества в действиях Продавца и, следовательно, применить меры ответственности в соответствии со ст. 159 УК РФ.

Риски при передаче денег

Многие покупатели настаивают на том, что перевод денег осуществляется только после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Такие покупатели понятны. Продавец действительно способен быть ненадежным человеком, который получит деньги вперед, исчезнет с выручкой и не закончит работу.

Однако в ситуации, когда деньги выплачиваются только после обращения в Росреестр, продавец уже находится в зоне риска. Никто не даст ему гарантии, что после переоформления недвижимости деньги к нему придут быстро и в полном объеме.

На практике бывают ситуации, когда новый собственник вдруг заявляет: деньги утеряны или украдены, поэтому на данный момент он не может рассчитаться по контракту. Процедура возврата квартиры, за которую Покупатель не заплатила и фактически забрала ее незаконно, может растянуться на многие годы. Если квартиру перехватила группа мошенников, возможность возврата ее в собственность или получения расчетов по договору в принципе становится весьма иллюзорной.

Именно поэтому необходимо заранее позаботиться о правильном и безопасном поступлении денег. Вас интересует то, что оплата производится с участием независимого посредника в лице банка. Сегодня существует 2 современных и надежных метода перевода средств: через сейф или аккредитив. Подробнее: Остаток по аккредитиву при покупке квартиры

Использование сейфа предполагает, что еще до перерегистрации права собственности Покупатель идет в банк с наличными деньгами и помещает их в арендованный сейф. Деньги, так сказать, будут «заморожены». После регистрации ЦСДП в Росреестре Продавец сможет обратиться в банк и снять причитающуюся ему сумму из хранилища. Аккредитив — такой же сейф, только деньги здесь хранятся не наличными, а в безналичном формате. Денежные средства зачисляются на аккредитив Покупателя, «замораживаются» на определенный период и, как только регистрируется передача права собственности, переводятся на счет Продавца.

Дмитрий Носиков Самый ненадежный и опасный способ — переводить деньги из рук в руки наличными. Покупатель может заплатить вам поддельными счетами или просто принести меньшую сумму. Также деньги придется перевезти. По пути с ними может случиться много неожиданных эксцессов: они будут потеряны, украдены и т.д. Поэтому следует отказаться от наличных расчетов и настоять на других, более современных способах перевода средств.

Если деньги по-прежнему переводятся наличными, убедитесь, что:

1. Ваш свидетель присутствовал на встрече.
2. Сделка с Покупателем проводилась в безопасном месте, оборудованном специальным автоматом для проверки подлинности банкнот.

При совершении сделки продавец сталкивается с определенными рисками. Владелец должен правильно определить цену квартиры, организовать ее осмотр посторонними лицами, оформить документы, договориться о взаимных договоренностях. Не знаете, как избавиться от рисков при продаже квартиры в вашем конкретном случае? Обратитесь к юристу сайта за бесплатной консультацией и получите ответы на свои вопросы.