Согласование перепланировки квартиры

Перепланировка квартиры — процедура долгая и сложная. Проблема усугубляется тем, что недостаточно просто поменять жилье по своему усмотрению, сначала необходимо согласовать вносимые вами изменения и при этом учитывать, что не все, что я хотел бы сделать, можно реализовать. Как именно согласовывается перепланировка и что для этого нужно — читайте в этой статье.

Перепланировка, реконструкция или переустройство – что согласовывать?

Существует довольно спорное утверждение о том, что любые изменения, вносимые в квартиру, которые проводятся в рамках текущего ремонта, необходимо согласовывать. Это не совсем правда. Да, действительно, нужно согласовывать большую часть работы, но не всю. Возможны три варианта ремонта:

Пример: Замена радиаторов, ванной, бойлера, окон и так далее — это перепланировка. Для таких работ отдельное разрешение не требуется.

Пример: Квартира находится на первом этаже. Если объединить две комнаты в одну, получится перепланировка. А если достроить дополнительное помещение как пристройку, то оно уже станет реконструкцией. Практически каждый капитальный ремонт так или иначе включает в себя как элементы реконструкции, так и перепланировку с реконструкцией. Поэтому согласовывать такую ​​работу все же необходимо, несмотря на то, что часть задач связана с реорганизацией. Более того, с законодательной точки зрения, для домовладельца нет особой разницы между перепланировкой и реконструкцией: в обоих случаях все действия должны быть согласованы заранее, а также санкции и штрафы одинаковы.

С чего начать?

Прежде всего, еще до того, как вы начнете работать, вам нужно решить, что вы можете, а что нет. От этого будет зависеть практически все.

Пример: Если человек сначала берется за перепланировку, а только потом решает ее легализовать, он может столкнуться с проблемой, если его действия противоречат утвержденному стандарту. Хозяину ничего не останется, как вернуть все. Или квартира пропадет.

Что можно и нельзя согласовать

невозможно быстро согласовать или узаконить перепланировку. Это длительная процедура. И сроки рассмотрения во многом зависят от того, что именно было сделано. Давайте подробнее разберемся, что собственник может делать с квартирой, а что категорически запрещено.

Эти списки далеко не полные. Это лишь основные элементы, которые встречаются чаще всего и поэтому пользуются большей популярностью. Рекомендуется уточнить возможность или невозможность тех или иных действий на этапе согласования проекта. Лучше отказаться от отдельных задумок, но сохранить возможность согласовать / узаконить перепланировку, чем делать все по-своему и, в конце концов, потерять права на недвижимость.

Этапы согласования

согласовать (зарегистрировать) самовольную перепланировку достаточно сложно. Поэтому лучше всего решить этот вопрос до начала работы. Рассмотрим процедуру подробнее.

Этап 1: Проект перепланировки

Подготовкой такого документа занимаются специальные лица / компании, имеющие на это все необходимые лицензии. Для того, чтобы специалисты приступили к работе, заявитель обязан предоставить технический паспорт и выписку из ЕГРН по проживанию, действующий на момент обращения. Также клиенту нужно будет рассказать о том, как он видит будущую перепланировку.

На основании полученной информации, а также согласно требованиям законодательства, специалисты разработают проект, который, с одной стороны, будет максимально приближен к тому, что требует заказчик, а с другой — не будет нарушать требования закона.

Для максимальной точности оценки будущих работ к заявителю приедет представитель подрядчика и осмотрит квартиру на месте. Его не нужно беспокоить. Специалист самостоятельно проверит соответствие паспорта и его фактический вид.

В конечном итоге заявитель получит в руки проект перепланировки, который понадобится на последующих этапах. Кроме того, ею будут руководствоваться работники, если они будут привлечены к реализации замысла домовладельца.

Иногда также необходимо согласовать проект перепланировки с ЖЭК / управляющей компанией. Желательно заранее уточнить этот момент, чтобы потом не терять время.

