Согласование перепланировки нежилого помещения

Согласование и легализация перепланировки нежилого помещения во многом схожа с аналогичной процедурой, направленной на жилые квартиры и дома. Однако есть и особенности, связанные в основном со сроком наказания. Рассмотрим все это подробнее.

Что такое перепланировка нежилого помещения?

Нежилые помещения по определению используются не для проживания людей, а для коммерческой, производственной, коммерческой и иной деятельности. В результате некоторые характерные элементы жилого помещения в данном случае не используются.

Перепланировка в такой ситуации — это изменение расположения помещений и их площади без изменения общей площади всего объекта.

Пример: есть мастерская, планировка которой не подходит новому хозяину. Меняется конфигурация помещений в цехе, в результате чего производственная часть уменьшается на 20 квадратных метров, а офис, в котором сидят руководители, увеличивается на такую ​​же площадь (20 квадратных метров). При этом общая площадь цеха была и остается 500 квадратных метров.

Перепланировка и реконструкция, в чем разница?

Есть еще такое понятие, как реконструкция. Это, условно, более основательный вариант перепланировки, который включает в себя не только изменение площади помещений внутри здания, но и изменение площади самого объекта.

Пример: если взять цех, рассмотренный в предыдущем примере, то хозяина не устроило то, что он изменил планировку помещения и решил достроить склад, так как площадь земли, на которой строится здание расположен вы считаете это позволяет. В результате дополнительное помещение площадью 100 кв.м, а общий размер объекта увеличен, соответственно, до 600 кв.м. Есть еще такая вещь, как реконструкция (переоборудование). Из всех описанных выше вариантов только этот не требует отдельного согласования. Это может быть замена труб отопления, систем освещения и так далее, не затрагивая важные коммуникации и не меняя планировку помещений. Как показывает практика, любой капитальный или мелкий ремонт обычно включает в себя элементы реконструкции, перепланировки и реконструкции. Следовательно, это требует одобрения. Отдельно стоит отметить, что перепланировка чаще всего ассоциируется с квартирами и другими подобными помещениями, а реконструкция более характерна для самостоятельных построек.

Что нужно согласовывать и узаконивать?

Как упоминалось выше, вам не всегда нужно разрешение на внесение изменений. Другое дело, что очень часто после небольших корректировок приходится вносить более серьезные, и все равно требуется согласование. Ниже приводится краткий список того, что нельзя узаконить ни под каким предлогом:

Представленный перечень актуален в основном для помещений, расположенных в многоквартирных домах, но в некоторых случаях может быть использован и в отношении односемейных домов.

Как узаконить?

Незаконную перепланировку необходимо легализовать. Лучше сделать все по правилам и согласовать проект до начала работы. Это позволит с минимальными усилиями и хлопотами в дальнейшем вносить все изменения в свидетельство о регистрации и больше не беспокоиться о возможных штрафах.

К сожалению, о том, что такие работы нужно легализовать, обычно вспоминают после их завершения. Следовательно, это связано с легализацией. Это более сложный и трудоемкий процесс, чем предварительное согласование, которое, однако, не всегда заканчивается так, как хотелось бы владельцу.

Куда обращаться

Владелец нежилого помещения далеко не всегда может самостоятельно определить, что можно, а что нельзя делать со своим объектом недвижимости. С чего начать в такой ситуации? Лучше обратиться за помощью к специалистам. Опытные профессионалы подготовят проект перепланировки, в котором будут учтены как требования законодательства, так и пожелания собственника. Часто в процессе подготовки проекта приходится отказываться от отдельных идей, если они впоследствии не позволяют все легализовать.

После этого нужно решить, с кем согласовывать дальнейшую работу или где узаконить уже выполненную работу. Нет единого государственного устройства для всех. В любом большом или меньшем поселении есть свои люди, наделенные соответствующими полномочиями, которые этим занимаются. Поэтому проще всего обратиться в МФЦ (Мои документы).

МФЦ (Мои документы) — это как бы посредник между населением и госструктурами. Процесс утверждения через эту организацию займет немного больше времени, но вам не придется никуда торопиться и кого-то искать. Просто соберите все документы и подайте заявку. Так что сотрудники МФЦ все сделают сами.

Хотя этот подход проще и удобнее, в некоторых случаях МФЦ не соглашается принимать документы или выдает отказ после рассмотрения заявки. Если заявитель считает, что он прав, а отказ необоснован, следующим шагом будет обращение в суд. И здесь уже можно дойти до Вооруженных Сил (Верховного суда).

Порядок действий

Порядок оформления и согласования / легализации перепланировки выглядит так:

1. Проект перепланировки.
2. Согласование изменений.
3. Подготовка документов.
4. Обратитесь в МФЦ.
5. Продление технического паспорта.

В зависимости от региона проживания некоторые моменты могут незначительно отличаться, но в целом общая картина останется прежней.

Процедура

Рассмотрим этапы подробнее. В любом случае нужен проект перепланировки, будь то согласование будущих работ или легализация уже проведенных. Разница лишь в том, что в первом случае специалисты готовят проект с учетом пожеланий клиента и требований законодательства, а во втором стараются создать уже готовый проект перепланировки.

На основании проекта изменения учитываются. В некоторых случаях имеет смысл обратиться для этого в местную управляющую компанию или ЖЭК, но в этом нет необходимости.

Следующим шагом будет подготовка документации. Обычно это не вызывает проблем, так как помимо проекта потребуются стандартные документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Подробности смотрите ниже.

Как только все будет готово, вы можете связаться с MFC (Мои документы). Помимо предоставленных документов вам также необходимо будет заполнить заявку на согласование / легализацию перепланировки.

Так что все будет зависеть от полученного решения. Если он положительный, в этом документе будет указан период, в течение которого необходимо провести серьезную доработку (в случае утверждения) или просто переоформить документы. При этом следует учитывать, что иногда бывает необходимо внести определенные изменения в уже готовый проект, но это скорее исключение, чем правило.

Вы не можете игнорировать проект. Если работы еще не проводились, по их завершении комиссия госконтрольных структур примет окончательный результат.

Если ничего не произошло и заявление было отклонено без особой причины, остается только обратиться в суд. Это существенно затянет процедуру и сделает ее более дорогой, но это единственный способ сделать все по правилам, несмотря на полученный отказ.

Документы

Для оформления или согласования перепланировки нежилого дома необходимы следующие документы:

Расходы

Само фактическое согласование / легализация осуществляется бесплатно, но во время сбора документации и дальнейшей обработки возникают различные расходы:

Сроки

Срок получения разрешения в МФЦ во многом зависит от заказчика. Если все будет сделано активно и быстро, то примерно через 40-45 дней после подачи заявки документы можно будет забрать. Иногда срок растягивается до пары месяцев, но это бывает редко. При этом проект будет готовиться около 2 недель, и примерно столько же можно будет потратить на подготовку другой документации, так как это можно делать параллельно.

В среднем, при отсутствии проблем с перепланировкой можно будет принять положительное решение примерно через пару месяцев. К сожалению, такие идеальные ситуации встречаются крайне редко.

Если заявителю будет отказано, ему придется рассматривать дело в суде. А это автоматически не только усложняет и удорожает задачу, но и значительно удлиняет процедуру.

Согласование и узаконивание через суд

Если МФЦ откажется утвердить или узаконить перепланировку / реконструкцию, у владельца будет только два варианта: отказаться от самой идеи (вернуть старую планировку) или попытаться проложить себе путь через суд. Второй вариант более удобен и актуален, но суд не всегда на стороне заявителя.

Порядок действий

Чтобы зарегистрировать изменения, внесенные через суд, вам необходимо:

1. Получите отказ в письменной форме от МФЦ. Крайне желательно, чтобы в этом документе была указана причина отказа.
2. Собираем документы.
3. Подготовьте жалобу.
4. Отправьте все документы в суд и ждите слушания.
5. Посетите встречу и примите решение.
6. Подождите, пока решение вступит в силу.
7. С решением обратиться в МФЦ и повторно подать заявку на согласование / легализацию перепланировки.
8. Примите положительное решение.
9. Внесите соответствующие изменения в карточку данных.

Документы

Чтобы решить вопрос с перепланировкой коммерческих объектов через суд, вам понадобится примерно такой же перечень документов, необходимых для согласования / легализации. Вам просто нужно добавить к нему:

Если есть конкретные причины отказа, необходимо будет продемонстрировать, что они не могут стать причиной отказа. В результате могут потребоваться дополнительные документы. Конкретный список зависит от многих факторов и напрямую связан с тем, что именно сказано в отказе.

Расходы

Помимо уже перечисленных выше расходов на оформление документов, при обращении в суд придется заплатить дополнительную госпошлину в размере 300 рублей. Также, если компания планирует привлечь законного представителя для защиты своих интересов, ей необходимо будет оплатить его услуги и оформить на него доверенность. Стоимость оформления и заверения доверенности составит порядка 2-5 тысяч рублей.

Сроки

У юридического лица будет три месяца с момента получения отказа МФЦ (Мои документы) для обращения в суд. Кроме того, вам придется подождать еще примерно 2 месяца до судебного слушания и еще месяц до вступления решения в силу.

Проблемы собственника при наличии неузаконенной перепланировки

В законодательстве нет конкретного описания штрафов, которые могли бы применяться в любой части Российской Федерации. Однако в каждом отдельном регионе есть внутренние законы и правила, описывающие этот элемент. Например, для Москвы штраф за незаконную перепланировку составит 450 тысяч рублей (для юридических лиц).

Дополнительных проблем, с которыми придется столкнуться собственнику отдельного дома, если он все равно намерен сохранить перепланировку, не предвидится, за исключением довольно крупного штрафа.

Если рассматриваемое нежилое помещение находится в жилом доме, здесь вступает в силу ТК РФ. Согласно статье 29 такие помещения могут быть конфискованы и проданы на аукционе. Это крайне невыгодно, так как аукционная цена всегда значительно ниже рыночной (примерно на 10-50%, в зависимости от конкретной ситуации).

Легализовать или согласовать перепланировку — очень сложная задача. Часто решить эту проблему без квалифицированной внешней помощи просто невозможно. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных особенностях и дадут советы. Они также могут выступать в качестве представителей клиентов. Как показывает практика, это значительно увеличивает вероятность получения нужного запрашивающему решения с минимальными усилиями с его стороны.