Документ, косвенно подтверждающий дееспособность продавца, не входит в стандартный пакет ценных бумаг, необходимый для исполнения договора купли-продажи. Однако именно справка НДП (психоневрологического диспансера) часто становится аргументом, позволяющим покупателю принять правильное решение.
Зачем нужна справка ПНД?
Для совершения сделки купли-продажи продавец должен иметь законные права распоряжаться недвижимостью. В контексте текущей сделки это означает ее правоспособность. Но помимо правоспособности обязательным условием является также правоспособность продавца. Этот термин относится к способности человека не только контролировать свои действия, но и полностью понимать их последствия. И если проверка всех документов на квартиру — обязательный шаг перед заключением сделки, то второй момент многие упускают из виду. Это становится причиной неприятных последствий. Чтобы не нарваться на них, стоит оформить сертификат IPA.
Дееспособность по возрасту
Полная правоспособность согласно ст. 21 ГК РФ, наступает только в 18 лет. Дети до 6 лет являются инвалидами, от 6 до 14 лет ответственности за свои действия не несут (возлагается на родителей / опекунов). По достижении 14-летнего возраста начинается период частичной дееспособности (при подписании юридических актов обязательным условием является письменное согласие родителей / опекунов). Дееспособность по возрасту не требует предоставления справки из ПНД — это установлено законом.
Рекомендуем прочитать: Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками
Дееспособность совершеннолетних лиц
Взрослый человек признан недееспособным из-за психических расстройств, препятствующих пониманию смысла действий и их последствий. Инвалидность признается в судебном порядке (ст.29 ГК РФ). Основой становится судебно-психиатрическая экспертиза. Судебное заключение доводится до сведения органов опеки и попечительства (на уведомление отводится 3 дня). Согласно ст. 281 Гражданского процессуального кодекса, и члены семьи, и прокурор, и органы защиты имеют право инициировать признание недееспособности.
Если человек не может контролировать свои пристрастия (он алкоголик, наркоман), родственники могут обратиться в суд для ограничения его дееспособности (ст. 30 ГК РФ).
Опекун может заключать все гражданско-правовые договоры от имени недееспособного. Если правоспособность частично ограничена, любые крупные сделки заключаются только с согласия доверительного управляющего. Письменное разрешение органов опеки и попечительства обязательно.
Справка из НДП (психоневрологического диспансера) предназначена для подтверждения того, что продавец не обращался за специализированной помощью и не зарегистрирован. Если у человека есть проблемы с психикой, существует большой риск, что он уже был объявлен недееспособным или что родственники могут инициировать этот процесс. Справка из наркологического диспансера (НД), в свою очередь, необходима для исключения наличия алкогольной или наркотической зависимости. Если человек зарегистрирован, его дееспособность может быть ограничена в любой момент.
Последствия заключения сделки с недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом
Последствия заключения сделки с лицом, не осознающим последствий своих действий, предусмотрены ст. 177 ГК РФ.
Контракт может быть оспорен:
Претензия также может быть предъявлена, если продавец был объявлен недееспособным из-за психического расстройства после продажи. Но чтобы выиграть дело, истцу необходимо будет доказать факт вины покупателя (т.е он видел / знал, что продавец не руководил его действиями, не осознавал их последствий). Если запрос удовлетворен, в соответствии со ст. 171 ГК РФ стороны обязаны вернуть сумму, полученную по результатам операции.
Семен ФроловСпросить эксперта Он по закону обязан вернуть купленную квартиру продавцу, получив обратно свои деньги. Но если первый шаг провести сразу и безоговорочно, то возврата средств придется ждать долго. Продавец во многих случаях уже успевает потратить деньги, «потерять их» или отказаться от подтверждения получения. Хуже всего, если в контракте отражена не фактически уплаченная сумма, а значительно меньше. Это еще раз подтверждает тот факт, что не стоит идти навстречу продавцу пополам и снижать его налоговую нагрузку.
Если продавец уже признан судом недееспособным и скрыл этот факт, в регистрации прав будет отказано — соответствующая информация содержится в федеральном реестре, то сделка будет признана недействительной.
Советуем прочитать: Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры
Способна ли справка ПНД обезопасить покупателя?
Справка IPA полезна лишь частично. Если будет заявлено, что продавец зарегистрирован, это убережет от опасной сделки: покупатель сможет вовремя отказаться от покупки квартиры. Даже если недееспособность человека еще не признана судом, это может произойти в любой момент.
Отсутствие в документе «опасных» знаков не дает полезной информации: при оспаривании договора купли-продажи в суде будет приниматься во внимание не справка ПНД, а заключение эксперта о психическом здоровье продавца.
Пример. Гражданин Миронов купил у гр. Семеновой однокомнатную квартиру, после выяснения ее дееспособности. Для этого он попросил предоставить справки ПНД и НД. Сразу после получения денег гр. Семенова разгулялась и в результате попала в больницу. Дети, обнаружив, что квартира продана, подали иск с требованием признать мать недееспособной и отмену операции. Суд удовлетворил ходатайство на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы и справки из медицинского учреждения.
Как обезопасить сделку купли-продажи?
Продавец не обязан предоставлять справку PND, но если он заинтересован в сделке с конкретным покупателем, он может по его просьбе посетить психоневрологический диспансер и получить необходимую карту.
В каких случаях требуется сертификат IPA? Без этого документа не стоит покупать квартиру, если продавец:
Если есть косвенные признаки психического расстройства, то лучше сразу отказаться от намерения купить дом. Человек может не стоять на учете, но при этом иметь серьезные психические проблемы. Суд не примет во внимание справку ПНД.
Рекомендуется заказывать документ незадолго до покупки и продажи. Если бы оно было получено несколько недель / месяцев назад, ситуация могла бы кардинально измениться.
Поскольку сертификат PND сам по себе не имеет большого значения, рекомендуется заключить договор с нотариусом — его подпись подтверждает деловую репутацию и дееспособность продавца и покупателя на момент подписания ими документов (в случае сомнения нотариус имеет возможность провести необходимые расследования). Чтобы максимально обезопасить сделку, можно также пригласить психиатра, который даст грамотное письменное заключение о дееспособности продавца на момент заключения договора.
Где заказать справку?
Помощь можно получить в психиатрическом диспансере. Желательно обращаться в муниципальную поликлинику — суды больше доверяют полученному там заключению, а сертификаты специалистов и частных клиник часто ставятся под сомнение.
Документ может получить только лицо, на имя которого он будет выдан — сведения о постановке на учет и состояние здоровья согласно п. 323-ФЗ, считаются конфиденциальными и не подлежат разглашению. Исключение составляют родители и опекуны, которые имеют право запрашивать информацию о ребенке / опекуне.
Для получения справки продавец должен явиться на прием, взяв паспорт и квитанцию об оплате услуг. Если покупателя больше интересует получение документа, он может оплатить услуги клиники. Ряд организаций требуют помимо паспорта и другие документы (удостоверение личности, страховой полис) — перед посещением необходимо уточнить этот вопрос по телефону.
Если продавец не зарегистрирован, сертификат выдается практически сразу после запроса. Если это наблюдалось в поликлинике, будет сделана выписка из медицинской карты. Для получения заключения о состоянии здоровья необходимо пройти обследование, которое, как правило, носит формальный характер. Подпись главного врача поликлиники, печать врача и печать медицинского учреждения подтверждают достоверность предоставленных сведений.
Нужен ли мне сертификат PND для продажи квартиры? В одних случаях этот документ играет важную роль, в других — совершенно бесполезен. Юристы сайта помогут правильно оценить ситуацию, дадут советы, как обезопасить себя при заключении сделки.