Этап 2: Согласование перепланировки

Следующий этап — основной: утверждение проекта. Не достаточно согласия управляющей компании (управляющей компании) или ЖЭК. Требуется разрешение регулирующих органов. Для этого вам нужно будет обратиться в местную администрацию или, что гораздо удобнее, в любое из отделений МФЦ (Мои документы).

Выстроившись в очередь и предоставив все необходимые документы, собственник квартиры заполняет заявку на согласование перепланировки. Он сдает документы менеджеру и получает справку о том, что документы получены. С его помощью можно собирать документы в будущем.

Рассмотрение таких приложений занимает много времени. В результате соискатель забирает не только документы, но и разрешение на работу. Если вместо разрешения последовал отказ, необходимо пояснить, почему. Лучше всего запросить освобождение в письменной форме. Таким образом, на основании этого вы можете обратиться в суд и, защитив свои права, все же получить разрешение.

Этап 3: Прием перепланировки

С разрешения можно начинать работу. При этом следует учитывать, что ничего изменить нельзя. Все должно подходить под проект. Это важно по одной простой причине: после завершения ремонта вам нужно будет позвонить в приемную комиссию. Специалисты изучат внесенные изменения и, если они соответствуют ранее согласованному, подпишут акт сдачи-приемки.

С помощью такого документа вы можете заказать новое регистрационное свидетельство, в котором будут отражены внесенные изменения. На этом перепланировка закончена.

При этом следует учитывать, что растянуть ремонт до бесконечности не получится. Разрешение на работу действительно в течение строго определенного периода, в который необходимо инвестировать. В противном случае срок разрешения истекает и, как следствие, перепланировка из согласованной становится нелегитимной. Если это произошло или договор ранее в принципе не был оформлен, перепланировку придется узаконить, а это уже несколько более сложная процедура.

Документы

оформить перепланировку (согласовать внесенные изменения) можно на основании следующих документов:

Прежде чем обращаться в МФЦ (Мои документы), рекомендуется запросить и получить новую выдержку из USRN.

Помимо всего вышеперечисленного, различные мнения можно запросить в регулирующих структурах, таких как Роспотребнадзор, МЧС и так далее. Как и в случае с регистрационным удостоверением, сотрудник МФЦ (Мои документы) может оформить их самостоятельно, что намного проще и удобнее для соискателя. Однако никто не мешает владельцу заниматься этой проблемой в одиночку.

Расходы

Разрешение на перепланировку может быть дорогим. Рассмотрим самые основные затраты, которые могут возникнуть, а также прямую стоимость ремонтных работ:

Пример: простейшая перепланировка, включающая лишь небольшое увеличение площади ванной за счет коридора, в отдаленном поселке может стоить около 5-7 тысяч рублей, а в Москве — 10 тысяч и больше. Тотальная перепланировка, существенно меняющая планировку комнат в квартире, обойдется примерно в 10-15 тысяч в отдаленном городе, от 20 тысяч и более в Москве.

Сроки

организовать перепланировку в короткие сроки практически невозможно. Если все сделать правильно, затраты времени будут примерно такими:

Эти временные рамки предполагают, что кандидат будет активно заниматься этим вопросом. В противном случае все указанные временные затраты можно смело увеличивать в несколько раз. Кроме времени на работу. Независимо от того, когда владелец берет разрешение, обратный отсчет начнется с момента выдачи разрешения, а не с момента его получения владельцем.

Как узаконить

можно ли узаконить идеальную перепланировку, если человек не вложился в срок, указанный в разрешении, или не решил эту проблему заранее? Да, в некоторых случаях это возможно.

Основная проблема — несоответствие проделанной работы нормативным требованиям. Если проект согласован заранее, в нем учтены действующие нормы, но если человек занимается ремонтом самостоятельно, он вполне способен что-то нарушить, так что договориться о такой перепланировке в принципе невозможно.

