Соглашение о порядке пользования общей долевой собственностью

Большое количество жилой недвижимости в России используется в долевой собственности. В одних случаях это приватизированные квартиры несколькими членами семьи, в других — унаследованные или подаренные несколькими бенефициарами одновременно, в третьих — приобретенные, например, впоследствии разведенными супругами, и эффективное разделение жилья невозможно. Так что два человека продолжают жить под одной крышей, как соседи.

В таких ситуациях часто возникают споры и разногласия по поводу использования имущества, которое находится в совместной долевой собственности. Решить эту проблему можно, достаточно заключить добровольный договор о порядке пользования общим имуществом.

Что такое долевая собственность

Согласно ст. 244 ГК РФ долевая собственность на любое имущество определяется как общая, в которой каждому из совладельцев принадлежит определенная доля. Они могут быть одинаковыми, например, 1/2 или 1/3 (в зависимости от количества собственников), или не одинаковыми, например, одному принадлежит 2/3, а другому 1/3 доли квартиры. В случаях, когда невозможно определить размер акций на законных основаниях, предполагается, что они одинаковы для всех совладельцев.

В том же Гражданском кодексе Российской Федерации статьи 245–250 регулируют порядок реализации собственниками своих прав собственности, а также распоряжения общественным благом, оплаты коммунальных услуг, всех налогов и сборов, предусмотренных законом. Кроме того, Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает, что совладельцы имеют право преимущественной покупки акций. Другими словами, ни один из совладельцев не может выставить свою долю на продажу третьим лицам, если они сначала не предложат ее выкупить остальным домовладельцам, а они, в свою очередь, откажутся ее покупать.

Например, бывшие супруги Наталья и Даниил Поповы владели двухкомнатной квартирой в долевой собственности, доли были распределены поровну. Отношения между ними оставляли желать лучшего, и Наталья решила покинуть квартиру. У него не было альтернативного жилья, и он не мог больше покупать жилую площадь, так как у него не было достаточно сбережений, поэтому его бывшая жена решила продать свою долю.

Она обратилась к бывшему супругу с предложением купить ее долю, но он наотрез отказался и сказал, что с ним все в порядке, поэтому он ничего покупать не будет. Он подписал отказ в выкупе в надежде, что Наталья передумает продавать свою часть квартиры, так как в глубине души Даниэль надеялся, что они смогут помириться с его женой.

Получив письменный отказ от бывшего мужа, Попова обратилась к агентам по недвижимости, и вскоре ее доля в квартире была продана. Приложив свои сбережения к деньгам за проданную часть дома, Наталья купила себе отдельную квартиру-студию и бросила бывшего мужа.

Все участники долевой собственности могут распоряжаться своей долей в общем имуществе по своему усмотрению, например:

В каких случаях необходимо определение пользования  общей долевой собственностью

Как правило, жилая недвижимость принадлежит близким родственникам или бывшим супругам. Обычно совладельцами становятся близкие родственники, унаследовав квартиру или дом, например, дети наследуют имущество своих родителей. С бывшими супругами ситуация немного иная: чаще всего они покупают жилье в браке, затем после его расторжения делят общее имущество, а так как квартиру фактически (по своему характеру) делить сложно и средства часто не дают выкупить долю супругов, они продолжают жить под одной крышей.

Обычно поначалу порядок пользования жильем, особенно после развода, складывается стихийно: муж остается в одной комнате, жена — в другой, подсобные помещения используются вместе, но зачастую со временем одна из бывшие супруги начинают чувствовать себя обделенными.

Проблема усугубляется, если одна из комнат является проходной или намного меньше другой. Если доли каждого из собственников равны, то тот собственник, который вынужден жить в комнате меньшего размера, или в проходной, понимает, что его права нарушены, соответственно возникает вопрос о каком-то другом порядке использование дома.

Порядок пользования жилым помещением в кондоминиуме устанавливается самими совладельцами. Они могут договориться устно, а точнее заключить письменный договор, в котором оговорить и зафиксировать на бумаге все нюансы совместного использования жилого строения.

В случаях, когда площадь, фактически используемая одним из совладельцев, не пропорциональна его доле, и ее невозможно исправить по объективным причинам, пострадавший собственник может в соответствии со ст. 247 ГК РФ, требовать компенсации за ту часть имущества, которая не может быть использована.

Например, супруги Надежда и Олег Лыковы купили на совместные фонды двухкомнатную квартиру общей площадью 55 кв. М и оформили ее в совместную собственность по 1/2 доли каждая. Спальня была 10 кв м, а вторая комната вдвое больше. Вскоре пара развелась, но продолжила жить в совместной квартире, Надежда осталась в спальне, а Олег переехал жить в другую комнату. Они делили остальную часть помещения.

Естественно, такое разделение «сфер влияния» Надежде не понравилось, так как ее комната была значительно меньше комнаты Олега. У него также были жалобы на то, что его бывшая супруга пользуется кухней и ванной, поскольку он никогда не мылся. Надежда предложила Олегу определить порядок пользования долевым жильем в письменном договоре, в котором он должен оговорить все нюансы и правила, которых придется придерживаться в будущем. Супруги посетили нотариальную контору, где заключили договор с подробным порядком использования каждого из подсобных помещений, кроме того, в этом договоре установили, что в порядке компенсации за то, что помещение Надежды находится Половина площади, Олег полностью оплатит все расходы кондоминиума.

Как заключается и что должно содержать соглашение

Ведь определение порядка мирного использования квартиры или дома (по соглашению сторон) — это мирное решение некоторых спорных вопросов при использовании жилого помещения. Условия решения спорных вопросов оговариваются совладельцами самостоятельно в устной или письменной форме. Все договоренности должны основываться на положениях действующего законодательства, например, договор о том, что один из совладельцев не может пользоваться ванной или туалетом, поскольку его доля собственности в жилом помещении намного меньше, чем доли других совладельцев, является незаконным, соответственно, и нотариус не заверит такой договор. Конечно, совладельцы могут заключить между собой устный договор, но юристы все же рекомендуют задокументировать и заверить его в нотариальной конторе. В будущем это позволит жителям избежать повторных конфликтов и возможных споров.

Соглашение должно включать:

1. Предмет договора. В данном случае это жилая недвижимость, в которой стороны живут и делятся друг с другом.
2. Правила его использования.
3. Порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг.
4. Ответственность каждой стороны.
5. Ответственность сторон за нарушение договоренностей.
6. Процедура разрешения споров, если таковая будет, появится в будущем.

Соглашение должно быть подписано всеми договаривающимися сторонами и заверено нотариально.

Как правильно заполнить соглашение о порядке пользования общедолевым имуществом

Нет законно утвержденных проектов договоров или форм договоров. Единственным правовым актом, предусматривающим использование общего имущества, является статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая содержит следующие положения:

1. Владельцы любого долевого имущества обязаны использовать его по соглашению всех совладельцев, если соглашение не достигнуто, то по решению суда.
2. Каждый совладелец имеет право получить часть дома, соизмеримую с его частью имущества, для личного владения и пользования. Если осуществление этого права невозможно по техническим или другим причинам, оно может запросить у других совладельцев, которые фактически используют часть его доли владения, адекватную денежную или иную компенсацию.

Соглашение, по сути, представляет собой документ, в котором подписанты устанавливают для каждого из совладельцев свое личное пространство (отдельную комнату или ее часть), а также способы использования общих благ (ванная, кладовая, кухня, другие помещения общего пользования).

Расходы на содержание общего жилья несет каждый из собственников пропорционально своей доле собственности (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации). Затраты на техническое обслуживание включают:

Например, в двухкомнатной квартире живут два брата, которые владеют ею в долях, при этом старший владеет двумя третями квартиры и занимает большую комнату, младший владеет третью дома и живет в маленькой комнате. Счета три тысячи в месяц, кроме того братья отремонтировали кухню, заплатив за ремонт 60 тысяч рублей.

Поскольку старшему брату принадлежит две трети дома, расходы его кондоминиума составят две тысячи рублей в месяц, младшему придется платить тысячу рублей. За ремонт кухни старший должен заплатить 40 тысяч рублей, а младший брат — вдвое меньше, всего двадцать тысяч.

Образец соглашения о порядке пользования общей долевой собственностью

Пример соглашения о порядке пользования долевым общим имуществом

Соглашение должно содержать следующую информацию:

Пример

После смерти родителей три сестры унаследовали поровну все доли трехкомнатной квартиры. Но старшая сестра еще раньше, до смерти родителей, владела частью квартиры в размере одной трети. Таким образом, старшая сестра стала владелицей 5/9, а сестры 2/9 доли дома.

Сестры решили, что им лучше сразу определить порядок пользования квартирой, чтобы впоследствии избежать скандалов и ссор по этому поводу. Сестры проконсультировались с юристом и обратились в нотариальную контору, где договорились, что:

1. Старшая сестра будет занимать большую комнату, младшие будут жить в меньшей комнате и будут делить меньшую комнату.
2. Все общие блага также будут разделены поровну между всеми сестрами, независимо от доли каждой из них.
3. Все расходы по содержанию квартиры сестер будут нести пропорционально их части жилища, то есть старшая сестра заплатит 5/9, а младшая — 2/9 всех расходов на проживание.

Конечно, у старшей сестры несколько нарушены права пользования жилым имуществом, но она решила, что такой порядок пользования квартирой родителей будет справедливым.

На первый взгляд может показаться, что на такое соглашение может заключить любой более или менее образованный гражданин. Но человек, не имеющий юридического образования, может упустить важные нюансы, не заметить незаконность некоторых требований. Впоследствии это приведет к спорам, скандалам между собственниками, сложностям с законом.

Чтобы избежать подобных проблем, желательно проконсультироваться с опытным жилищным юристом. Вы можете круглосуточно получить консультацию на нашем сайте, позвонив по указанным номерам или связавшись с нашими онлайн-юристами.