Покупка квартиры, дома или земельного участка — всегда радостное событие. Если собственник один, то он оформляет имущество на себя. Если совладельцев несколько, нужно выбрать режим владения: обыкновенный капитал или совместное владение. Оба режима имеют как сходства, так и различия: в некоторых случаях желательно разделить объект на доли, а где-то обеспечить совместное владение квартирой.
Долевое или долевое владение? Какой лучший режим для молодоженов? Сравним оба типа на примере их плюсов и минусов.
Что такое общая долевая собственность?
Основным признаком обыкновенной доли или просто долевого владения является разделение жилья на доли (части).
Совместное владение — это правовой режим с уступкой обыкновенных акций. Собственники признаются совладельцами — их еще называют акционерами, то есть владельцами определенной доли (например, жилье находится в долевой собственности: Иванов владеет ½, Симонов и Осипов — долей).
Партнерские отношения закреплены ст. 245 ГК РФ.
Размер акций определяется в процессе регистрации собственности. Обычно это покупка и продажа, наследование, получение подарков, обмен и другие операции с жильем. Совладельцы могут заключить договор и определить новые акции в зависимости от своих предпочтений. Если один из акционеров решит стать индивидуальным владельцем доли, он может передать ее в натуре — создать жилье с отдельным входом (см. «Размещение доли в приватизированной квартире»).
Пример:
Трое наследников получили 3-х комнатную квартиру. Завещатель не установил конкретных квот, поэтому заявители должны были сами поделить жилье. Они заключили договор об определении долей, в котором указали, что 1-й наследник получает гостиную, 2-й наследник — спальню, 3-й наследник — вторую спальню. Ванная, туалет, кухня, коридор, кладовая и балкон признаны общими. Действительно, квартира стала обычной.
Долевая собственность: минусы и плюсы
Давайте разберем плюсы и минусы долевой собственности в таблице:
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Передача вашей доли по обычному праву | Ежемесячные и годовые платежи за складское владение в квартире: налоги, коммунальные услуги, капитальный ремонт, ущерб от наводнения и т.д. |
| Возможность временной и постоянной регистрации третьих лиц: детей — без учета мнения акционеров и всех остальных с их согласия | Использование специально отведенного помещения, даже если оно хуже, чем помещения других акционеров (например, старые обои, скрипящие полы, осыпающиеся плинтусы, шаткие розетки) |
| Свободное распоряжение долями: продажа, аренда, обмен, поручительство по займу | Учет права преимущественной покупки доли — другие собственники являются первыми заявителями |
| Оформление налогового вычета при покупке доли | Могут возникнуть сложности с налоговым вычетом |
| Создание отдельной жилой площади и выход из долевой собственности — выделение доли в натуре | Дискомфорт при использовании мест общего пользования (ванная, туалет, кладовая, кухня). |
Что такое совместная собственность?
Второй тип подходит для супругов, так как предполагает совместное использование жилья.
Совместное владение — это режим владения активами, принадлежащими двум или более людям, но не разделенными на акции. Другими словами, нечто среднее между индивидуальным и акционерным владением объектом.
Супруги проживают в квартире вместе и имеют равные права. В основном это касается оплаты квартиры, коммунальных платежей, капитального ремонта. Совместно нажитое имущество делится даже в случае развода супругов (ст. 34 НК РФ).
Совместная собственность возникает в следующих случаях:
Одно из главных условий совладения — официальный брак!
Пример:
Романовы купили квартиру. Жена вложила деньги, доставшиеся ей в наследство от бабушки. Муж копил деньги перед свадьбой, а также вложил их в квартиру. Супруги зарегистрировали имущество как общую собственность и начали справедливо пользоваться жильем. Не было ни часов приготовления пищи, ни использования коридора, ни очередей в ванную комнату. Пока супруги живут в полной гармонии, они вместе пользуются домом. В случае развода квартира станет предметом раздела.
