До недавнего времени правовые отношения с незаконными постройками создавали массу неудобств. Власти церемония не особо заинтересовала. Владельцы незаконных построек могли потерять свое имущество по любой причине: объекты были снесены без какой-либо компенсации, а постройки не могли быть легализованы. Однако в августе 2018 года были внесены ключевые изменения. Теперь, чтобы перевезти дом, гараж или баню в частный сектор, требуется решение суда. Действия администрации были сильно ограничены.
Что считать самовольными постройками в 2021 году, при каких условиях и в каком порядке их нужно сносить, а также можно ли избежать демонтажа — об этом читайте в нашей статье.
Что нового в законе 2019 года?
Федеральный закон № 340 от 04.08.2018 внесены кардинальные изменения в правила сноса самодельных построек. И если сначала все было продиктовано администрацией, то в новом законе были внесены важные улучшения.
Самовольные постройки — это постройки, возведенные без разрешения, плана и оценки. Площадь застройки значения не имеет: это может быть земельный участок под строительство индивидуального жилья или муниципальная собственность на «пустыре». Проще говоря, если были какие-то ограничения, но они не были учтены и структура создавалась, то это скваттер.
Пример:
ООО «Строй-комфорт» куплено земельный участок под строительство ИЖС в частном секторе. Вскоре на территории был возведен 7-этажный кондоминиум. Застройщик разместил объявление о продаже квартир в доме. Вскоре к нему пришли инспекторы по жалобе бдительных соседей. 7-этажное здание признано незаконным. Строение нельзя возводить на участке под строительство ИЖ, так как это нарушает требования к землепользованию. По правилам максимальная высота здания не может превышать 3 этажа. Строителю было приказано снести скваттер за свой счет.
В ст. Добавлены новые правила. 222 ГК РФ, а также в ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ — отменен ряд положений и кое-что добавлено.
Новости в законе о самовольном строительстве:
- Четкие критерии понятия «самовольное строительство» — то, что построено без разрешения и без учета ограничений.
- Теперь они ищут возможность привести их в соответствие с установленными требованиями по самовольному строительству: до 4 августа 2018 года объекты просто снесли.
- Решение о сносе принимает местная администрация или суд — на основании заявлений о сносе самовольных построек. Сложные дела оставлены на усмотрение судов. Это исключает формальный подход и злоупотребления должностных лиц.
- Для сноса не требуется разрешение на строительство — его заменили техническим проектом сноса. Если стоимость имущества более 1 млн рублей, то демонтаж проводят индивидуальные предприниматели / организации ОАД (пп. 4-5 ст. 55.31 ГК РФ).
- Надзорные органы должны уведомить местное самоуправление (МСУ) о сносе здания. Последний уведомляет владельца скваттера. Отсутствие уведомления является основанием для обжалования решения администрации.
- Если о собственнике ничего не известно, МСУ публикует объявление в средствах массовой информации, в Интернете и на информационной доске, где находится земельный участок со зданием. Но даже если хозяин не найден, принудительный снос можно провести без его присутствия.
- Договор аренды или бессрочного (бессрочного) пользования подлежит расторжению — в одностороннем порядке или по решению суда (ст. 46 ТК РФ).
- Право на участок сохраняется только при одном условии: если на участке есть другие постройки, они соответствуют всем нормам, а право собственности зарегистрировано в ФГУП «Росреестр».
- Внедрение нового типа следа на земле: обязанность сносить самовольные постройки. Каждый, кто покупает на аукционе землю со зданием, обязан его снести.
Внесенные изменения позволили упростить процесс сноса самодельных построек. Это большой плюс для владельцев. Они получили право привести объект в соответствие с требованиями законодательства и назначением сайта. Новые правила стали более точными. Например, можно не сносить весь дом, а демонтировать чердак. Если объект мешает соседям, есть возможность договориться с ними и решить проблему мирным путем.
Кто вправе предъявить требование по сносу?
Нельзя просто пойти к хозяину и заставить его снести скваттер. Жалоба на человека может быть подана только властями. Закон определяет, кто наделен этими полномочиями.
Заявление о сносе самовольной постройки могут подать следующие исполнительные органы государственной власти:
Запрос может быть сделан местной администрацией в лице администрации города. Например, в Москве полномочия по сносу незаконных построек были переданы от префектур города уполномоченному органу — Государственной инспекции. Техническими вопросами теперь занимается госбюджетное учреждение МКМТСН».
