Выдел доли в натуре нежилого помещения из общей долевой собственности

Нередко объект недвижимости приобретается или передается по наследству, получен в дар от нескольких владельцев одновременно. Очень часто в этих случаях совладельцы оформляют объект в совместную собственность: поровну между всеми собственниками или пропорционально вкладу каждого из них в покупку недвижимости.

Что подразумевается под долевой собственностью

Совместное владение любым объектом недвижимости является одной из таких форм управления и владения объектом недвижимости, когда этот объект принадлежит двум (или более) владельцам, которые имеют равные права собственности. Долевое владение возникает по разным причинам, но каждая из них обязательно отражается при оформлении документов на недвижимость.

Наиболее частые причины долевой собственности:

1. Несколько будущих совладельцев совместно приобретают объект недвижимости, при этом каждый из них платит определенную плату, при этом подразумевается, что в будущем каждый из них сможет физически выделить свою долю в автономное пользование, владение и отчуждение.
2. Некоторые граждане приватизируют имущество, которое ранее принадлежало государству или муниципалитету. В этом случае назначение объекта (жилое или нежилое) значения не имеет.
3. Несколько наследников по завещанию или праву наследования получают в наследство только одно имущество. В этом случае доли могут быть разделены поровну или в ином порядке в соответствии с завещанием или правом наследования.

Например, владелец нежилого дома, который сдается под офисы, внезапно скончался, не оставив завещания. Его жена и взрослый сын являются наследниками. Имущество было приобретено во время брака, поэтому при отсутствии брачного контракта половина имущества принадлежит жене. Вторая половина дома делится поровну между наследниками первой фазы: женой и ребенком.

Таким образом, вдова получает три четверти объекта, а сын — четверть. В процентах вдова будет иметь 75%, а ребенок — 25% собственности.

Еще одна причина возникновения долевой собственности — продажа ее части собственником недвижимости.

Например, собственник того же нежилого дома, о котором мы говорили в первом примере, продает часть помещения другому собственнику. В этом случае покупатель становится владельцем части здания, и оба (продавец и покупатель) становятся участниками долевой собственности на все имущество, что является вышеупомянутым способом ограничения прав других лиц.

Как устанавливается режим использования имущества, находящегося в долевой собственности

Если говорить о правилах эксплуатации такого имущества, следует отметить, что режим использования устанавливается и согласовывается в договоре совместного пользования. В этом соглашении обязательная оговорка указывает, что использование своей доли владельцем не может ограничивать права владельцев других акций, расположенных в этом помещении.

Кроме того, в соглашении строго оговаривается, что общая собственность, находящаяся в долевой собственности, такая как лестницы, коридоры и т.д., должна использоваться всеми владельцами, независимо от размера их долей, и учитываются ограничения, установленные одним из владельцев в отношении других незаконно.

Условия выдела доли в натуре

Выделение доли в натуре возможно только при соблюдении следующих условий:

1. Переданная акция не должна мешать другим совладельцам и каким-либо образом ущемлять их права.
2. При фактическом выделении квоты необходимо оборудовать отдельный вход, изолированный от других частей нежилого помещения.
3. крайне важно, чтобы вы соблюдали минимально допустимый размер доли.
4. Нарушение архитектурного облика нежилого здания, а также нормального функционирования его частей не допускается.
5. Для проведения публикации требуется согласие всех совладельцев или решение суда.

Как выделить долю в натуре в нежилом помещении

Передача доли в натуре возможна одним из следующих способов:

По соглашению

Этот вариант наиболее предпочтителен как с финансовой точки зрения, так и с точки зрения экономии времени и сил. Поэтому, если вы решили изолировать себя от остальных совладельцев и выделить свою долю натурой, вы должны попытаться урегулировать вопрос мирным путем и передать свою долю помещения по взаимному согласию.

Порядок действий, алгоритм

Если вы договорились со всеми совладельцами заключить добровольный договор, то для реализации физического разделения вашей части имущества необходимо выполнить следующую последовательность действий:

1. Провести общее собрание совладельцев, на котором будет разработан и составлен договор.
2. Пригласите кадастрового инженера, закажите технический план с внесенными изменениями.
3. Оплатить госпошлину и заверить оформленный акт в нотариальной конторе.
4. Перепланировать помещение, то есть эффективно распределить свою долю. Или получить денежную компенсацию, если они договорились именно о таком решении проблемы.
5. Запишите изменения в USRN.

Пример

Два друга Николай и Олег купили офисное здание и зарегистрировали право собственности на две равные доли. Все помещения в здании переоборудовали под офисы и сдавали в аренду на несколько лет. Вскоре Олег решил, что может с большей прибылью использовать свою часть собственности, если превратит свою часть в гостиницу и ресторан. Он предложил Николаю разделить здание, отдав его долю, товарищу было все равно.

