Соглашение или договор аванса при покупке квартиры

Предоплата при покупке квартиры: возможность «обезопасить» желаемое жилье и вселить в продавца уверенность в последующей покупке по согласованной цене в назначенное время. Один из возможных способов сделать это на законных основаниях — заключить предварительный договор.

Что собой представляет аванс

В законодательных актах Российской Федерации нет четкого определения понятия «аванс». Единственное упоминание встречается только в искусстве. 380 ГК РФ, который гласит, что любая сумма предоплаты продавцу может считаться таковой, если соглашением не предусмотрено, что это залог.

Необходимость предоплаты возникает в том случае, если операцию купли-продажи невозможно провести сразу, поскольку сторонам необходимо произвести определенные приготовления:

В таких случаях покупатель платит продавцу достаточную сумму, после чего продавец соглашается снять недвижимость с продажи, и стороны могут начать подготовку к будущей покупке недвижимости.

Поэтому договор предоплаты при покупке квартиры — это документ, определяющий размер и порядок внесения предоплаты за приобретаемое жилье. Он заключается в контексте сделок купли-продажи или передачи кредитных прав до исполнения основного договора, подтверждающего серьезность намерений покупателя.

Отличия от задатка

Не путайте понятия «аванс» и «депозит», которые имеют разные последствия, если основная сделка не будет закрыта. Первый — это простой аванс за квартиру, второй — условие выполнения (гарантии) основного обязательства, то есть заключения договора купли-продажи. В отличие от платежа, аванс не обязывает стороны выполнять транзакцию впоследствии, и в отношении нее не применяются законы, регулирующие отношения во время платежа. Но это подчиняется правилам, установленным для кредитов, то есть фактическому погашению предоплаченной суммы.

Подробнее: Чем отличается предоплата от залога при покупке квартиры Семена Фролова Задайте вопрос эксперту Однозначного ответа на вопрос об оптимальном варианте предоплаты — предоплата или залог — нет никого. Если у покупателя есть сомнения, то купля-продажа будет осуществлена. Последний также будет более привлекательным со стороны продавца, так как при необходимости он может вернуть уплаченные деньги без дополнительных платежей. Такая возможность актуальна, если вдруг появится другой покупатель, готовый предложить более высокую цену за то же жилье. Форма предоплаты для каждого случая устанавливается в ходе переговоров между сторонами.

Возможные стороны

По большей части купля-продажа квартиры и, как следствие, перечисление предоплаты, заключаются напрямую между продавцом и покупателем. Но в некоторых случаях в контракте могут быть задействованы третьи стороны, заинтересованные в получении своей доли:

Как оформить аванс при покупке квартиры

Факт перечисления предоплаты при покупке квартиры можно оформить двумя способами:

При этом первый вариант предусматривает основной акцент на деталях будущей сделки, за счет которых покупатель вносит деньги, второй документ, как правило, описывает только моменты, касающиеся предоплаты, прав и обязанностей результирующих сторон.

Предварительное соглашение оформляется в количестве экземпляров, исходя из количества человек, которые там появятся. Он может быть напечатан или написан от руки. Другой вариант — распечатать базовую часть с пробелами для отдельных сумм, сроков и других условий, которые затем можно написать вручную. Пятна и исправления вручную запрещены, иначе документ утратит юридическую силу. Если возникнет такая ситуация, лучше оформить новый экземпляр. Подпись и расшифровка разрешены только пером.

Порядок действий по оформлению

При заключении предварительного соглашения стороны должны:

1. Обсудите размер и порядок внесения аванса.
2. Убедитесь, что продавец является владельцем квартиры.
3. Заключить сделку. Если процедура проходит без участия нотариуса, важно убедиться, что указанные данные соответствуют информации из официальных справок и выписок.
4. Проверьте абзацы документа и при необходимости внесите изменения.
5. Подпишите договор и подтвердите перевод квитанцией.

Необходимые документы

В большинстве случаев для заключения договора предоплаты достаточно минимального пакета документов:

Если предоплата производится банковским переводом, также потребуются банковские реквизиты. Также для спокойствия покупателя и уверенности в «чистоте» квартиры вы можете спросить у продавца:

Сроки

Срок предоплаты — период с момента перечисления предоплаты до подписания основного договора купли-продажи квартиры и выплаты по ней оставшейся суммы. Это время предоставляется сторонам для сбора документов и завершения формальностей по покупке квартиры. Для стандартных сделок обычно требуется 2-4 недели, для альтернативных сделок (когда необходимо предварительно продать другую недвижимость) — 6-8 недель. Но по желанию сторон они могут указать любые другие сроки, до 12 месяцев. При определении срока следует учитывать этап сбора необходимых документов, участие несовершеннолетних, наличие у покупателя полной суммы для оплаты квартиры и другие нюансы конкретной ситуации.

Если срок, указанный в договоре, истек и стороны не готовы заключить договор, возможны два варианта:

Заверение у нотариуса

Обязательное нотариальное заверение предварительной договоренности не требуется. Но стороны могут придерживаться этой процедуры по взаимному согласию, что особенно важно при перечислении крупных сумм предоплаты. В этом случае нотариус поможет вам более подробно и грамотно пропишет все условия, а также окажет содействие в факте перевода денег в согласованной сторонами сумме и по юридическим причинам.

Стоимость услуги по заверению договора составит от 1000-2500 рублей в зависимости от количества страниц документа, а также платы за услуги специалиста, которые часто определяются по месту жительства. Таким образом, в столице расходы на нотариуса будут значительно выше, чем в малых городах.

Что прописать в соглашении

Единого образца юридически утвержденного договора предоплаты не существует, поэтому его можно оформить в любой письменной форме. Здесь следует указать следующее:

Покупатель может обезопасить себя в случае обнаружения «подозрительных» деталей в документах или действий продавца из пункта о возврате полной суммы аванса в этом случае, например, в течение 3 дней.

Если среди собственников квартиры несколько человек, лучше всего подписать договор с каждым из них.

Образец договора, соглашения аванса при покупке квартиры 2021

Размер аванса за квартиру при покупке

Предоплата — это частичная предоплата против будущей купли-продажи квартиры, и соответственно ее размер рассчитывается исходя из стоимости недвижимости. На законодательном уровне его размер не оговаривается, поэтому устанавливается сторонами по взаимному соглашению. С одной стороны, продавец заинтересован в получении как можно большей суммы, чтобы «удержать» потенциального покупателя. Важно, чтобы последний платил минимальную сумму, которую можно потерять в случае неприятных обстоятельств. Таким образом, стороны могут торговаться до тех пор, пока не будут согласованы числа, подходящие для обоих.

Сумму предоплаты можно установить в форме:

По взаимной договоренности сторон аванс может достигать гораздо большей суммы (50% и более от стоимости проживания). Например, когда продавец должен погасить ипотеку из полученных средств. Но при большом авансе помимо получения денег обычно составляется предварительный договор с более подробным указанием всех деталей будущей сделки.

Процедура передачи денег

Для перевода денег стороны могут выбрать наиболее удобный для себя способ:

В случае денежного перевода при прямом расчете выдается соответствующая квитанция. Пишет продавец со следующими данными:

Оригинал доставляется покупателю, копия остается у продавца.

Документальное подтверждение денежного перевода (квитанция, выписка из банка) должно быть приложено к договору об авансовом платеже, в противном случае будет рассматриваться только бумажное заявление о намерениях сторон. Как правило, деньги переводятся в тот же день или до 10 рабочих дней позже. Но для сложных сделок, когда необходимо проверить все документы на недвижимость, срок может быть увеличен на 1-2 месяца.

Возвращается ли аванс при отказе от покупки квартиры

Основная ошибка продавцов — подмена понятий залога и предоплаты. Последнее не является средством обеспечения сделки, а является лишь формой предварительного соглашения между сторонами, когда часть суммы выплачивается продавцу до заключения основного договора. Следовательно, заключение договора об авансовом платеже не дает продавцу повода удерживать внесенные деньги в случае прерывания сделки. Отказ в возврате денег может быть квалифицирован как неосновательное обогащение, которое подлежит возврату покупателю (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

Если дело не дошло до заключения договора купли-продажи, но продавец отказывается вернуть деньги по требованию покупателя, последний имеет право:

1. Отправьте продавцу предварительную письменную претензию с обязательством исполнения обязательства по возврату внесенного аванса. Важно доставить его таким образом, чтобы у вас было подтверждение получения от получателя: второй экземпляр, подписанный продавцом, почтовая квитанция.
2. Обратиться в суд для казни. Кроме того, вы также можете взимать комиссию за использование своих денег (ст. 395 ГК РФ), размер которой обычно соответствует средней процентной ставке Банка России по вкладам лиц, установленным для данный период погоды.

Дмитрий Носиков В ходе судебного разбирательства продавец обычно пытается добиться признания аванса залогом, который он имеет право удержать в случае прекращения сделки по вине покупателя (ст. 381 ГК РФ. Кодекс Российской Федерации). Но судьи, рассматривая эти споры, считают, что применение этих положений противоречит ст. 421 и арт. 422 ГК РФ, и ссылается на ст. 487 ч. 3 ГК РФ. В последнем говорится, что невыполнение продавцом своих обязательств по передаче товара (в данном случае квартиры) после получения предоплаты дает продавцу повод требовать возврата уплаченной суммы. Следовательно, при отсутствии заключенного договора купли-продажи обязательства по авансовому соглашению прекращаются, а уплаченные деньги должны быть возвращены истцу (покупателю).

Однако в определенных ситуациях получить возврат депозита невозможно даже по судебному решению: если авансовый договор содержит условия удержания внесенных денег или их части в виде единовременной выплаты / морального вреда за неисполнение условий. В этом случае суд справедливо вынесет решение в пользу продавца.

Грамотно составленный при покупке квартиры договор предоплаты — это возможность защитить свои интересы, а также рассчитывать на возврат денег, если сделка купли-продажи не дойдет до своего логического завершения. Все еще не уверены, какие моменты включить в документ в вашем случае? На бесплатной консультации наши юристы помогут подобрать правильную формулировку, чтобы минимизировать риски, связанные с предоплатой.