Строительство дома обходится довольно дорого. Заказчик должен проработать мельчайшие детали, составить план и получить разрешение на строительство. Учитывая, что мы еще не дома, это непросто. Многие не хотят «заморачиваться с оформлением документов» и сразу заказывают проект у частных компаний. Другие, наоборот, не хотят доплачивать и доводить проект до конца своими руками. Как лучше всего продолжить?
Грамотно разработанный проект дома — важный шаг к успешному одобрению. Но нужно разбираться в нюансах, изучать законы, ходить по властям и только потом разрабатывать проект. Обычному человеку сложно решить сразу все проблемы. Мы постараемся предоставить как можно больше информации о содержании проекта, его характеристиках, цене и актуальности для строительства объектов.
Нужен ли проект для разрешения на строительство дома?
Для начала нужно узнать, нужно ли вам подготовить проект будущего дома? Так что оказалось, что не надо и у вас это получилось.
Проектная документация — это перечень документов разработчика, которые они подают на утверждение в местное самоуправление (ВОЗ). Документация является частью проекта на получение разрешения на строительство (п. 3 п. 7 ст. 51 ГК РФ).
Однако бывают исключения. Согласно последним изменениям в законодательстве, проект не требуется для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС) или садового домика в СНТ. Разрешено строительство без разрешений и проектов и на землях личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Для них введена упрощенная процедура. Разрешения заменены уведомлениями о предстоящем строительстве. Готовить проект или нет — на усмотрение организатора — п. 3 ст. 48 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По закону проектная документация не требуется, если:
- В будущем доме максимум 3 этажа;
- Высота не превышает 20 метров;
- Капитальный объект предназначен для семьи.
Поэтому никаких частных девелоперских проектов не требуется. Но они нужны в случае коммерческой разработки. Например, если вы строите магазин, торговый центр, мастерскую, заправочную станцию. Кондоминиумы (MKD) также попадают в эту категорию. Заказчик или разработчик сооружения готовит проектную документацию, в которой определяется территория застройки, тип сооружения, его назначение, площадь, штрихи и другие архитектурные решения. На подготовку таких проектов уходят месяцы. Конечно, своими руками их изготовить не получится. Придется обратиться к профессионалам и заплатить большие деньги.
Кто готовит?
Итак, мы разобрались, какой проект нужен для частного дома, а какой во всех остальных случаях. Теперь вам нужно выяснить, кто может подготовить проектную документацию и различные схемы.
Согласно п.4-5 ст. 48 ГК РФ, работа по оформлению проекта на авторизацию осуществляется индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами. При условии, что они являются членами саморегулируемой организации (СРО). На выполнение работы необходимо заключить договор. Например, для архитектурно-строительного проектирования, инженерных изысканий и т.д.
Если застройщик — частное лицо, план можно составить самостоятельно. Необязательно обладать специальными навыками и занимать какую-либо должность. Забегая вперед, скажем, что достаточно иметь нормальные навыки рисования. В уведомлении и планах проекта нет ничего сверхъестественного.
Какие нужны разделы проектной документации?
Есть два типа проектов, в зависимости от характера строительства. Первый вариант стандартный. Проект используется для объектов капитального строительства (кроме строительства ИЖК).
Что входит в документацию:
Указанный перечень необходим для получения разрешения на строительство сооружений. Состав может быть расширен за счет дополнительных документов: без экспертизы будет опубликовано 5 разделов, а с экспертизой — 12 разделов. Застройщик должен получить одобрение Росатома, Росавиации, СЭС, пожарной охраны, архитектуры и других служб.
Намного проще обстоит дело при возведении частных домов на участках индивидуальной жилищной застройки и частных домах. Нет необходимости заказывать какие-либо проекты. Вместо них действуют уведомительный порядок и план-схема — согласно ст. 51.1 Гражданский кодекс Российской Федерации.
«Проектом» строительства индивидуального жилья считается СПОЗУ — его могут заказать кадастровые инженеры или сделать своими руками. Схема нужна не для «галочки», а по вполне понятным причинам.
Состав СПОСУ:
Таким образом, СПОЗУ включается как в проектную документацию, так и в документы частных разработок. Далее посмотрим, как выглядит схема.
Образец проекта дома
Схема планировки выполняется на чистом листе формата А4, а для чертежей большого размера — на листе формата А3. Электронная подача SPOSU также разрешена.
Маркировка наносится синими или пурпурными чернилами. Электронная версия выполнена в цвете.
Верх листа (справа) — содержит блок с адресом земельного участка, сразу отмечается кадастровый номер в формате 77: 00: 0000000: 000. Ниже технико-экономические показатели: параметры здания, этажность, высшие оценки и т д
Центральная часть листа (слева) — рисунок проектной организации. Точки поворота обозначены цифрами. Также необходимо указать удаленность от дороги (от 5 метров) и от забора соседей (не менее 3 метров). Объект отмечен на территории застройки. Он должен быть отмечен цветом на схеме. Если рецензенты не могут идентифицировать будущий объект, они не примут схему.
