Встречная купля-продажа квартир очень распространена. На самом деле практически все сделки на рынке недвижимости так или иначе связаны с отраслью. Как правильно совершить такую покупку и в чем ее особенности — читайте в этой статье.
Что такое встречная покупка квартиры
Встречная покупка квартиры — это одновременная или почти одновременная продажа одного объекта недвижимости и покупка другого. Самые распространенные и распространенные варианты:
Основная особенность таких сделок заключается в том, что сделки по купле-продаже различных объектов недвижимости, не связанных между собой ничем, кроме покупателя / продавца, осуществляются с минимальной или даже нулевой разницей во времени.
Некоторые девелоперы даже предлагают прямую покупку недвижимости с одновременным предоставлением жилья в новостройке. Это не так выгодно, как обычная продажа и последующая покупка, но это гарантированно и очень быстро.
Пример: собственник однокомнатной квартиры решил улучшить свои жилищные условия и купить у застройщика двухкомнатную квартиру в новостройке. Застройщик соглашается приобрести старое жилье за 1,5 миллиона рублей, в результате чего заказчику придется заплатить дополнительный миллион евро, чтобы стать владельцем двухкомнатной квартиры. Все это происходит одновременно и, по сути, вы можете стать владельцем нового дома всего за 1 день. Если человек продал свою однокомнатную квартиру самостоятельно, он мог бы помочь 2 миллиона рублей, что на 500 тысяч больше, чем предлагает девелопер, но на это могут уйти месяцы, а то и годы.
Порядок действий при встречной покупки квартиры
Порядок встречной покупки квартир несколько отличается от обычного, хотя и не глобально:
- Определите стоимость вашего дома.
- Найдите подходящего покупателя для квартиры и продавца другой недвижимости, которую вы хотели бы купить.
- Согласуйте со всеми сторонами, как будет проходить сделка.
- Ознакомьтесь с потенциальным новым жильем и позвольте покупателю сделать это.
- Составьте договор купли-продажи.
- Зарегистрируйте право собственности и подпишите акт приема-передачи с одновременным окончательным расчетом.
Рассмотрим подробнее каждый из пунктов.
Оценка недвижимости
Чтобы понять порядок цен и возможные варианты обмена (покупки без рецепта), первым делом необходимо оценить ваш дом. Самый простой и доступный вариант — обратиться в оценочную компанию. Они предоставят текущую рыночную стоимость, с которой у потенциального покупателя не будет причин не согласиться.
Как вариант, вы можете самостоятельно оценить жилье, используя метод рыночных аналогов. На самом деле это не так уж и сложно, но только при условии, что покупатель согласен с ценой, установленной продавцом. В противном случае нет смысла: терять время, если вам все-таки нужно заказывать оценку в специализированной компании.
Пример оценки: предположим, что в том же районе, что и квартира клиента, продаются другие похожие типы жилья. Если говорить очень упрощенно, вам просто нужно выбрать 3-5 таких фраз, сложить их и разделить на количество используемых фраз. Допустим, в продаже есть 3 одинаковых квартиры, одна за 1 миллион, вторая за 2 миллиона и третья за 800 тысяч. Складываем и получаем 1 + 2 + 0,8 = 3,8 млн руб. Делим на 3, получаем среднерыночную стоимость жилья: 1,26 млн руб.
Поиск покупателя/продавца
Самый простой вариант — искать покупателей и продавцов на открытых площадках вроде Авито. Но там не всегда можно найти подходящий вариант. Поэтому может возникнуть необходимость обратиться в агентство недвижимости. Они смогут быстро найти нужных людей, но это платная услуга. Следует ориентироваться на дополнительные расходы в размере примерно 5% от стоимости квартиры клиента.
Проведение предварительных переговоров
Если покупатель / продавец найден, с ним следует немедленно связаться перед тем, как начать продажу / покупку другой недвижимости и обсудить условия возможной сделки. Как правило, на предварительном этапе обсуждаются только основные характеристики. Каждая сторона определяет свои условия и начинает торг, если кого-то что-то не устраивает. Если разногласия серьезны, вам нужно будет поискать других людей. Если нет, можно пойти на уступки.
Проверка жилья
На следующем этапе нужно запросить у продавца всю информацию о квартире и проверить наличие зарегистрированных лиц, залогов, долгов по счетам и так далее. В этом случае очень кстати будет помощь опытных юристов. Проблемы не всегда будут очевидными, и специалист сможет заранее их выявить и тем самым существенно снизить уровень возможного риска.
Составление документов
Когда все это можно обсудить и проверить, следует приступить к составлению договора купли-продажи. В одном из них человек будет покупателем, а в другом, соответственно, продавцом. Лучше все это угадать, чтобы окончательная приемка квартиры и заселение проводились одновременно.
Договоры купли-продажи в этом случае абсолютно стандартные. Они никак не связаны и, по сути, не зависят друг от друга.
Завершение сделки
После подписания договоров необходимо обратиться в Федеральный реестр и перерегистрировать право собственности на новое жилье. Только после этого можно подписать акт сдачи-приемки и завершить расчет (рекомендуется еще раз проверить квартиру, чтобы она выглядела как при первичном осмотре).
В некоторых регионах акт приема-передачи требуется уже на этапе регистрации собственности. Соответственно, этот документ придется подписывать заранее, так как в этом случае и покупка, и продажа жилья осуществляется одновременно, возможные риски увеличиваются пропорционально. Во время бесплатной консультации опытные специалисты выяснят все наиболее актуальные потенциальные проблемы. Они также могут сопровождать транзакцию, тем самым сводя к минимуму возможный уровень риска.
