Самостоятельная покупка недвижимости возможна только при наличии у человека достаточных юридических знаний. Процесс купли-продажи квартиры требует не только сбора документации, но и знания основ, нюансов и тонкостей российского законодательства в жилищной сфере. Агент по недвижимости — специалист по недвижимости — поможет гражданину провести сделку правильно, грамотно и юридически «чисто». Каковы профессиональные обязанности агентов по недвижимости и сколько они берут за свои услуги?
Подробнее о риэлторах и риэлторских агентствах
Агент по недвижимости — это посредник, который наблюдает за обременительным процессом отчуждения любого объекта недвижимости, будь то квартира, дом, земля, коммерческая недвижимость и т.д. Агент по недвижимости может действовать:
Чтобы исключить риск сотрудничества с мошенником, заказчик должен будет изучить и проверить:
- Когда был зарегистрирован статус индивидуального предпринимателя или юридического лица (с какого года специалист или его компания работает на рынке, какой опыт у посредника)? Для этого вы можете обратиться к агенту по недвижимости для получения Свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве ИП или Свидетельства о государственной регистрации юридического лица и внимательно прочитать этот документ. Здесь указывается код ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности). Дирекция «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе» соответствует коду 68.3.
- Отзывы в Интернете о работе агента по недвижимости. Большинство из них должно быть положительным.
- Информация об агенте по недвижимости или его компании. Специалист должен предоставить полную и четкую информацию о предоставляемых услугах. Также нужно обратить внимание на сайт агентства. Любая крупная компания, заботящаяся о своем имидже и репутации, имеет электронный информационный ресурс. Здесь хотя бы приблизительно следует указать, какой процент нанимает индивидуальный предприниматель или юридическое лицо для сопровождения операции с недвижимостью.
- Расположение офиса. Если офис находится на главной улице, это может свидетельствовать об успешной профессиональной деятельности организации.
- Количество операций, выполняемых ежегодно. Если индивидуальный предприниматель или юридическое лицо присутствует на рынке 10 лет, но при этом совершает только 1-2 покупки и продажи в год, это должно быть предупреждением для покупателя.
Если у человека есть такая возможность, ему следует обратиться к проверенному агенту по недвижимости по рекомендации друзей или родственников. Лучше выбрать частного специалиста, ведь это поможет сэкономить. Советуем прочитать: Нужен ли вам агент при покупке и продаже квартиры
Что входит в услуги риэлтора
Основная обязанность агента по недвижимости — учесть пожелания и требования своего клиента относительно покупаемой / продаваемой квартиры. Например, если Покупатель обратится за помощью, специалист:
- Обсудите с клиентом, какой тип недвижимости он хотел бы приобрести (его технические характеристики, расположение, инфраструктура прилегающей территории и т.д.).
- Он подумает и подберет все подходящие варианты, проведя ряд аналитических действий (это анализ цен, анализ предложений рынка недвижимости, работа с информационной базой, проверка достоверности информации о Продавцах и квартирах).
- Он позвонит потенциальным продавцам или свяжется с ними другими доступными способами, чтобы организовать осмотр жилья и обсудить все нюансы.
- После выбора конкретного предложения оно поможет Покупателю собрать необходимую документацию и проверить документацию, предоставленную Продавцом.
- Он займется решением всех юридических и юридических вопросов до момента подписания сторонами договора купли-продажи квартиры, заключения взаимных договоренностей и регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Если продавец запросит поддержку с недвижимостью, специалист поступит примерно так же. Разница лишь в том, что в случае продажи агент по недвижимости будет заниматься не мониторингом имеющихся предложений, а распространением рекламы на квартире.
Некоторые агенты по недвижимости также заявляют, что они могут участвовать в переводе денег (например, вносить депозит другой стороне, вносить средства в соответствии с генеральным договором купли-продажи и т.д.). Чтобы обезопасить себя и свои сбережения, участникам сделки рекомендуется самостоятельно участвовать во всех денежных операциях и не передавать дело в руки агентов по недвижимости, доверенных лиц и других третьих лиц.
Перевод денег всегда должен сопровождаться подготовкой соответствующих документов: договора о депозите, квитанции о приеме денежных средств и т.д. Не следует переводить деньги агенту по недвижимости, если он обсуждает цель получения их только устно (например, он гарантирует, что «они будут переведены Продавцу в качестве залога / первоначального взноса» и т.д.). Любые денежные операции должны регистрироваться и документироваться.
Как только первая задача выполнена (поиск подходящего продавца или покупателя), агент по недвижимости становится связующим звеном между сторонами. Именно благодаря посредничеству агента по недвижимости продавец и покупатель решают дальнейшие проблемы и согласовывают все нюансы.
Иногда сделки по платному отчуждению недвижимости имеют индивидуальные особенности, например, когда квартира принадлежит не одному собственнику, а нескольким совладельцам одновременно или когда к квартире применяются ограничительные меры (запреты, залоговые права и т.). Решением этих проблем также займется специалист.
