В случае платного отчуждения недвижимости продавец и покупатель могут заключить не только основной договор купли-продажи, но и дополнительный договор, выполняющий гарантийную функцию — это договор залога. Благодаря этому документу стороны подтверждают свои намерения относительно конкретной квартиры. Как правильно оформить депозитный договор и что делать дальше?
- Подробнее о задатке: суть и назначение
- Разница между задатком и авансом
- Как правильно составить договор задатка при покупке квартиры
- Образец договора, соглашения о задатке при покупке квартиры между физическими лицами 2021
- Порядок действий: что нужно сделать до, во время и после внесения задатка
- До внесения задатка
- Внесение задатка и составление Расписки о получении денег
- После внесения задатка
- Можно ли расторгнуть Соглашение о задатке
- Как возвращается задаток: досудебное и судебное урегулирование
Подробнее о задатке: суть и назначение
Залог составляет лишь часть стоимости владения. Эта часть выражается наличными и оплачивается Покупателем до заключения основного договора купли-продажи. Оказывается, покупатель вносит определенную сумму авансом на счет будущей транзакции. Как правило, залог передается от одной части сделки к другой стороне после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры.
Пример. В предварительном договоре купли-продажи указано, что стоимость квартиры составляет 6 миллионов рублей, а сумма залога — 500 тысяч рублей. Если покупатель внесет задаток полностью, то после подписания основного контракта и согласования ему придется заплатить всего 5 миллионов 500 тысяч рублей (6 миллионов — 500 тысяч.).
Порядок внесения депозита регулируется ст. 380 ГК РФ. Он предусматривает, что, независимо от окончательной суммы депозита, стороны должны заключить конкретное соглашение о его выплате. Депозитный договор одновременно выполняет 3 основные функции:
- Функция безопасности. И Продавец, и Покупатель выражают реальную готовность совершить сделку. После получения задатка Продавец как бы «резервирует» жилье за Покупателем, обязуясь не продавать и не предлагать квартиру третьим лицам. Однако покупатель имеет возможность заселиться в квартиру и начать пользоваться ею только после того, как будут произведены все расчеты и передача права собственности будет зарегистрирована в федеральном реестре.
- Платежная функция. Сумма депозита включена в общую стоимость приобретаемой недвижимости. Это может быть фиксированная денежная оценка, устанавливаемая продавцом и устраивающая покупателя (например, 700 тысяч рублей), или определенный процент от первоначальной стоимости всей квартиры (обычно от 5% до 10%).
- Функция защиты. Информация подробно в п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Функция страхования заключается в следующем: если после внесения депозита сделка отменяется по вине Покупателя, весь депозит остается у Продавца. Если Продавец не соблюдает условия контракта, он будет обязан вернуть Покупателю задаток в 2-х кратной сумме. В случае расторжения сделки по взаимному соглашению сторон задаток возвращается Покупателю в полном объеме.
Разница между задатком и авансом
Помимо депозита существует еще один вариант предоплаты: предоплата. В отличие от депозита, аванс не имеет ни поручителя, ни страховой функции.
Если после внесения аванса Продавец передумает совершить сделку с Покупателем, то ему просто нужно будет вернуть сумму аванса Покупателю (но не в два раза больше, как это было бы в случае с покупателем) депозит). Возврат аванса Продавцом Покупателю происходит даже в том случае, если сделка не состоялась по вине последнего (например, он находит более выгодное предложение, отказывается покупать квартиру как таковую и т.д.). В случае депозита Продавец имеет право оставить всю сумму аванса при себе, но в случае аванса у него нет такой возможности.
В случае невыполнения условий контракта или срыва сделки аванс всегда возвращается той стороне, которая его первоначально заплатила. В этом случае не имеет значения, из-за кого сделка купли-продажи не состоялась (по вине Продавца или Покупателя).
Выплата аванса не обязательно должна быть подтверждена конкретным письменным соглашением (и, наоборот, при внесении депозита этот документ требуется всегда). Например, стороны могут договориться о составлении простой квитанции, в которой будет указана сумма первоначального взноса. Те же участники сделки могут быть уверены, что проведут процедуру с задатком, но на самом деле это будет аванс. Как мы можем убедиться, что с юридической точки зрения авансовый платеж считается именно залогом, а не авансом?