Совместная собственность: плюсы и минусы
Пришло время узнать о плюсах и минусах совместного владения недвижимостью.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Нет ограничений по использованию квартиры, дома, земли | Обязательный учет интересов ребенка |
| Не нужно делить объект на доли, договариваться с совладельцами, соглашаться на комнату | Согласие второго супруга на совершение каких-либо операций с квартирой: аренда, продажа, обмен, ипотека, дарение и т.д. |
| Возможность налогового вычета в зависимости от даты приобретения недвижимости (до 1 января 2014 года — до 2 миллионов для всех собственников; после этой даты — до 2 миллионов для каждого совладельца) | Состояние совместно нажитого имущества — раздел жилья при расторжении брака осуществляется в равных долях или через суд |
| Возможность определить доли или разделить квартиру | |
| Справедливое распределение стоимости жилья — обычно один супруг (например, муж) платит за общую квартиру в семье |
Различия между совместной и общедолевой собственностью
Остановимся на различии двух режимов владения, которое необходимо учитывать при выборе одного из них.
Для удобства сводим информацию в таблицу:
| Сравнение | Общая доля | Совместное владение |
|---|---|---|
| Правовой режим | Совладельцы владеют определенной долей, выраженной в процентах (например, часть приватизированной квартиры) | Абсолютно равные права на объект недвижимости без уступки долей по закону |
| Участников | Семейные узы не имеют значения — акционером может быть любой дееспособный человек, имеющий долю в общем имуществе | Оба супруга со свидетельством о браке
* Соседи по комнате не могут зарегистрировать совместное владение жильем |
| Финансовые расходы | Расчет выплат исходя из размера доли участника.
(Например, если 4 совладельца владеют домом в равных долях, каждый из них оплачивает ¼ от общей суммы счета за коммунальные услуги… 4500 рублей делятся на четыре части, то есть один акционер платит 1125 рублей) |
Солидарно (солидарно) расходы на содержание имущества — например, расходы семейного бюджета |
| Определение порядка использования | По соглашению совладельцев | Семейные отношения, образ жизни и уровень жизни супругов |
| Порядок | Акционеры имеют право продавать, обменивать, завещать, закладывать и передавать свои акции независимо от взглядов других владельцев.
Важным правилом в платных транзакциях является преимущественное право выкупа доли у остальных совладельцев |
Обязательное согласие второго супруга и учет интересов детей |
Общее для совместного и долевого владения
Особенности применения обеих форм собственности содержатся в ст. 244 ГК РФ, из которых можно вывести общие характеристики:
Согласие на сделки:
Несколько совладельцев:
интересно, что на этом сходства заканчиваются, но они все же есть.
Что лучше совместная или долевая собственность?
Указанные выше различия влияют на выбор типа недвижимости. Посмотрим, что лучше на конкретных примерах:
- Если вы купили квартиру, дом, коттедж или земельный участок, отдайте предпочтение долевой собственности. После того, как вы определили шансы, вам не нужно беспокоиться о разделе собственности. Юристы советуют выбирать такую схему не только рядовым инвесторам в недвижимость, но и супругам.
- Регистрация автомобиля фактически исключает долевое владение, поскольку автомобиль не может быть разделен на доли. Именно поэтому здесь подходит совладение с пропиской на одного из супругов (например, на мужа).
- Предметы домашнего обихода, бытовая техника и прочее подходят в совместное владение. Нет смысла назначать коэффициенты и делать небольшие подсчеты.
- лучше заранее разделить украшения — заключить брачный договор и уточнить режим владения. В договор также может быть включен пункт об управлении квартирой, домом и земельным участком.
Поэтому основное различие между долевой и долевой собственностью — это конкретное использование объекта. Первый режим подходит для всех акционеров, а второй — скорее для супругов. Однако вы можете выбрать один из вариантов по своему усмотрению.
Знание различий схем не гарантирует, что собственники выберут наиболее подходящую. Итак, семейные ссоры, ошибки, слабые аргументы и несвоевременные сроки. Если вы разрываетесь между акционерным капиталом и совместным владением, обратитесь к нашим юристам. Специалисты изучат вашу ситуацию, проведут анализ рисков и обосновывают плюсы и минусы схем. Не нужно идти на уступки или делать заведомо неправильный выбор. Вместе мы подберем для вас оптимальный вариант с учетом всех плюсов и минусов.
Посмотрите видео о том, чем совместное владение отличается от владения акциями:
