Схемы мошенничества при покупке квартиры

Риск столкнуться с мошенниками существует как при покупке квартиры на первичном рынке, так и при покупке квартиры на вторичном рынке. Для обмана покупателя используются самые разные методы, которые постоянно совершенствуются: это как «разовые рамки», так и «схемы безостановочной работы», отработанные преступниками годами. Так как же определить мошенника и защитить себя от незаконного приобретения?

Что изначально должно насторожить Покупателя

Среднестатистический россиянин покупает жилую недвижимость раз в 30 лет. Это означает, что не все граждане РФ обладают достаточной юридической осведомленностью и опытом для своевременного выявления мошенников. Преступники знают это и пользуются этим: они всегда рассчитывают на договоренности с непрофессионалами.

Однако есть меры предосторожности для любого потенциального покупателя. Поэтому подозрения у покупателя должны вызывать следующие признаки:

1. Квартира продается по крайне низкой цене, не соответствующей имеющимся параметрам (общая площадь, количество комнат, их санитарное состояние и т.д.). Низкую цену продавец часто пытается объяснить тем, что «заинтересован в срочной продаже своей недвижимости». Такая срочность и поспешность может свидетельствовать о том, что квартиру продал мошенник.
2. Продавец уклончиво отвечает на вопросы покупателя, шутит и не соглашается со всей информацией.
3. Продавец не спешит предоставлять запрашиваемые Покупателем документы. Даже если Продавец задерживает доставку хотя бы 1 документа, это уже повод для размышлений.

логично, что соблюдение этих пунктов прямо не указывает на мошенника. Например, отсутствие каких-либо важных документов может быть связано с задержками в работе государственных органов, а не с желанием продавца обмануть покупателя. Но эти признаки могут косвенно указывать на то, что в действиях Продавца и в истории квартиры есть что-то «нечистое».

Мошенничество включает в себя не только преднамеренный обман, но и обман. Например, если человек продает квартиру, которую получил незаконно, это обман покупателя. Но если человек продает свою квартиру, но не согласовывает какие-либо детали, это вводит покупателя в заблуждение. Однако и первое, и второе дела могут и должны квалифицироваться одинаково — в соответствии со статьей 159 УК РФ «Мошенничество».

Мошенничество на первичном рынке недвижимости

Купить квартиру у застройщика можно как на этапе строительства, так и в уже построенной новостройке. Чаще всего девелоперы продают недвижимость по договору участия в капитале (DAC). Такой договор предполагает, что будущие собственники в первую очередь вкладывают свои деньги в строительный объект и после его ввода в эксплуатацию получают квартиры в свое владение, пользование и распоряжение. ДДУ необходимо оформить письменно и сдать на обязательную государственную регистрацию в органах Росреестра.

Продавец просит преждевременную оплату за квартиру

Первая мошенническая схема заключается в том, что девелопер требует деньги от акционеров сразу после подписания соответствующего DDU. Так недобросовестные застройщики наживаются на простых гражданах, незнакомых с тонкостями градостроительного законодательства.

Сделки по соглашению о владении капиталом следует совершать только после регистрации строительной компанией документа в Росреестре. Если вы сначала отдадите деньги застройщику, велик риск, что они просто исчезнут вместе со средствами обманутых инвесторов в недвижимость.

Продавец продает одну квартиру разным Покупателям

Вторая мошенническая схема связана с тем, что в долевом строительстве участвует большое количество участников — это головная строительная компания, инвесторы и несколько частных предприятий (субподрядчиков). Часто ответственность за продажу ряда квартир перекладывается на субподрядчиков.

вот тут и появляются мошенники. Подрядная компания, зарегистрированная по поддельным документам и управляемая преступниками, продает квартиры заинтересованным покупателям. Однако мошенники не переводят деньги материнской строительной компании.

Застройщик приходит к выводу, что подрядчик просто не может найти клиентов и снова продает те же квартиры. Часто такие схемы раскрываются, когда мошенники пропадают с украденными деньгами.

Если мошенники уверены в своей безнаказанности, они не скроют, а сослаются на «халатное ведение бизнеса». Когда дело доходит до долевого строительства, бывает сложно отличить злой умысел от халатного ведения бизнеса, даже в суде.

Продавец работает по нелегальным и ненадежным документам

Третья мошенническая схема связана с незаконностью или недостоверностью документов строительной компании или подрядной компании. Например, Покупатель может купить квартиру на этапе строительства дома, подписав обычный договор купли-продажи. Однако, если DDU не будет заключен, будущий владелец практически не получит никаких гарантий.

При этом договор купли-продажи может быть заключен не только между покупателем и самим застройщиком, но и между покупателем и подрядчиком. Таким образом, материнская строительная компания, в принципе, не несет ответственности за любой обман.

Кроме того, покупка квартиры может быть осуществлена ​​путем заключения договора с жилищным кооперативом (ЖКК). Это соглашение качественно уступает соглашению о долевом участии и имеет некоторые недостатки по сравнению с ним. Ведь жилищный кооператив не подразумевает получение услуг от застройщика — здесь дольщики сами занимаются строительством многоквартирного дома с привлечением инвесторов и подрядчиков.

Таким образом, цена квартиры может значительно вырасти после завершения этапа строительства. Это произойдет, если на общем собрании президент жилищного кооператива вдруг объявит «возникшую инфляцию», «удорожание стройматериалов» и так далее. Часто рост цен на недвижимость не подтверждается никакими официальными документами и документами. Действительно, происходит вымогательство денег, но если покупатель начнет спорить, ему грозит расторжение договора.

Само строительство по договору жилищного строительства может затянуться на долгие годы — законом не предусмотрено четкой меры наказания за увеличение сроков строительства дома. Но договор долевого участия подразумевает указание неизменной цены квартиры и точной даты сдачи дома в эксплуатацию.

Мошенничество при покупке квартиры в ипотеку

Цель финансового учреждения, которым управляют мошенники или сотрудничают с мошенниками, — создать иллюзию гарантированной покупки дома с привлечением банковских средств. Для этого покупателю должны быть предложены выгодные условия: минимальный банковский процент, небольшой первоначальный взнос и т.д. Однако в реальности «выгода» может обернуться для покупателя кабалом.

Чтобы не попасться на уловки мошенников, нужно внимательно изучить всю документацию на квартиру. Вам необходимо убедиться, что в договоре ипотечного кредита предусмотрена фиксированная ставка по кредиту. Иногда где-то между строк мелким шрифтом упоминается, что ставка по ипотеке со временем будет увеличиваться. Это означает, что из года в год Покупателю придется платить все больше и больше.

Вам также необходимо будет убедиться, что в контракте указаны разумные последствия просрочки платежа или последствия неуплаты в полном объеме. Все это необходимо будет подробно обсудить с сервисным консультантом.

Финансовые учреждения часто используют психологические уловки, чтобы обмануть клиента. Например, в офисе можно искусственно создать атмосферу спешки. Или, наоборот, банк может создать условия вежливости и заботы. Чтобы отвлечь клиента от изучения документов, мошенники начинают с ним разговаривать на сторонние темы: семья, работа, планы квартиры и т.д. Такие уловки нужно вовремя замечать.

Мошенничество на вторичном рынке недвижимости

Вторичный рынок жилья — настоящий рай для мошенников. Здесь полностью раскрывается изощренный обман. Поэтому покупателям, покупающим второй дом, следует быть особенно осторожными.

Продажа квартиры по подложному паспорту

Отчуждение имущества по поддельным документам — старая и проверенная мошенническая схема. Суть его в следующем: мошенники снимают квартиру у отсутствующего на месте хозяина (он в длительной командировке, в отпуске за границей и т.д.). Копия паспорта арендодателя необходима для заключения договора аренды. Мошенники получают этот документ и используют его как основу для создания поддельного паспорта.

Вся информация о владельце остается неизменной, но вместо его фотографии наклеивается фотография одного из преступников. Предоставляя этот «идентификатор», мошенник может получить в государственных органах правоустанавливающие и юридические документы на квартиру для продажи и покупки.

Не все мошенники идут по пути заключения договора аренды. Некоторые мошенники просто крадут паспорта домовладельцев, чтобы подготовить поддельные документы. Если говорить о серьезных криминальных сообществах, то они используют копировальную технику, чтобы умело создавать подделки. Такая схема требует денежных вложений, поэтому распространяется на элитную недвижимость, стоимость которой от 15-20 млн руб.

Продажа квартиры по подложной доверенности

Сделка, в которой Продавца представляет неуполномоченное лицо, потенциально опасна и нежелательна для Покупателя. Даже если такой Представитель имеет на руках нотариально заверенную доверенность, Покупатель вряд ли сможет самостоятельно определить, подлинная это подделка или искусно изготовленная.

Доверенность оформляется на специальном бланке с печатью, а также снабжена печатью нотариального заверения. Текст документа должен содержать информацию о полномочиях Доверительного управляющего. Если здесь сказано, что доверительный управляющий получает полную свободу действий при продаже квартиры, это повод для настороженности. Не исключено, что доверенность подделана или получена путем давления на собственника.

Для проверки подлинности доверенности Покупателю потребуются:

1. Личная встреча с продавцом квартиры. Проверьте свой паспорт и сверьте данные отсюда с данными декларации USRN. Информация должна быть идентична.
2. Изучите и проверьте паспорт доверенного представителя. Если продавец просто увел доверенного представителя «с дороги» (например, из сомнительной риэлторской компании), желательно отказаться от сделки.
3. Убедиться в полной работоспособности Продавца (отсутствие алкогольной и / или наркотической зависимости, психических заболеваний и т.д.). Иногда бывает сложно определить это только по внешним признакам, поэтому вы можете попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера или действующие водительские права.
4. Уточните у продавца, какими полномочиями наделен доверенное лицо. Сверить слова продавца с теми обязательствами, которые возложены на доверительного управляющего по тексту доверенности.
5. Посетите нотариуса, ответственного за выдачу доверенности. Выясните, была ли доверенность впоследствии отозвана и при каких обстоятельствах она была прекращена (были ли обе стороны полностью осведомлены, отчитались ли они за свои действия и т.д.).

Подробнее: Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Продажа квартиры, которой владеет гражданин «из группы риска»

В «группу риска» входят собственники, которые не всегда отчитываются за свои действия и действия. Мы говорим о:

Мошенник быстро заключает сделку с таким владельцем, а затем пытается найти нового покупателя, чтобы «отмыть» его деньги. Вся цепочка перепродажи может стать недействительной, если обнаружится, что первый владелец (из группы высокого риска) не учел предпринятые действия и был вынужден совершить покупку и продажу.

Мошенники стараются как можно быстрее передать квартиру новому хозяину. Они хотят передать всю ответственность другому и быстро исчезнуть с собранными деньгами.

Здесь покупателя должны посоветовать документы на квартиру. В них, и в частности в выписке USRN о переходе права собственности, содержится информация о том, кому и когда принадлежал дом.

Если выяснится, что с квартирой в последнее время было совершено множество сделок, это повод для настороженности. Обычно эта мошенническая схема дополняется внушительной скидкой на недвижимость — именно этим мошенник и пытается заманить доверчивого покупателя.

Сокрытие законных наследников

Покупка квартиры в наследство от Продавца — одна из самых рискованных сделок на вторичном рынке недвижимости. Здесь мошенничество или обман могут принимать разные формы:

Во всех этих случаях спор может начаться с другими частными наследниками по квартире. Они будут вправе оспорить продажу и лишить Покупателя жилья, даже если переход права собственности уже зарегистрирован в Росреестре.

Еще одна проблема — неожиданное открытие новых наследников. Например, перед смертью Завещатель передает свое имущество избранному наследнику, но не считает его внебрачных детей. Наследник не знает других потенциальных наследников и поэтому, недолго думая, продает квартиру заинтересованному покупателю. Впоследствии эти незаконнорожденные дети могут заявить о своих правах на уже проданное имущество.

Важный юридический нюанс связан с понятием «фактическое наследство». По закону Наследник вступает в свои права не только тогда, когда он получает Свидетельство о праве на наследство в нотариальной конторе, но и когда он начинает использовать наследственную массу.

Например, человек не может оформить наследство нотариальным актом, а произвести ремонт в квартире или использовать часы покойного Завещателя. В этом случае как через 6 месяцев, так и через 10 лет этот гражданин сможет оспорить куплю-продажу недвижимости, если ее осуществит другой Наследник. Основанием для обращения в суд является несоблюдение прав и неучет интересов истца, фактически вступившего в наследство (использовавшего наследственную массу).

В этом случае Покупатель будет самым незащищенным звеном в судебном процессе, так как основная причина будет между 2 наследниками. Далеко не факт, что Покупателю будут возвращены деньги за незаконную покупку. Он рискует потерять и свою квартиру, и свои средства.