От чего зависит комиссия за риэлторское сопровождение
За свою работу агент по недвижимости или агентство недвижимости берет комиссию — определенную комиссию, рассчитываемую от стоимости всей сделки (то есть от цены проданной квартиры).
Единой стоимости услуг нет. Каждый частный агент по недвижимости или риэлторская компания имеет право работать по своим тарифам. Окончательная стоимость формируется исходя из специфики конкретного случая. Сама цена чрезвычайно гибкая, поскольку агенты стараются учитывать текущий спрос, финансовые возможности своих клиентов и ценовую политику конкурентов на рынке.
На размер взимаемой комиссии влияют следующие факторы:
| Фактор | Разъяснение |
|---|---|
|
Опыт и опыт агента по недвижимости. |
Чем больше клиентская база агента по недвижимости и чем выше его репутация, тем дороже будут его услуги. Клиенту рекомендуется начинать со средних цен для своего региона, так как слишком высокие или слишком низкие суммы могут указывать на возможного неудачного / некомпетентного мошенника или специалиста. |
|
Кто предоставляет услугу — частный агент или агентство недвижимости. |
Сопровождение частного агента по недвижимости всегда обходится дешевле, чем сопровождение всей компании. |
|
Место (где происходит купля-продажа). |
В крупных городах стоимость риэлторских услуг традиционно выше, чем в малых городах и подобных поселках. |
|
Сложность заказа. |
Здесь важно то, как и с кем будет заключаться сделка. Например, если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, этот заказ будет отнесен к категории дорогих. Помимо своих обычных обязанностей, агенту по недвижимости необходимо будет проверить юридическую чистоту квартиры, проверить надежность ее нынешнего владельца (продавца), изучить историю владения квартирой минимум за последние 3-5 лет, узнайте все о каких-либо долгах по счетам и т д. То же самое и с приобретением ипотечной квартиры: здесь появляется посредник в лице банка, а значит, агенту по недвижимости придется решать с этим учреждением и дальше проблемы. После переговоров с банком агент по недвижимости страхует недвижимость в страховой компании, что также требует времени и работы со стороны специалиста. Но если речь идет о покупке квартиры на первичном рынке (т.е у застройщика), то сопровождение недвижимости обойдется гораздо дешевле. Застройщик может заключить партнерское соглашение с тем или иным агентством недвижимости. Если покупатель решит купить квартиру у этого застройщика, он сможет рассчитывать на бесплатное сопровождение сделки с недвижимостью от этого агентства. |
|
Стоимость проданного жилья. |
Квартиру можно отнести как к «эконом-классу», так и к «бизнес-классу». В этих случаях плата за сопровождение недвижимости будет другой, потому что работа с дорогой недвижимостью всегда имеет более высокую цену. |
|
Нагрузка. |
Заказчик по своему усмотрению выбирает нужные ему услуги. Это может быть разовая консультация с агентом по недвижимости, множественные консультации, частичная поддержка или полное сопровождение сделки. |
Виды комиссии: процент и фиксированная ставка
Комиссия, взимаемая агентом, может представлять собой процент от общей стоимости транзакции или «твердую» (фиксированную) денежную компенсацию. Если комиссия взимается исходя из процентной ставки, она равна:
В среднем процентная комиссия в денежном выражении составляет от 150 000 до 400 000 рублей (на 2017-2018 годы для крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург). Сотрудничество с агентом по недвижимости, которому требуется компенсация в этих пределах, отвечает наилучшим интересам клиента. Чтобы процентная ставка не была завышена, клиент должен:
В некоторых особо сложных случаях процент комиссии может быть выше, до 8-12% от общей суммы транзакции. Как правило, повышенная ставка взимается, когда покупатель хочет купить дом по ипотеке, но имеет плохую кредитную историю, является гражданином иностранного государства и т.д. Развязки или расположены в месте с недостаточным уровнем поддержки инфраструктуры).
Если говорить о «фиксированной» (фиксированной) комиссии, то в Москве и Санкт-Петербурге крупное агентство может запросить куплю-продажу от 150 000 до 200 000 рублей, а агентство поменьше — уже от 100 до 150 000 рублей. Частный агент по недвижимости может предложить полное сопровождение сделки на сумму от 70 000 до 80 000 рублей. В других городах и странах стоимость услуг будет снижаться пропорционально уменьшению стоимости 1 кв м. Чем меньше квадратный метр недвижимости, тем ниже стоимость услуг агентов по недвижимости.
Процентную схему можно и нужно использовать только тогда, когда она не противоречит здравому смыслу. Например, если продавец решит продать квартиру стоимостью 30 млн рублей в пользу покупателя, агент по недвижимости просто не будет иметь права забрать себе 2% от этой суммы, т.е. 600000 руб. Комиссия такого размера неоправданно высока для любого агента по недвижимости, даже для первоклассного, поэтому имеет смысл использовать в этом случае метод фиксированного денежного вознаграждения.
«Твердое» денежное вознаграждение и режим процентов могут объединяться, образуя смешанную систему оплаты услуг. Например, это возможно, если, помимо стандартного сопровождения сделки, агенту необходимо решать дополнительные вопросы, связанные с приватизацией, наследованием, разделом собственности, зарегистрированными и временно уволенными лицами и т.д. — фиксированная сумма денег.