Совладельцы заключили добровольный договор об уступке части имущества Олега, в котором договорились, что правое крыло дома останется за Николаем, а Олег реорганизует левое крыло для ведения собственного гостиничного бизнеса.

Олег переделал здание, огораживая свою половину помещения и обеспечив себя отдельным входом, при этом, по договоренности друзей, все коммуникации остались без изменений.

Соглашение о выделе доли в натуре (образец)

Согласно ст. 420 ГК РФ все детали договора необходимо оформить документально. Поэтому документ должен содержать следующую информацию:

Пример договора о размещении долей в нежилом помещении

Стоимость

Чтобы передать долю по добровольному соглашению, вам придется понести определенные расходы, а именно:

Суммы немалые, но при подаче ходатайства в суд расходы будут намного выше, поэтому юристы рекомендуют приложить все усилия, чтобы решение не доводилось до суда.

Продажа доли нежилого помещения

Если выделение доли в натуре невозможно, собственник может продать свою часть помещения. В этом случае закон требует соблюдения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки акций другими совладельцами. Пункт 2 этой статьи гласит, что остальным собственникам дается один месяц на принятие решения о покупке проданных акций.

Следовательно, собственник, решивший продать свою часть собственности, за полтора месяца до даты продажи должен уведомить всех совладельцев о своем намерении посредством уведомления. Документ должен содержать:

Если в течение одного месяца после получения сообщения другие совладельцы откажутся от покупки или проигнорируют предложение продавца, последний имеет право выставить свою часть собственности на свободную продажу.

 Пошаговая инструкция

Порядок действий для потенциального продавца:

1. Определение стоимости продаваемого имущества путем независимой оценки.
2. Рассылка уведомлений о продаже всем совладельцам, в случае отказа от покупки — поиск других потенциальных покупателей.
3. Предварительное согласование с покупателем цены и условий продажи.
4. Подписание акта приема-передачи части жилого помещения.
5. Покупатель вносит залог.
6. Заключение договора купли-продажи, его оформление в нотариальной конторе и перевод денежных средств.
7. Новое оформление покупки для нового владельца.

Пример

Александр решил продать свою часть двухэтажного нежилого дома, так как собирался переехать в другой населенный пункт. Он направил другому совладельцу уведомление о намерении продать свою часть собственности, в котором указал цену и условия, при которых перевод всех средств на его долю собственности должен производиться наличными.

Совладельца не устроила ни цена, ни условия продажи, поэтому он отказался от покупки недвижимости Александра. Имущество было выставлено на публичную продажу, вскоре был найден покупатель, удовлетворенный условиями, поставленными Алессандро, и сделка купли-продажи состоялась.

Договор купли-продажи доли (образец)

В договоре купли-продажи должна быть указана следующая информация:

1. Дата и место задержания.
2. Персональные данные всех сторон сделки.
3. Информация о продаваемой недвижимости:
   1. позиция;
   2. квадрат;
   3. этаж (если дом многоэтажный);
   4. информация от кадастровых властей;
   5. назначение нежилого помещения.
4. Цена. Указывается общая сумма сделки и цена квадратного метра.
5. Возможность перевода денежных средств: оплата аванса или депозита, рассрочка, оплата наличными или перевод на счет продавца.
6. Права и обязанности сторон.
7. Ответственность продавца и покупателя за несоблюдение условий договора.
8. Список прилагаемых документов.
9. Подписи сторон.

Пример договора купли-продажи доли в нежилом помещении

Через суд

Если не удается договориться с совладельцами, остается третий вариант: представление иска в суд.

Алгоритм действий

Владельцу доли придется придерживаться определенного алгоритма действий:

1. Попытка вынести досудебное решение. Если проблема не может быть решена, следует подготовка к тесту.
2. Составление судебной повестки. Параллельно с подготовкой заявки заявитель должен позаботиться о сборе всех необходимых документов. Все собранные документы вместе с несколькими копиями (в зависимости от количества участников процесса) апелляционной жалобы представляются в канцелярию суда.
3. Принятие (или отказ) заявки к рассмотрению. Если суд принимает заявление к рассмотрению, канцелярия суда направляет всем участникам судебного процесса повестку с указанием даты и времени судебного заседания.
4. Участие в процессе. Обычно в начале судебного разбирательства суд предлагает сторонам заключить мировое соглашение, если стороны не согласны с таким решением, судебный процесс продолжается. Суд изучает все материалы дела, заслушивает стороны, после чего выносит окончательное решение.
5. В ожидании вступления в законную силу решения суда. Сторонам дается 10 дней после вынесения решения, чтобы, если какая-либо из сторон не согласна с приговором суда, они могут подать апелляцию. Если апелляция не будет рассмотрена, решение суда вступает в силу.
6. Регистрация изменений. Заключительный этап.