Внизу (справа) — техническая информация и примечания.
Посмотрите, как выглядит СПОЗУ для получения разрешения на строительство в различных вариантах:
Сколько стоит проект?
Финансовая сторона проблемы зависит от сложности проекта и скорости его выполнения. Чем сложнее схемы, чем больше согласований и работ в сжатые сроки, тем выше стоимость услуг.
Немаловажную роль играет специфика региона. Органы местного самоуправления разрабатывают свои собственные правила, тарифы и пошлины. Следовательно, и затраты будут другими. Например, в Москве проектная документация дороже, чем в Сызрани.
Цены для физических лиц:
Стоимость для юридических лиц достигает 100 000 рублей за проект. Деньги сэкономить вряд ли удастся — требуется аккуратность в документации. Требования к коммерческим зданиям и кондоминиумам в несколько раз строже, чем к частным домам.
Как сделать самостоятельно?
Строительство на участках индивидуальной жилищной застройки, в личных приусадебных участках или в СНТ ведется частными застройщиками. Обычным гражданам не нужно тратиться на дорогостоящую проектную документацию.
Теоретически СПОСУ можно сделать своими руками. Для этого даны рекомендации на обработку Минстроем России № 591 / пр от 19.09.2018г. Утвержденная форма уведомления о планируемом строительстве дома упростила внесение данных в схему застройки участка.
Пошаговая инструкция:
- Обратиться в МФЦ или Росреестр с просьбой оформить Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Дмитрий Носиков Информация нужна, чтобы понимать, где и как можно построить жилой дом. ГПЗУ основано на данных топографической съемки местности. Бывает, что информации не хватает. Затем администрация предложит вам провести топографическую съемку за свой счет. Принимать или нет — на усмотрение заявителя. Ведь сама администрация должна предоставить эти данные и выпустить обновленный ГПЗУ. Если ситуация будет безвыходной, придется обратиться в кадастровую компанию и заказать топографию у геодезистов. По окончании работ вам будет предоставлен диск с топографическим рисунком местности и бумажными стенограммами. Информация будет полезна при составлении схемы (проекта). Перенесите диск в MFC и дождитесь подготовки графического процессора.
- Возьмите план города.
- Отсканируйте получившуюся диаграмму. Если он есть на диске, откройте его в нужной программе, например КОМПАС-3D или AutoCAD.
- Вырежьте желаемый участок и отрегулируйте масштаб рисунка. Размер должен быть 1: 500.
- Нарисуйте границы местности. Обращаясь к ГПЗУ, нарисуйте цветной эскиз будущего дома (не выходя за «красные линии»). Укажите размер отступов от границ участка (просто измерьте расстояние от дороги и соседнего участка). Запишите название города или села, улицу, площадь и высоту дома.
- Нарисуйте легенду внизу листа.
- Проверить эскиз на соответствие ГПЗУ и приложить к извещению о планируемом строительстве дома.
Семен Фролов Спросите эксперта
очень важно не нарушать рекомендации по составлению SRAM. Требования касаются дизайна проекта и текстовой части:
Если вы ошиблись и вам нужно исправить написанное, следуйте рекомендациям для этих случаев. Исправление производится путем удаления и записи правильной информации. Также там написано «Я считаю правильным», а рядом стоит подпись разработчика. Запрещается перекрещивать и перезаписывать правильный текст. Не допускается использование ластика, «выдувания», а также разбавленной грязи на листе.
Если все сделано правильно, ваша Sposu будет принята вместе с остальными документами для разрешения на строительство. Но иногда бывает отказ. Некоторые чиновники в принципе не приемлют самописные схемы, отправляя разработчиков в уполномоченные компании. Идите вперед или следуйте советам, на ваше усмотрение. Как вариант, подайте жалобу на незаконный отказ принять проект и отнесите ее начальству. Если не поможет — жалобы в прокуратуру и суд.
Подведем итоги. С 4 августа 2018 г возможно оформление разрешения без проекта. Упрощенный порядок (извещение) распространяется на строительство индивидуального жилья и садовых домиков. Застройщик может ограничиться схемой пространственной планировки — для проекта больше ничего не нужно. Юридические лица готовят полноценный проект со всеми согласованиями. Самое сложное при составлении СПОЗУ — это учесть потребности в планировании региона, технические вопросы, масштабы и нормы закона. Ошибки чреваты отказом. Несоответствие схемы параметрам ГПЗУ также приводит к неприятию чиновников.
Если у вас есть вопросы или вам нужна юридическая консультация, воспользуйтесь формой ниже или позвоните на горячую линию. Юрист подскажет, что входит в ваш домашний проект, где его заказать, нужна ли экспертиза, куда передать СПОЗУ и на что еще обратить внимание. При общении с официальными лицами поможет специалист. Если вам отказали по необоснованной причине, адвокат расскажет вам, как подать жалобу или исковое заявление в суд. Учтите, что самостоятельные действия в сложной ситуации могут только усугубить ее.