Если клиент хочет продать свою квартиру и одновременно купить новую, каждая покупка и продажа будет считаться независимой сделкой. Отдельно придется оплачивать услуги агента по недвижимости: сначала за первое сопровождение, потом за второго.
Кто и когда оплачивает услуги риэлтора
Некогда бегать по делам. Однако практика показывает, что заработная плата за работу агента по-прежнему выплачивается ретроспективно, то есть только после полного завершения сделки и перерегистрации права собственности в Росреестре. Очевидно, что до обращения в Росреестр сделка может быть отменена или отменена по разным причинам и, следовательно, клиенту больше не понадобится помощь агента по недвижимости. Скорее всего, клиенту придется заплатить определенную сумму за уже выполненные операции и действия, но это не будет вся комиссия.
Комиссию оплачивает человек, который изначально обращается к агенту по недвижимости. Например, если продавец нанимает специалиста, он платит комиссию с выручки. Во время соглашений между продавцом и покупателем агент по недвижимости вычитает денежную стоимость, причитающуюся ему по агентскому договору, из полной суммы. Если покупатель нанимает специалиста, он просто платит комиссию после оплаты полной стоимости квартиры.
Некоторые недобросовестные профессионалы и предприятия могут взимать двойную плату с обеих сторон. Такое действие не считается незаконным, но оказывается нечестным по отношению к сторонам сделки.
Агентский договор: что это такое и как составляется
Агент по недвижимости и его клиент должны заключить специальный агентский договор, подтверждающий факт сотрудничества и помощи. Прежде всего, заказчик должен внимательно прочитать все пункты документа. Важно обратить внимание на положения, написанные мелким шрифтом. В договор должна быть включена следующая информация:
- Информация о сторонах («принципал» и «агент»).
- Предметом договора. В случае продажи квартиры предоставляется ее техническое описание. Если вы собираетесь купить квартиру, договор содержит четко сформулированные требования клиента к желаемому объекту.
- Стоимость выставляемой на продажу или искомой недвижимости (цифрами и прописью).
- Права и обязанности сторон.
- Стоимость риэлторских услуг (цифрами и прописью).
- Порядок согласования с агентом (когда и как ему передается комиссия).
- Дата вступления договора в силу (обычно — «с момента подписания принципалом и агентом»).
- Порядок расторжения договора.
- Порядок оплаты расходов агента. Принципал несет ответственность за возмещение всех документально подтвержденных расходов.
- Ответственность сторон при расторжении договора. Обычно, если контракт расторгается по инициативе принципала, он выплачивает агенту определенный штраф.
- Контрактное время. Практика показывает, что оптимальный срок агентского договора не превышает 3 месяцев. При необходимости его можно продлить.
- Список документов, принимаемых агентом от принципала.
- Количество оригиналов контракта (по 1 на агента и принципала).
- Подписи агента и доверителя, их реквизиты.
Агентский договор становится полностью законным с момента его подписания агентом и принципалом. Не требует нотариального заверения или государственной регистрации.
Клиент, подписывающий договор, принимает на себя все финансовые и другие риски, которые могут возникнуть в процессе взаимодействия с агентом по недвижимости. Фактически, «гарантии», которые агенты по недвижимости обещают на словах, никогда не записываются на бумаге. В агентских договорах указываются только обязанности специалистов выполнять определенные действия (например, оказывать свои услуги). Поэтому клиент напрямую заинтересован в заключении агентского договора без претензий. С осторожностью следует относиться к пунктам:
- О скрытых комиссиях. Например, продавец может указать сумму за жилье, а агент по недвижимости может выставить объект на продажу по другой, уже завышенной стоимости. Так действуют недобросовестные агенты, которые сначала берут комиссию с клиента, а потом еще и удерживают образовавшуюся разницу в деньгах.
- Об ограничениях и запретах на прямое общение между сторонами. Если в контракте указано, что клиент не может взаимодействовать со второй стороной сделки или может делать это только в присутствии агента по недвижимости, этот документ не нужно подписывать. От сотрудничества с агентом тоже лучше отказаться.
- Бессрочный срок агентского договора. В этом случае агент по недвижимости получит законную возможность отсрочить и отсрочить выполнение своих обязательств.
- О высоких штрафах для заказчика за расторжение договора по собственной инициативе. Штраф для принципала не может превышать комиссию, которая была бы выплачена агенту по недвижимости или агентству, если сделка была завершена, а купля-продажа завершена.
Найти агента по недвижимости при покупке и продаже квартиры — дело непростое, требующее времени и внимательного подхода. Клиент должен будет сравнить между собой нескольких специалистов, проверить документацию их профиля, заключить договор о сотрудничестве с выбранным агентом и заплатить комиссию. Важно, чтобы заказчик не был обманут или введен в заблуждение на любом этапе. Не знаете, как найти опытного и юридически опытного агента по недвижимости? Обратитесь к юристу на ros-nasledstvo.ru за бесплатной консультацией и получите ответы на свои вопросы.