Пример

Ананьев, Петров и Соболев владели нежилыми помещениями в равных долях — по трети каждому. Долгое время они были совладельцами успешного ресторана, но через несколько лет Петров женился, его жена была категорически против бизнеса мужа, она не любила, чтобы он днем ​​и ночью пропадал на работе.

Поскольку физически отделить ресторан не представлялось возможным, Петров обратился к совладельцам с предложением выкупить его долю, но Ананьев и Соболев отказались, объяснив это тем, что у них нет свободных денег. Петров понимал, что вряд ли найдет покупателя на третью часть помещения ресторана, поэтому подал заявление о выделении его доли и выплате ему денежной компенсации за его часть недвижимости.

Суд, изучив все материалы дела, постановил: поскольку выделение доли в характере третьего лица ресторана нецелесообразно и может повлечь значительные финансовые потери ответчиков, выплатить ответчикам Соболеву и Ананьеву денежные средства компенсация актеру Петрову в размере одной трети стоимости помещения ресторана.

Иск о выделе доли в натуре нежилого помещения (образец)

Заявление о претензии должно содержать следующую информацию:

Пример кредитного отчета о распределении доли нежилого помещения

Сроки

Юридические споры о распределении доли в натуральной форме длятся не менее двух месяцев, а часто и намного дольше. Часто подсудимые намеренно затягивают судебное разбирательство, подавая апелляции в вышестоящие инстанции или запрашивая различные заключения экспертов.

Госпошлина, расходы

Просьба о выделении доли в натуре относится к претензиям на право собственности, поэтому размер госпошлины будет зависеть от цены заявки и будет варьироваться от 400 до 60 000 рублей в зависимости от стоимости размещаемой доли.

Размер госпошлины истец может рассчитать самостоятельно по таблице 1.

Таблица 1. Расчет стоимости госпошлины по кредиту за выделение доли в натуре в зависимости от величины кредита

Также вам придется заплатить госпошлину за регистрацию изменений в Росреестре. Стоимость регистрации для физических лиц — 2 000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.

Могут ли отказать в выделении доли и по каким причинам

В некоторых случаях фактическое разделение помещения невозможно. Причинами отказа будут:

1. Архитектурные особенности здания. Если оборудование отдельного помещения может повредить несущие стены или ослабить конструкцию здания, в выделении квоты будет отказано.
2. Доля собственника, желающего отделить его, невелика. В этом случае возможна денежная компенсация.

Судебная практика

Споры о выделении долей в нежилых помещениях имеют множество различных нюансов и, как следствие, довольно сложные. Особенно сложными являются процессы, в которых истец требует уступки активов ответчика, в таких случаях суд чаще отклоняет истца. В части 2 ст. 252 ГК РФ любое разделение собственности с размещением акций возможно только по требованию владельца размещенной доли.

Например, сестры Ольга и Светлана Парфеновы — совладельцы салона красоты. Ольге принадлежит 1/3 собственности, а Светлане — 2/3. Ольга вообще не занимается бизнесом, перекладывая все хлопоты в салоне на плечи сестры, но и продавать свою долю Светлане отказывается.

Светлана решила подать иск о распределении доли Ольги, чтобы отделить сестру от бизнеса. Но суд, изучив материалы дела и выслушав показания сторон, отказал Ольге Парфеновой в разделе, так как владелец третьей доли салона не желает расставаться, и без нее это сделать невозможно согласие.

Довольно часто между предпринимателями возникают споры по поводу фактического выделения части помещения, особенно если их взгляды на ведение бизнеса принципиально различаются и они вынуждены делить и бизнес, и помещение.

В подавляющем числе дел о разделе нежилой недвижимости судебные процессы заканчиваются назначением выплаты денежной компенсации, так как фактическое выделение доли очень часто невозможно, либо существует другая серьезная причина невозможности фактического подразделения.

Суд откажет в исполнении, если:

1. Нет технической возможности выделения квоты.
2. Акция не может быть размещена, так как ее разделение невозможно из-за ее небольшого размера.
3. Совладелец не хочет делиться своей долей с другими бизнесменами.

Любая юридическая проблема сугубо индивидуальна, не бывает двух полностью идентичных ситуаций, каждая из них, при внешнем сходстве, будет иметь свои нюансы. Поэтому некоторые базовые варианты или известные примеры вряд ли подойдут для вашего конкретного случая, а их непрофессиональное использование может сильно усложнить ситуацию.

Поэтому хотя бы на первом этапе процедуры выделения доли нежилого помещения в натуре желательно проконсультироваться с опытным юристом, который занимается правовыми вопросами, связанными с недвижимостью.

Вы можете связаться с дежурным юристом на нашем сайте, позвонив по номерам, указанным ниже, или написав онлайн-сообщение.