Куда обратиться

Чтобы согласовать уже выполненную перепланировку, собственнику непременно понадобится помощь третьих лиц. Для начала рекомендуется обратиться к опытным юристам. Также нужно посетить управляющую компанию (управляющую компанию) или ЖЭК и узнать, можно ли что-то сделать.

Если легализация возможна хотя бы теоретически, придется обратиться к специалистам и заказать план того, что уже сделано. Далее вам нужно будет обратиться в местную администрацию или в любое подходящее отделение МФЦ (последнее намного проще и удобнее).

Порядок действий

Примерная подробная инструкция для узаконивания выполненной перепланировки:

1. Обратитесь в ЖЭК или в управляющую компанию за консультацией.
2. Заказать проект перепланировки. Эта статья может быть не второй, но первой, многое зависит от ситуации. В одном случае лучше сначала посетить УЦ / ЖЭК, а в другом — сначала завершить проект.
3. Собираем документы.
4. Обратитесь в МФЦ.
5. Делать заявление.
6. Ждите решения.
7. На основании решения о выдаче нового регистрационного удостоверения.

Какие документы нужны?

Для оформления перепланировки вам потребуются следующие документы:

Также можно перепланировать общую квартиру, но в этом случае нужно будет обращаться за разрешением не только у совладельцев комнаты в этой квартире, но и у всех соседей.

Заявление на узаконивание перепланировки

Этот документ составляется на месте, и формально его не нужно готовить заранее. Однако будет полезно ознакомиться с черновым содержанием еще до обращения в МФЦ (Мои документы) или местную администрацию.

Стоимость

Цена на работу может быть любой, все зависит от пожелания клиента. Стоимость обработки всех документов будет идентична описанной выше. Разница лишь в том, что здесь человек сначала проводит перепланировку, а уже потом занимается документацией, а по правилам лучше действовать наоборот.

Сроки

Как и в предыдущем случае, если вы хотите узаконить перепланировку жилья в многоквартирном доме, это займет не менее 1-2 месяцев и более. При этом следует учитывать, что период, связанный с проведением перепланировки, в данном случае не будет актуален.

Ответственность и штрафы за незаконную перепланировку

Если вы не узаконите завершенную перепланировку, вам сначала придется заплатить штраф, а если этого недостаточно для решения проблемы, все равно будет риск потерять свое имущество.

Штраф за незаконную перепланировку

Согласно закону, в соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ штраф за незаконную перепланировку составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме того, собственник получит заказ от контролирующих органов на адаптацию квартиры к действующему техпаспорту в течение определенного периода времени.

Срок «наведения порядка» будет значительно короче срока, предусмотренного для проведения работ в разрешении. Обычно это 1-2 месяца. Если задание не может быть выполнено в течение указанного периода времени по уважительной причине, вы можете попробовать отложить следующую проверку.

Ответственность за незаконную перепланировку

Если хозяин квартиры проигнорирует приказ, администрация может принять более решительные меры. Ответственные лица обращаются в суд и лишают собственника имущества (ст. 29 ТК РФ). Квартира продается на аукционе. Выручка переводится на счет бывшего владельца. Проблема только в том, что аукционная цена, скорее всего, будет значительно ниже рыночной.

Пример: на рынке квартира стоит около 5 миллионов рублей. Чтобы аукцион прошел как можно быстрее, это имущество выставлено на аукцион за 4 миллиона. Если не будет особого торга по жилью, его будут приобретать примерно за 4-4,5 миллиона. Для собственника это означает автоматическую потерю порядка 500 тысяч рублей или даже 1 миллиона.

Следует учесть еще один важный нюанс. Сам факт, что собственник оштрафован и дело уже рассматривается в суде, не означает, что он не может узаконить перепланировку в настоящее время. Проще говоря, если вы активно занимаетесь проблемой, вы можете вместо того, чтобы согласовывать квартиру с регистрационным удостоверением, наоборот, согласовать регистрационное удостоверение с квартирой.

Решение проблемы через суд

Вести переговоры о незаконной перепланировке может быть очень сложно. В некоторых случаях МФЦ (Мои документы) категорически отказывается предоставить положительное решение. Если для этого действительно нет оснований, вы можете попробовать решить проблему в судебном порядке. То же самое, если не утвержден еще не завершенный проект перепланировки.

Порядок действий

О том, зачем узаконивать перепланировку, уже было сказано выше — иначе можете потерять свою собственность, хотя это самый крайний случай, который на самом деле случается очень редко. Если МФЦ отказывается дать согласие на перепланировку, вам необходимо будет предпринять следующие действия:

1. Получите письменный отказ от МФЦ.
2. Собираем документы.
3. Подготовьте жалобу.
4. Подайте заявление и документы в суд.
5. Платите государственную пошлину.
6. Получите решение суда.
7. Подождите, пока решение вступит в силу.
8. Обратитесь в МФЦ с решением и документами.
9. Получите разрешение на перепланировку.
10. Переквалифицироваться и выдать новое свидетельство о регистрации.

Документы

Для обращения в суд вам понадобятся следующие документы:

Расходы

Обращение в суд тоже стоит денег, хотя на фоне основных затрат на согласование перепланировки сумма будет крайне незначительной. Вам нужно будет оплатить только госпошлину в размере 300 рублей (п. 7 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ). Следует отметить, что если заявитель намерен воспользоваться услугами представителя, необходимо заранее в доверенности указать возможность выступить в качестве доверенного лица в суде. В противном случае вам придется оформлять еще одну доверенность на следующие 2-5 тысяч рублей.

Пример: владелец квартиры не смог справиться с вопросами утверждения в одиночку и попросил информацию у друга. Была оформлена доверенность на 3 тысячи рублей, по которой друг мог представлять интересы доверителя при сборе документов и их предоставлении в МФЦ. О процессе не было ни слова. Соответственно, если вам нужно обратиться в суд, вам понадобится новая доверенность, что предполагает дополнительные расходы в размере тех же 3 тысяч рублей.

Сроки

невозможно срочно все согласовать и оформить документы. Даже если все бумаги были подготовлены заранее, заявка будет рассматриваться в МФЦ 45 дней. Иногда срок немного короче, но лишь в редких случаях он составляет менее 1 месяца. Кроме того, все это время претензия не совсем так. Запрашиваются заключения контрольных структур, анализируется полученная информация и так далее.

В случае обжалования в суде к указанным выше срокам стоит добавить еще 3 месяца для обращения в суд после получения отказа, 2 месяца на рассмотрение дела и 1 месяц на ожидание вступления решения суда в силу.

Есть разные компании, которые заявляют, что за пару дней все сделают за клиента. Иногда это действительно правда. Но чаще всего такие компании просто обманывают людей, берут деньги и ничего не дают взамен, ссылаясь на какие-то неожиданные обстоятельства. Пользоваться услугами таких компаний или нет — дело каждого.

Особенности приобретения жилья с незаконной перепланировкой

В некоторых случаях, если покупатель сам столкнулся с проблемой приобретения недвижимости и при этом не уделил этому процессу достаточно внимания, он может быть удивлен, обнаружив, что планировка его квартиры не соответствует указанной в техническом паспорте.

В такой ситуации перед новым владельцем встанет вопрос о легализации внесенных изменений. И рекомендуется как можно скорее приступить к процедуре. При этом, если предыдущий собственник был оштрафован за самовольную перепланировку, он не сможет от него избавиться только на том основании, что передал право собственности на жилье другому лицу. Да, новые штрафы уже будут применены к новому владельцу, но старые все равно придется платить.

Согласование и оформление перепланировки — сложная, длительная и довольно дорогая процедура. В то же время они не всегда заканчиваются так, как желает соискатель. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных особенностях, которые следует учитывать для достижения желаемого результата. Кроме того, квалифицированные специалисты могут представлять интересы клиента как при согласовании перепланировки, так и с возможным обжалованием в суде.