Как правильно составить договор задатка при покупке квартиры
Если стороны желают совершить сделку с задатком, при покупке квартиры им необходимо будет составить письменный договор задатка. Этот документ приобретает полную юридическую силу с момента его подписания обеими сторонами. Контракт не требует нотариального заверения, хотя стороны операции могут воспользоваться этой услугой, если пожелают. Денежные средства могут быть выплачены одновременно с заключением и подписанием Соглашения, либо они могут быть выплачены позже (в зависимости от конкретной даты, выбранной сторонами).
В тексте договора должно быть четко указано, что внесенный платеж является залогом, а не авансом. Кроме того, депозитный договор не должен содержать формальных и / или существенных ошибок. Для удобства можно использовать стандартную печатную форму документа. Это должно будет включать следующую информацию:
Образец договора, соглашения о задатке при покупке квартиры между физическими лицами 2021
Образцом договора залога может служить следующий документ, составленный сторонами в связи с платным отчуждением квартиры.
Порядок действий: что нужно сделать до, во время и после внесения задатка
Покупатель должен очень тщательно пройти процедуру внесения депозита, ведь именно он переводит свои средства другой стороне.
До внесения задатка
Во-первых, Покупатель должен обезопасить себя от возможных происков мошенников и сделать так, чтобы Продавец не исчез после получения депозита. Это требует:
| Действие | Разъяснение |
|---|---|
|
Проверить документацию на отчужденный дом. |
Продавец обязан предоставить Покупателю: |
|
Получить письменное нотариально заверенное разрешение от супруги продавца на продажу недвижимости. |
Если продавец состоит в браке, он должен предоставить покупателю письменное согласие своего партнера на сделку. Формально квартиру можно продать без такого согласия, но это будет считаться преступлением. Такая сделка может быть оспорена обманутым или несведущим супругом в течение 3 лет с момента перехода права собственности. |
|
Проверьте квартиру на предмет ограничений и беспорядка, которые не позволяют вам свободно владеть, использовать и распоряжаться жилым пространством |
Обычно информация об ограничениях и обременениях содержится в выписке из ЕГРН. Однако присутствие в квартире зарегистрированных лиц и жителей тоже можно считать обузой. Получить информацию о них продавец может только в паспортном столе, взяв выписку из домовой книги. Если после проверки документов Покупатель обнаруживает, что в отношении квартиры были применены ограничительные и дисквалифицирующие меры, он должен попросить Продавца снять все залоговые права. Впоследствии Продавец должен предоставить обновленные документы, подтверждающие снятие ограничений и сборов. Передавать деньги в качестве залога до этого момента нет необходимости, иначе велик риск завладения квартирой с сохраненными залоговыми правами. То же самое относится и к зарегистрированным арендаторам: обязанность избавиться от них должна быть возложена на продавца до уплаты первоначального взноса и до подписания основного договора купли-продажи. Если продавец отказывается это делать или не желает предоставить обновленную справку из паспортного стола, любое взаимодействие с ним следует прекратить. |
|
Проверьте факт оплаты счетов. |
Перед внесением залога Покупатель должен внимательно ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг как минимум за последний год. Эти долги, по сути, не влияют на переход права собственности, то есть могут существовать, но их никто особо не предупредит. Так что здесь покупателю придется подстраховаться. |
Внесение задатка и составление Расписки о получении денег
Если после предварительной проверки документации и первичного осмотра дома у Покупателя нет сомнений и претензий, он может заключить с Продавцом договор залога. Впоследствии производится прямой перевод денежных средств.
Сумму, переведенную наличными, необходимо тщательно пересчитать (желательно в присутствии понятых). По возможности стороны должны проверить подлинность банкнот в банке, потому что залог, даже в минимальной сумме (например, 5% от стоимости квартиры), представляет собой значительную сумму денег.
При переводе средств оформляется еще один документ — квитанция о получении денег. Этот документ не считается обязательным, однако Покупатель напрямую заинтересован в его оформлении: поэтому Продавец не может заявить, что он не получил никаких денег в принципе. В отличие от Депозитарного договора, Квитанция оформляется в более свободной форме. Единственная цель этого документа — подтвердить, что Продавец получил задаток от Покупателя. Нотариальное заверение Квитанция не требуется.
