Соглашение о выделении доли в натуре в общей долевой собственности

Любой совладелец недвижимости, будь то земельный участок, жилая недвижимость или нежилое помещение, имеет законное право эффективно отделить свою долю от общей общей собственности. Конечно, при условии, что у него есть документы на собственность.

Остальные собственники могут согласиться с таким разделом или выступить против раздела объекта. Второй вариант предполагает решение суда. В первом случае достаточно будет составить добровольный договор, но следует помнить, что такой документ является гражданско-правовым договором и, соответственно, должен быть составлен в соответствии с нормами российского законодательства.

В каких случаях можно составлять соглашение

Соглашение о фактическом выделении доли — это документ, который составляется всеми собственниками объекта недвижимости при переводе определенной части объекта из процентного или имущественного положения в натуральное. Возможно только с согласия всех совладельцев недвижимости.

Помимо добровольного согласия на дробление объекта необходимо соблюдать еще несколько обязательных условий:

1. Если квота назначается с земельного участка, второстепенный (закрепленный) земельный участок должен иметь свободный доступ к нему.
2. В случае передачи части имущества в жилое или нежилое помещение, уступленная доля должна быть изолирована от остального помещения и иметь отдельный вход.

провести такую ​​процедуру с земельным участком намного проще. Раздел жилого помещения в подавляющем большинстве случаев сопровождается перепланировкой, соответственно, получением разрешительной документации, составлением технической документации и другими необходимыми действиями. Кроме того, не все жилые или производственные помещения можно разделить в принципе, например в однокомнатной квартире невозможно выделение доли в натуре, в этом случае компенсация стоимости доли совладельцу, который захотел передавать свою долю остальным собственникам допускается. При этом стороны либо самостоятельно согласовывают размер компенсации, либо, если нет возможности договориться, назначают независимых экспертов для оценки доли.

В случаях, когда объект принадлежит трем или более собственникам, только один из совладельцев, который намеревается разделиться, возможен в натуральной форме, все остальные могут продолжать владеть оставшимся объектом на основе общего партнерства.

Если совладельцев только два, совместная собственность перестает существовать, оба собственника становятся единоличными собственниками своей части собственности.

Например, трое братьев Мартыновы вместе владели земельным участком, каждому принадлежала треть памяти. Старший брат решил продать свою часть имущества, поэтому ему пришлось выделить ее натурой. Братья не возражали, заключили добровольный договор, доля старшего брата была выделена на отдельном участке земли. В этом случае основной участок, сохранившийся после разделения, остается в долевой собственности в равных долях между средним и младшим братом.

Как правильно составить соглашение о выделе доли в натуре

Все участники общей собственности имеют право владеть своей долей, выраженной в процентах или долевом соотношении.

Например, если четыре совладельца владеют земельным участком, их доли могут быть распределены поровну (или 25% каждый) или в другом соотношении, когда один или несколько собственников имеют больше долей, чем другой (ые) участок земли часть имущества — это договор одного из совладельцев о передаче своей доли или долевых ценностей в естественном виде: обособленное жилое помещение с отдельным входом и автономными коммуникациями. Если вы планируете передать долю земельного участка, вторичное назначение должно иметь свободный проход и независимые границы.

Составление договора о выделении доли в натуре должно осуществляться по определенным правилам, основными требованиями являются:

1. Обязательное указание личных данных (ФИО, паспортные данные и контакты) всех сторон договора.
2. Определение объекта эксплуатации (земельный участок, жилая или нежилая недвижимость) с указанием адреса, площади, этажности, а также кадастровых данных.
3. Определение размера долей каждого из совладельцев, как инициатора уступки, так и оставшихся после процедуры совладельцев.
4. Указание об образовании. Такими документами могут быть: договор купли-продажи, приватизации, обмена, договор дарения или свидетельство о праве наследования имущества.
5. Основным условием возможности заключения сделки является отсутствие претензий одной из сторон по сделке.
6. Текст документа должен содержать пункт, запрещающий одностороннее расторжение сделки или односторонний отказ от договора.
7. Объект недвижимости, долю в котором один из совладельцев намерен выделить в натуре, не должен находиться в залоге или находиться под арестом на момент совершения сделки.

Любое нарушение перечисленных требований может стать основанием для признания договора незаконным или недействительным.

В случаях, когда фактически закрепленная за объектом часть больше или меньше его процента, стороны также договариваются о размере и способах компенсации разницы между идеальной и фактической долями.

Например, три сестры владеют большим загородным домом в равных частях. Рыночная цена дома — 9 миллионов рублей, то есть доля каждой из сестер в денежном выражении составляет 3 миллиона рублей. Одна из сестер инициировала выделение своей доли в отдельном доме, другие сестры не возражали.

Но при техническом осмотре выяснилось, что отделить часть дома равной трети его стоимости физически невозможно; В любом случае отдельно стоящая часть дома стоит более трех миллионов в денежном выражении. Сестры заключили соглашение о разделе доли, в котором оговаривали, что одна из сестер, которая была инициатором раздела дома, выплатит двум другим совладельцам денежную компенсацию, равную разнице между фактическими стоимость отделяемой части и стоимость ее идеальной доли.

Передача доли собственности в любом объекте недвижимости происходит в несколько этапов, каждый из которых необходимо соблюдать.

1. На первом этапе стороны определяют, какая комната или земельный участок будут выделены. В случаях с выделением части в жилом массиве, помимо определения закрепленного помещения или части дома, очень часто необходимо еще решить проблему перепланировки или переустройства, а для этого получить разрешение и согласовать необходимая реконструкция. Поэтому фактическое размещение паев в жилых домах и квартирах намного сложнее, а иногда и невозможно.
2. Получите свидетельство о регистрации дома. В этом документе фиксируются все технические или дизайнерские изменения, внесенные в дом или квартиру.
3. Составление договора о фактическом выделении доли в недвижимом имуществе. При этом следует учитывать, что стоимость выделенной части имущества должна быть пропорциональна ее доле в собственности.
4. Регистрация всех изменений прав собственности на жилую недвижимость или землю. Для этого всем совладельцам объекта недвижимости необходимо обратиться в Росреестр со следующим пакетом документов:
   1. заявление о перерегистрации, при этом инициатор уступки должен зарегистрировать свое право собственности на переданный объект, а остальные совладельцы должны зарегистрировать изменение своих прав собственности;
   2. документы на право собственности;
   3. составленный и подписанный всеми совладельцами договор о фактическом выделении доли одного из них, при этом количество копий документа должно соответствовать количеству всех совладельцев, плюс копия для Росреестра;
   4. свидетельство о регистрации жилого или нежилого помещения в случае закрепления доли за квартирой или другим строением;
   5. документы, удостоверяющие личности всех совладельцев;
   6. квитанция об уплате государственной пошлины.

Как выплачивается компенсация в ходе имущественного выделения доли

В случаях, когда стоимость имущества, предназначенного для уступки, ниже, чем его доля в уставном капитале, инициатор процедуры имеет право на денежную компенсацию, равную разнице между имуществом и фактически передаваемой долей. Все условия выплаты денежной компенсации, а также ее размер оговариваются в договоре.

Согласно п.4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда эффективное разделение невозможно, остальные совладельцы обязаны выплатить инициатору раздела денежную компенсацию за его часть имущества. В этом случае совладелец, решивший выделить свою долю, теряет право собственности на имущество, остальные совладельцы делят его часть имущества на равные или разные доли, предусмотренные договором.

Например, три брата являются совладельцами однокомнатной квартиры в равных долях. Старший брат решил переехать в другой поселок и предложил двум другим выделить его долю натурой. Технический эксперт, приглашенный старшим братом, пришел к выводу, что уступка доли в натуре невозможна, т.е единственным вариантом уступки доли является выплата денежной компенсации инициатору процедуры двумя другими совладельцами за свою часть имущества.

У среднего брата не было материальной возможности выплатить свою долю долга; младший брат взял на себя всю оплату. В соглашении о разделе акций было указано, что младший брат выплачивает старшему брату полную денежную компенсацию, доля старшего брата полностью переходит в собственность младшего брата. Таким образом, одному совладельцу по-прежнему принадлежала 1/3 его квартиры, второй стал владельцем 2/3 жилья.

Нужно ли регистрировать у нотариуса

До 2016 года совладельцы могли самостоятельно составить и подписать договор без нотариального заверения. Но, согласно ст. 42 ФЗ п. 218 от 13.06.2015 г., акты о передаче доли в натуре без нотариального удостоверения не имеют юридической силы.

 Стоимость

Удостоверение договора о выделении доли в натуре в нотариальной конторе является платной процедурой. Оплата производится либо инициатором уступки, либо сумма к оплате делится между всеми совладельцами, это будет зависеть от того, как решат между собой совладельцы недвижимости.

Сумма, которая должна быть оплачена, напрямую зависит от кадастровой стоимости закрепляемой части объекта недвижимости. Согласно пп. 5 п.1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ размер выплаты составит 0,5% от денежного эквивалента размещенной доли. Существует нижний и верхний предел оплаты — он не может быть меньше 300 и больше 20 000 рублей.

Пример расчета платежа

Вадим является совладельцем большого земельного участка, которым владеет вместе с двумя другими собственниками в равных долях. Стоимость накопителя 15 миллионов рублей. В этом случае выделенная доля в денежном выражении составит 5 миллионов рублей. Рассчитываем сумму платежа:

5 000 000 * 0,5% = 25 000 руб.

Но поскольку максимальная сумма платежа не может быть больше 20 000 рублей, Вадиму придется заплатить ровно 20 000 рублей при удостоверении договора в нотариальной конторе.

 Образец соглашения о выделении доли в натуре в общей долевой собственности

Пример договора о выделении доли в общем общем имуществе

Законодательством не предусмотрены единые формы соглашения о назначении части имущества в натуре. Но минимальные требования для составления документа все же необходимо выполнить. Документ должен содержать следующую информацию:

Если вы являетесь совладельцем какого-либо объекта недвижимости и решили выделить свою часть имущества в отдельный объект, не пытайтесь сделать это самостоятельно, без привлечения опытного юриста. Конечно, на первый взгляд эта процедура кажется простой и понятной, но в каждом отдельном случае есть множество «подводных камней», незаметных для человека, неискушенного в юриспруденции.

ошибиться довольно просто: неверно указан размер квоты, юридическая ошибка в написании какого-либо пункта договора, документы, которые собраны не в полном объеме или не требуются — все это в лучшем случае может замедлить процедуру в худшем случае сделать невозможным… Поэтому для составления договора о выделении квоты желательно привлечь опытного юриста в вашем населенном пункте или обратиться за помощью к специалистам нашего сайта.