Сделки, в которых наследники выступают собственниками квартир, обычно рекомендуются в крайнем случае. Если покупатель действительно хочет приобрести квартиру по наследству, ему придется внимательно изучить выписку ЕГРН о переходе права собственности.

важно, чтобы нынешний владелец был постоянным владельцем дома не менее 3 лет. Это общий срок давности для дел о правопреемстве (хотя даже это не всегда избавляет покупателей от судебных тяжб). По возможности, Продавец должен получить подписи всех наследников, подтверждающие их согласие на продажу квартиры.

Также необходимо изучить волю. Если близкие родственники (супруга, дети, родители) указаны здесь поименно, это может указывать на умышленное сокрытие наследников от третьих лиц. Близкие родственники Завещателя вступили бы в наследственное право после его смерти (даже без завещания), поэтому было бы излишним и подозрительным снова их перечислять. Если здесь перечислены незнакомцы, это может указывать на принуждение к составлению завещания.

Продажа квартиры нескольким Покупателям

Такая мошенническая схема используется, если продавец проживает за границей или хочет как можно скорее уехать. Для этого владелец проводит одновременные сделки с несколькими покупателями (их может быть 2, 3 и более). Для этого продавец оформляет дубликаты документов в государственных органах, обращается к независимым нотариусам, получает деньги от каждого покупателя и исчезает.

В результате новым владельцем становится тот, кто первым успевает зарегистрировать смену собственника в Росреестре. Остальным покупателям приходится начинать длительные и зачастую безуспешные судебные разбирательства, в которых продавец выступает ответчиком. Но найти его за границей и попросить о необходимых обязанностях непросто.

Покупателю не нужно переводить деньги Продавцу до тех пор, пока переход права собственности не будет официально зарегистрирован. Факт смены собственника необходимо документально оформить, получив выписку из ЕГРН с актуальными данными.

Если покупатель обнаруживает, что он не единственный претендент на жилье, ему следует как можно скорее обратиться в суд. Возможно, гражданин первым докажет свое законное право на оспариваемое имущество.

Продавец отказывается выписываться из квартиры

Продавец и покупатель проводят куплю-продажу недвижимости, но впоследствии бывший собственник принимает решение не списываться. Продавец оправдывает это тем, что ему некуда переехать и негде жить. Если Покупатель пытается сопроводить незваного гостя, последний обращается в суд с просьбой:

Окончательный вердикт суда будет зависеть от того, насколько точно истец докажет необходимость расторжения договора. Судья вполне может удовлетворить потребности Продавца, заставив его вернуть Покупателю полную стоимость жилья. Однако некоторые истцы идут еще дальше: заявляют, что деньги за квартиру украли или потратили (например, на погашение долга).

При этом продавцы принимают возврат средств, но просят суд об отсрочке или постепенной выплате (на месяцы, с каждой зарплаты). Очевидно, что полная сумма будет возвращена Покупателю только через несколько лет или даже десятилетий.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо прописать в договоре купли-продажи квартиры пункт о выселении из квартиры всех лиц (в том числе продавца). Здесь необходимо указать:

1. До какой даты должно быть сделано заявление.
2. Какие штрафы будут применены к Продавцу, если он не аннулирует других арендаторов и не аннулирует себя.

Продавец предлагает указать в договоре заниженную цену

Иногда продавцы пытаются договориться с покупателями, чтобы в договоре купли-продажи была указана заниженная цена квартиры. Таким образом, собственники хотят уменьшить сумму налогов или вовсе не платить их. В результате покупатель становится соучастником настоящего налогового преступления, но и это только полбеды.

Если в договоре указана пониженная цена, оставшаяся сумма просто выплачивается Продавцу без оформления каких-либо документов. Покупатель не получает никаких гарантий. Впоследствии Продавец может передумать и обратиться в суд с заявлением об отмене сделки.

В этом случае Покупатель сможет рассчитывать только на возврат суммы, указанной в договоре купли-продажи. Все, что было уплачено сверх этой суммы, либо вообще не может быть возвращено, либо может быть возвращено с большим трудом.