Окончательное решение о том, снести ли скваттер или вернуть его в надлежащую форму, остается за судом. Также сначала предложат сделать реконструкцию или изменить целевое назначение земли. И только в том случае, если это как-то невозможно или здание угрожает жизни и здоровью людей, суд обяжет собственника снести его.
Семен Фролов Спросите эксперта Соседи, акционеры и просто неравнодушные граждане тоже не остаются в стороне. Инспекторы не могут охватить всех скваттеров. Поэтому при обнаружении незаконных построек граждане могут сообщить об этом властям — для этого есть приложения, сайты администрирования, страницы в социальных сетях Facebook, Instagram, Вконтакте. Пользователям потребуется фотография и адрес собственности. По обращениям государственные инспекторы проводят целевые проверки.
Образец требования о сносе самовольной постройки
Закон обязывает власти уведомлять владельцев о готовящемся сносе. Уведомления отправляются в виде письма на адрес собственника.
Уведомление должно содержать:
Порядок сноса самостроя
Чтобы снести незаконно построенный объект, мэрия должна будет выявить нарушения и сообщить о них собственнику. Причины демонтажа изложены в ст. 222 ГК РФ. Проделаем процедуру от начала до конца.
С чего начинают?
Градостроительный кодекс устанавливает положения о сносе незаконных построек. Прежде всего, нам нужен приказ о выводе из эксплуатации.
По правилам возможен снос:
Обращаем ваше внимание, что в случае административного постановления, снос, вероятно, неизбежен. Чиновники не любят читать законы — им проще заставить хозяина снести скваттер. Здесь может помочь только грамотный юрист. Без него почти наверняка возникнут проблемы.
Как сносят?
Что дальше? И тогда придется уважать решение местных властей или суда.
Алгоритм сноса:
- Подготовка извещения о предстоящих работах по сносу (проект). Обязанность подготовить документы лежит на разработчике, техническом заказчике или другом подрядчике.
- Подача проекта в МСУ — получателем будет лицо, отправившее запрос на снос. Информацию о нем можно найти в письме.
- Изучение проектной документации.
- Ввод данных в ЕИС — единую информационную систему муниципального образования (электронное взаимодействие).
- Отправка уведомления в управление технического строительства.
- Снос незаконных построек.
- Формирование отчетов о завершении демонтажа. Отправка информации в МСУ, а оттуда в Ростехнадзор.
Исполнение приговора было поручено ФССП. Ответственные судебные приставы следят за тем, чтобы демонтаж здания проводил заказчик или неуполномоченный собственник здания. Несоблюдение этого требования приведет к штрафам и принудительному сносу. Затраты на вывод из эксплуатации подрядчиками МСУ будут нести собственник.
В какие сроки?
Как только решение принято, о нем необходимо сообщить правонарушителю. Уведомление неуполномоченному собственнику здания отправляется в течение 7 дней (п. 4 ст. 55.32 ГК РФ).
Саммострой может быть разным: жилой дом, домик с садом, гараж, сарай, баня. Технические характеристики конструкции влияют на сроки ее сноса. Срок сноса от 3 до 12 месяцев. Если сооружение допускает реконструкцию, срок составит от 6 месяцев до 3 лет — в зависимости от сложности сооружения (в силу п. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ).
Новое постановление обязывает суды сокращать сроки рассмотрения дел о сносе построек, нарушающих закон. Согласно регламенту на это отводится 1 календарный месяц.
В случае иска о компенсации необходимо учитывать срок давности.
Когда постройка не подлежит сносу?
Из-за пробелов в законодательстве даже жилой дом мог быть признан незаконным. Чиновников не волновало, что собственник зарегистрировал право собственности в Росреестре. Основанием послужило нахождение дома рядом с лесом, заповедником, инженерными коммуникациями, газопроводом и так далее
Нововведения устранили эти и другие нормативные несоответствия.
Снос объекта невозможен при соблюдении четырех условий:
- Назначение территории — строительство индивидуального жилья или личных приусадебных участков.
- Земля оформлена в частную собственность, т.е участок кадастровый и разграниченный.
- Жилой дом был оформлен в собственность до 1 сентября 2018 года.
- Признаков угрозы жизни и здоровью нет, права соседей ничем не нарушены.
Семен Фролов Спросите эксперта Есть еще одно условие, когда администрация не может снести недвижимость без решения суда. Например, когда нет документов на участок и здание построено до 25 октября 2001 года. Датой считается вступление в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Принцип очень простой: раз уж правоотношения на земле не упорядочены, значит, о сносе и речи не идет. Основная статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации здесь не применяется.
Вы перестраивали дом, разве не сообщили об этом администрации? Прочтите инструкцию, как узаконить самовольную реконструкцию частного дома.
Можно ли избежать сноса?
Запрос на демонтаж здания может вас удивить. Однако за незаконное строительство на участке застройщику грозит штраф. Многие домовладельцы построенных своими руками домов ищут способы избежать сноса, и, надо признать, такие способы существуют. Процесс получил название «легализация самовольного строительства».
важно, чтобы и рельеф, и конструкция, и ее использование соответствовали всем требованиям. Многих интересует, законно ли обязательство снести навес как незаконное здание? Ответ зависит от положения объекта. Навес гаража может затенять окна соседа. Не исключено, что последний заявляет о нарушении своих прав. И тогда вам придется доказывать обратное. Нередко дело мешают личные отношения между соседями, зависть и скрытые жалобы.
Дмитрий Носиков
Если объект никому не мешает и соответствует всем нормам, хулиганскую застройку можно легализовать.
Инструкция по ведению административного (внесудебного) порядка в Москве:
- Отправьте письмо в Государственную инспекцию. Текст обращения должен содержать просьбу о сохранении имущества.
- Пост-апелляционная проверка. Сотрудники Госинспекции проверят, соответствует ли объект нормам ГК, на чьей земле он расположен, кто собственник, кто проживает по соседству?
- Передача данных в DGI — Департамент госимущества.
- Выполнение заявки, передача информации в комитет по архитектуре и строительству.
- Обследование инженерных коммуникаций, зон безопасности, земель ограниченного пользования и т.д.
- Заседание территориальной комиссии, на которой принимается окончательное решение с учетом выявленных факторов.
- Сообщите собственнику о решении.
- Официальная регистрация строения как жилого дома, внесение изменений в ФГУП «Росреестр» (см. «Какие строения на участке необходимо регистрировать«).
В случае отказа собственник оскорбительного здания может оспорить его в суде. Окончательное решение принимается в зале суда.
Судебная практика (примеры)
Суд решает, прибегать к сносу или разрешить устранение нарушений. Подведомственность дел о незаконном строительстве отнесена к ведению городских (районных) судов. Изменения в законе позволили разрешать споры в законном порядке. Но противоречия все же есть.
Какие моменты принимают во внимание суды:
Отказ суда в сносе не является основанием для обжалования властями. Более того, запрещается демонтировать здание и обременять собственника затратами. Произвол карается по закону.
Пример 1:
Адлерский районный суд постановил снести самовольный объект. При проверке мэрии Сочи нарушения застройщиком обнаружил. Строительная компания приступила к строительству кондоминиума в частном секторе. В силу классификатора земель VRI на участке допускаются только малоэтажные здания и коттеджи. Заказчик сразу разделил здание на 60 смежных комнат с отдельными входами. Помещение соответствовало вывеске квартир. Суд обязал застройщика снести скваттер. Исполнителю поручено исполнение решения.
Пример 2:
Октябрьский районный суд Краснодара обязал Свищева А.Г привести летнюю веранду в соответствие с законом. Актер был соседом Свищева по его даче. Выяснилось, что подсудимый построил беседку, но дошел до границ соседской территории. Разногласия нельзя было разрешить мирным путем. Свищев настаивал на том, что строение нельзя сокращать и перемещать. Сосед не захотел мириться с «захватом» своего участка. Судья, изучив обстоятельства дела, счел необходимым предупредить обвиняемого о посягательстве на частную собственность истца. Свищев назначил обследование и убедился, что летнюю веранду можно будет перестроить. Судье было дано 4 месяца на исправление ситуации.
Перед тем, как снести скваттер, необходимо оценить условия. Если здание подлежит реконструкции, мэрия не может его снести. Когда-то практиковался снос, но с 2018 года действуют другие правила. Владелец обязан предупредить, дать срок на устранение недостатков. Сложные дела рассматриваются в суде.
Непослушные хозяева дома сталкиваются с множеством трудностей. Возникают споры с администрацией, соседями, акционерами, наследниками и прочими заинтересованными сторонами. Должны ли мы позволить всему идти само по себе? Практика показывает, что это не так. «Самострой» снесут в любом случае — с согласия собственника или без него. Но можно попробовать отстоять права. Для этого необходимы юридические знания и навыки составления документов. Лучше всего обратиться к профильному юристу. Иногда без специалиста не обойтись. Чиновники осведомлены о сложных трактовках закона и часто используют их при общении с гражданами. Адвокат поможет вам защитить ваши права в соответствии с законом.
Посмотрите видео о том, когда здание сносят и когда дают время привести его в соответствие с требованиями:
