Подходящие к покупке квартиры, полностью отвечающие запросам клиента, появляются не так часто и при проверке документов хочется зарезервировать их самостоятельно. Это можно сделать по предварительной договоренности. Рассмотрим это подробнее.
Зачем нужен договор аванса
Заключается предварительный договор, указывающий на желание покупателя приобрести именно эту квартиру. Продавец, получивший этот аванс, в свою очередь обязуется не продавать дом другим потенциальным покупателям до тех пор, пока текущий покупатель не решит, будет ли он покупать квартиру.
Аванс часто представляет собой определенную фиксированную сумму, обычно рассчитываемую исходя из стоимости квартиры. Условно рефлексивно. Так, например, если продавец отклоняет сделку, он просто возвращает все полученные деньги. Но если покупатель откажется от сделки, он теряет полную сумму предоплаты. Иногда встречаются и другие условия, но это скорее исключение, чем правило.
Пример: продается квартира, которая очень нравится покупателю, но не уверен, все ли в порядке с жилищными документами. Чтобы не потерять потенциально интересный объект, он делает аванс, скажем, в 100 тысяч рублей, чтобы продавец никому не продавал это жилье. Если в дальнейшем продавец все же решит не ждать покупателя, он возвращает предоплату и спокойно занимается продажей своей недвижимости. Но если покупатель решит, что квартира ему все-таки не подходит и откажется от договора, он не получит обратно уплаченные 100 тысяч рублей.
Как оформить аванс при покупке квартиры
сделать аванс можно по специальному предварительному соглашению (или соглашению). Часто в этом качестве это предварительный договор купли-продажи, но чаще (и правильнее) заключается отдельный договор, по которому стороны сделки имеют определенные права и обязанности.
Порядок действий
- Уточняйте у продавца. Вы должны убедиться, что он действительно является владельцем именно этой квартиры. Если в роли продавца выступает доверенное лицо (например, агент по недвижимости), то вам тоже нужно его проверить. В любом случае лучше настаивать на личном общении с продавцом, если это возможно.
- Согласуйте с продавцом или его представителем условия предоплаты.
- Заключить сделку. Лучше всего сделать это у нотариуса и, в идеале, они также могут это засвидетельствовать. В этом нет необходимости, но это значительно снижает потенциальные риски и проблемы.
- Переведите сумму аванса и запросите квитанцию о его получении.
Документы
В этом случае покупателю нужен только паспорт гражданина РФ. Но продавец, помимо паспорта, должен предоставить и другие документы, по которым можно проверить, что он является собственником (или доверенным лицом) рассматриваемой квартиры:
Возможность получения права собственности имеет большое значение. Например, если квартира передана по наследству, могут возникнуть проблемы с частными наследниками. При получении квартиры в рамках приватизации могут возникнуть проблемы с теми людьми, которые имеют право на постоянное проживание в данной собственности.
Расходы
Помимо нотариальных расходов, в этом случае нет никаких дополнительных расходов. Составление и заверение такого договора обойдется примерно в 2-10 тысяч рублей, в зависимости от того, где именно будет заключен договор.
Пример: в центре Москвы такая услуга может стоить более 10 тысяч рублей исключительно за счет высоких зарплат и в целом высокого уровня жизни. А в небольшом глухом поселке можно договориться с нотариусом и за 2 тысячи рублей.
Сроки
Сама сделка может быть заключена буквально за 1 день или даже несколько часов, если того пожелают обе стороны. Однако в случае аванса важнее срок, на который нужно внести деньги.
Чаще всего это определяется как несколько дней или недель, которые потребуются покупателю, чтобы проверить продавца и недвижимость. В среднем этот период определяется как 2 недели. В этот период продавец не будет иметь права продавать дом другим покупателям, иначе он будет обязан вернуть аванс.
Содержание договора аванса
Предварительное соглашение не имеет строго определенной формы и часто составляется в произвольной форме. Однако он должен включать некоторые обязательные моменты:
Настоятельно рекомендуется включить в договор пункт, согласно которому продавец обязуется вернуть полную сумму в случае, если покупатель обнаружит проблемы с продавцом или квартирой.
При этом следует учитывать, что договор о предоплате от продавца должны быть подписаны всеми собственниками (если их больше). Исключение составляют ситуации, когда продавец имеет доверенности от всех других владельцев и действует от имени нескольких человек одновременно.
Образец договора, соглашения аванса при покупке квартиры 2021
Размер аванса за квартиру при покупке
В соглашении об авансовом платеже всегда указывается конкретная сумма, которую платит потенциальный покупатель. Настоятельно не рекомендуется писать расплывчатые термины или привязываться к стоимости квартиры без ее конкретного указания.
Пример: Необязательно писать что-то подобное: размер первоначального взноса определяется как 5% от стоимости квартиры исходя из рыночных цен.
Рыночная цена — очень гибкое понятие. Она может колебаться в пределах 20% от определенной номинальной стоимости квартиры в ту или иную сторону. В результате продавец может просто забрать предоплату себе и спокойно расторгнуть договор в одностороннем порядке, полагаясь на то, что он не получил полную сумму, которую причитает покупатель.
В среднем размер аванса составляет до 5% от определенной фиксированной стоимости квартиры (обычно 1-2% в целом). В отдельных случаях продавец может принять фиксированный платеж до 100 тысяч рублей. Здесь можно и нужно торговаться.
Чаще всего полная сумма аванса выплачивается наличными. Это автоматически предполагает написание квитанции о том, что продавец получил аванс. Необходимо, чтобы продавец не хотел получать деньги, а потом заявлял, что не знает, ничего не видел и денег ему никто не давал (на рынке недвижимости много мошенников).
Оптимальный вариант — перевод денег в присутствии нотариуса, который подтвердит этот факт. При этом составляется, подписывается и заверяется договор.
Возвращается ли аванс при отказе от покупки квартиры
Как уже было сказано, очень часто передача аванса не подразумевает возврата денежных средств покупателю по его собственной инициативе. Но этот момент можно предусмотреть в контракте. Если продавец согласен, то покупатель может указать, что уплаченный аванс возвращается ему в случае обнаружения проблем, препятствующих совершению сделки, или выявления некоторых элементов в самой квартире, для которых данная конкретная недвижимость покупателя больше не подходит покупатель, о котором продавец ранее не сообщал.
Пример: квартира на фотографиях и по описанию продавца выглядит просто шикарно. В нем есть все: кондиционер, вся необходимая техника, современный ремонт, качественная мебель и прочее. Желая «забронировать» такую квартиру, покупатель заключает предварительный договор, после чего отправляет его осмотреть свой потенциальный дом. По результатам осмотра квартиры выясняется, что практически вся техника вышла из строя, а красивая мебель действительно очень активно использовалась и пришла в негодность. Это не подходит для покупателя, и продавец не предупредил его заранее. В результате предоплата может быть возвращена.
На практике продавец почти всегда настаивает на том, что не вернет аванс ни при каких обстоятельствах. Это связано с тем, что человек зря тратит время и не показывает квартиру другим потенциальным покупателям, которые, пока текущий клиент пытается узнать больше о жилье, уже были бы готовы полностью закрыть договор. При этом нет строгих правил и всегда можно договориться об условиях, подходящих для всех.
Предоплата — обычная практика, но риск того, что покупатель снова не увидит свои деньги, резко возрастает. Во время бесплатной консультации опытные специалисты расскажут, какие элементы договора заслуживают особого внимания, что можно, а что нельзя включать в документ. Кроме того, юристы могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым предупреждая клиента о любых проблемах.