Покупатель должен знать, что Продавец заинтересован только в снижении цены контракта. Именно он платит НДФЛ и, следовательно, ему необходимо уменьшить налоговую базу. Для Покупателя на таких условиях выгоды нет — напротив, есть постоянные риски. Поэтому необходимо настоять на том, чтобы в договоре купли-продажи была указана реальная стоимость квартиры.

Мошенничество родителей, опекунов, попечителей

Собственником или квартиросъемщиком квартиры может быть опекун: несовершеннолетний гражданин, недееспособный или ограниченно дееспособный. В этом случае продажа приведет к обязательному обращению в Службу защиты и доверия. ООП должна предоставить письменное разрешение на экспроприацию.

Покупатель должен заранее знать, есть ли в квартире опекуны (зарегистрированные или перечисленные собственниками). Если стороны не учтут интересы несовершеннолетних / инвалидов / граждан с ограниченными возможностями, сделка будет признана недействительной.

Особое внимание стоит уделить вопросу приватизации и материнского капитала. Если жилье было приватизировано, необходимо выяснить, выписывался ли ребенок оттуда специально за 6 месяцев до смены собственника (т.е.до приватизации). Обычно родители незаконно увольняют своих детей, чтобы последующие операции с квартирой можно было проводить без участия ООП. Однако это прямое нарушение имущественных интересов ребенка. До 21 года он может обратиться в суд для восстановления своего имущества.

Примерно то же самое и с материнским капиталом. Если бы квартира была приобретена на грантовые средства, каждый взрослый и несовершеннолетний ребенок в семье получил бы здесь равную долю. При нарушении этого правила все последующие сделки с недвижимостью могут быть признаны недействительными — при обращении в суд ООП и прокуратуру. Покупатель, купивший такую ​​квартиру, рискует остаться без крова.

Продавец требует аванс или задаток

Выплата аванса или депозита — нормальная и распространенная практика, подтверждающая намерения обеих сторон сделки. Однако мошенники используют его в своих целях.

Преступник выставляет на продажу недорогую квартиру, и когда она выставляется, покупатель просит у него аванс. Обычно его размер колеблется от 2% до 7% от стоимости объекта недвижимости. Необходимость внесения аванса или задатка можно объяснить разными причинами: это «большой спрос на этот дом», «гарантия лояльного сотрудничества», «необходимость средств продавца для покрытия расходов». Однако как только выплачивается аванс или депозит, мошенник исчезает. Вы можете получить несколько таких авансовых платежей — от разных покупателей.

Желательно вносить предоплату только в том случае, если это предусмотрено условиями предварительного договора купли-продажи. Факт перевода денег необходимо зафиксировать в соответствующей квитанции, подписанной Продавцом и Покупателем. Не рекомендуем передавать ни аванс, ни залог из рук в руки. Покупателю будет лучше положить деньги в депозитную ячейку при условии, что продавец получит к ней доступ только после заключения основного договора купли-продажи. Подробнее: Как проходит продажа и покупка квартиры через сейф

Мошенническая схема «кот в мешке»

Мошенник снимает дорогую квартиру, которую выставляет на продажу. Затем находит покупателя (обычно через Интернет) и показывает ему именно эту недвижимость — с отличным ремонтом, хорошей мебелью, в тихом и уютном районе.

Доверчивый покупатель подписывает с мошенником договор купли-продажи, после чего узнает, что по высокой цене купил совсем другую квартиру по другому адресу. Обычно он находится на периферии и не имеет заявленных параметров. Эта схема распространяется на посещающих горожан, плохо ориентирующихся в городе. Часто обман раскрывается только после регистрации перехода права собственности в Росреестр.

Чтобы не попасться на такой обман, нужно внимательно проверить документацию квартиры. Важно проверить домашний адрес. Его фактическое местонахождение должно совпадать с местонахождением документов.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры

Уберечься от мошенников можно, предварительно проверив квартиру на юридическую чистоту.

Схемы мошенничества при продаже квартир становятся все более изощренными, поэтому своевременно их выявить — непростая задача. Для этого Покупатель должен обладать не только юридическими знаниями, но и психологической устойчивостью. Чтобы не попасться на уловку мошенника, вам придется задать прямые вопросы продавцу, чтобы получить прямые ответы, провести тщательный осмотр объекта и запросить весь пакет документов. Не знаете, с чего начать проверку продавца и его квартиру? Запросите бесплатную юридическую консультацию на ros-nasledstvo.ru и получите ответы на свои вопросы.