Документ составляет продавец, а покупатель просто подписывает его и расшифровывает свои инициалы. Квитанцию желательно не распечатывать на принтере, а написать от руки черной или синей шариковой ручкой на листе формата А4. В случае возможного спора анализ письменной формы подтвердит, что Продавец составил ее лично и добровольно. Квитанция о деньгах должна быть оформлена в оригинале исходя из количества субъектов, участвующих в операции.
Квитанция частично дублирует информацию в депозитном договоре. Здесь указаны:
После внесения задатка
После оплаты и получения залога стороны возвращаются к обычному порядку купли-продажи квартиры. Они:
Каждый участник сделки оставляет на руки договор депозита и квитанцию о получении денег. Эти документы важно сохранить, так как они могут быть полезны сторонам при возникновении споров по квартире.
Можно ли расторгнуть Соглашение о задатке
Договор депозита может быть расторгнут продавцом или покупателем или обеими сторонами вместе. Причинами этого могут быть:
- Обнаружение серьезных фатальных дефектов в квартире.
- Продажа Продавцом Покупателю квартиры, существенно отличающейся от заявленного описания и т.д.
Расторжение депозитного договора имеет смысл только до тех пор, пока стороны не составят окончательный вариант договора купли-продажи акций, произведут все расчеты и зарегистрируют переход права собственности в Росреестре. Если Продавец и Покупатель предпримут эти действия, расторжение Соглашения не будет иметь смысла. Сторонам придется расторгнуть всю сделку целиком, а не 1 отдельный документ.
Как возвращается задаток: досудебное и судебное урегулирование
Порядок возврата депозита необходимо согласовать заранее. Ситуация легко и просто разрешается, когда обязательства не выполняются ни Покупателем, ни обеими сторонами вместе (по обоюдному согласию и решению о закрытии сделки). В первом случае продавец просто оставляет задаток себе. В последнем случае оплата возвращается Покупателю в том же размере, в каком она была уплачена изначально.
В случае нарушения Продавцом условий Договора и / или предварительного договора купли-продажи все оказывается несколько сложнее. Он должен не только вернуть полную сумму депозита, но и переплатить ровно такую же сумму. На практике Продавцы часто отказываются выполнять это обязательство.
В этом случае Покупателю необходимо будет обратиться в суд (если цена жалобы менее 50 тысяч рублей) или в районный суд (если цена жалобы более 50 тысяч рублей) с заявлением Жалоба «При инкассировании двойной задаток». Кроме того, претензионное заявление может быть дополнено запросом «О возмещении ущерба в части, не покрытой залогом» (если Покупатель понес дополнительные непредвиденные расходы).
Судопроизводство проходит в стандартном формате. Для удовлетворения своих требований Истец должен документально подтвердить факт вины Ответчика в нарушении обязательств, изложенных в предварительном договоре купли-продажи и Депозитном договоре.
Примечание! Также необходимо связываться с судьей во всех случаях, когда стороны не могут договориться о взаимном возврате депозита в мирной форме.
В некоторых ситуациях Покупатель не может рассчитывать на возврат депозита. Это часто случается, когда риелторские компании мешают купле-продаже квартиры. Например, агент по недвижимости может предложить Покупателю задаток еще до того, как будет найдено реальное предложение, заключен предварительный договор купли-продажи и заключен договор залога.
Эта процедура в корне неверна, потому что здесь «депозит» не имеет своих охранных, гарантийных и страховых функций. В большинстве случаев агенты по недвижимости принимают эти «предоплаты» как вознаграждение и не передают их продавцам квартир. В результате получается, что в случае отмены транзакции Покупатель может не получить обратно предварительно внесенные средства.
Чтобы этого не произошло, необходимо передать залог лично Продавцу или его уполномоченному представителю, действуя на основании нотариально заверенной доверенности. Агент по недвижимости, отвечающий за процесс покупки и продажи, не должен выступать в качестве посредника в этом судебном деле.
Заключение договора о залоге при покупке квартиры — сложная процедура, имеющая свои нюансы и особенности. Важно не только правильно оформить сам документ, но и выполнить дополнительные действия: проверить квартиру на юридическую чистоту, написать квитанцию о получении денег, правильно и надежно перевести средства нужному человеку. Не знаете, с чего начать заключать депозитный договор? Свяжитесь с юристом сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на свои вопросы.
