Выделение доли в квартире в натуре

Выделение доли жилой недвижимости в натуральной форме для многих собственников становится единственным способом распорядиться своей долей. Часто это происходит из-за невозможности использовать или проживать в квартире больше, чем ее совладельцы, или из-за споров по поводу того, как распорядиться жильем, например, двумя или более гражданами, унаследованными в равных (или неравных) долях.

В таких ситуациях решить проблему можно, только выделив натуральную квоту.

Общая долевая собственность и выделенная доля — в чем разница

Обычные граждане часто путают долю в собственности на жилье и выделяемую долю или воспринимают их как тождественные. Но это далеко не равнозначные концепции.

Совместное владение предполагает, что собственность принадлежит нескольким владельцам одновременно, более того, они могут пользоваться этим имуществом одновременно всеми. Например, брат и сестра являются совладельцами двухкомнатной квартиры, унаследованной им их в равных долях. Оба могут использовать всю квартиру, независимо от того, занимают ли один или другой комнату в действительности, и разделяют кухню, ванную комнату и другие подсобные помещения. Но ни один из совладельцев не может самостоятельно продать, подарить или иным образом распорядиться всем домом или его частью. Эта правовая процедура гарантирует совладельцу, который запросил место назначения своей доли, право полностью распоряжаться своей частью дома, независимо от других владельцев и их пожеланий.

Например, один и тот же брат и сестра, выделив свои доли натурой, могут:

при этом владелец второй акции никак не может этому помешать.

Отделение отдельной натуральной акции от владения обыкновенными акциями может быть достигнуто путем:

Установление порядка использования чаще всего происходит в малогабаритных квартирах, в которых невозможно выделить какую-либо реальную физическую часть помещения без нарушения его целостности или нарушения прав других совладельцев. В этом случае стороны договариваются о том, какое помещение закреплено за одним из совладельцев (второй уже не может пользоваться им без ведома первого), а какой — второму. Правила пользования помещениями общего пользования обсуждаются отдельно.

Разделение долей больше подходит бывшим супругам, которые после развода вынуждены жить в одной квартире. При этом бывшие муж и жена оговаривают «идеальные доли», то есть квартира физически не разделена, но каждая из сторон может распорядиться своей долей по своему желанию.

Передача долей происходит чаще в тех случаях, когда, например, единственный собственник жилого помещения хочет передать часть квартиры близкому родственнику или продать, но не всю квартиру, а одну из комнат.

Можно ли выделить в квартире долю в натуре

Статья 252 ГК РФ разрешает выделение доли одного из собственников в натуре, но предусматривает ряд условий, главным из которых является дополнительная пригодность имущества для проживания в нем граждан.

Например, нельзя физически разделить однокомнатную квартиру на две отдельные жилые помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, вырезать окно в несущей стене для второй комнаты, то есть произвести перепланировку подъезда.

Но если квартира достаточно большая, в ней несколько отдельных комнат, есть техническая возможность переоборудовать, сделать отдельный вход, то разделение вполне возможно. Условием проведения такой процедуры будет согласование перепланировки в местных органах власти и регистрация двух отдельных технических паспортов в БТИ.

В некоторых случаях полное разделение жилого помещения на два (и более) отдельных технически невозможно, даже если оно достаточно просторное. В таких случаях законодательство дает совладельцам возможность передать квартире статус муниципального образования. Каждому совладельцу будет принадлежать комната, в которой он будет жить, а общие помещения, такие как кухня, ванная и другие подсобные помещения, останутся в совместной собственности.

В каких случаях это необходимо

Таким образом, выделение доли в натуре позволяет ее собственнику полностью распоряжаться своей частью квартиры. Такая необходимость может возникнуть в случае:

Как определить долю в квартире, если собственность совместная

Согласно положениям ст. 244 ГК РФ общая собственность может быть долевой или совместной, например, в случае, если квартира находится в собственности супругов. В этом случае они оба в равной степени владеют жилой площадью, если иное не указано в брачном контракте или соглашении.

Например, после того, как они поженились и купили квартиру, супруги составили брачный договор, в котором оговаривалось, что супругу будет принадлежать 25%, а его жене — 75% собственности. В этом случае при распределении долей каждой жена получит три четверти его личного имущества, а муж — только четверть дома.

При отсутствии брачного договора квартира делится поровну.

Однако и здесь Гражданский кодекс предусматривает некоторые исключения.

Например, если один из собственников за свой счет значительно улучшил техническое состояние квартиры, провел капитальный ремонт или косметический ремонт, то в этом случае он претендует на большую долю имущества, как правило, пропорционально потраченные личные средства.

Когда выдел доли невозможен

В природе различить не всегда удается. Невозможно выделить физическую долю жилой площади в случаях, когда:

1. Натуральное распределение затруднит доступ некоторых жителей к местам общего пользования, таким как ванная комната или кухня. Законодательство считает отсутствие доступа серьезным нарушением жилищных норм.
2. Перепланировка с выделением отдельной жилой площади создаст угрозу жизни или здоровью жителей, например, если несущая стена будет снесена, это создаст угрозу обрушения здания.
3. Вторичные жилые помещения не будут подходить для проживания, например, в одной из жилых комнат не будет оконного проема. Это нарушение ст. 16 ЖК РФ.
4. Распределение доли нарушит законные интересы организаций, таких как кредитное учреждение (если квартира находится в залоге у банка), или отдельных граждан, например инвалида, проживающего в квартире, который будет иметь ограниченный доступ к общим зонам.

Варианты раздела квартиры, находящейся в совместной собственности

Возможны два варианта размещения акций:

В натуре

Если техническое состояние объекта жилой недвижимости позволяет разделить его на два (и более) отдельных объекта недвижимости, выделяется натуральная доля. Важно помнить, что:

В отличие от дома на одну семью, в современных многоквартирных домах такое физическое разделение квартиры на две крайне сложно физически и материально обременительно. Обустройство отдельного входа, обеспечение коммуникаций, перепланировка индивидуальных подсобных помещений, получение разрешения на переоборудование объекта, последующий ремонт — все это заставляет сто раз задуматься, прежде чем решиться на столь кардинальное изменение жилищных условий.

 В денежном эквиваленте

Второй вариант — размещение доли в денежном выражении. Практикуется в ситуациях, когда физическое разделение квартиры крайне затруднительно или невозможно. Действительно, денежное распределение — это выкуп одним из совладельцев доли другого.

Размер выкупа определяется пропорционально взносу за участие в стоимости квартиры.

Например, если жилая площадь в 100 кв.м счетчиков принадлежит двум собственникам, а доля одного составляет три четверти, а другого — четверть квартиры, а его общая стоимость составляет 10 млн рублей, то размер доля в денежном эквиваленте первого совладельца составит 7,5 млн рублей, а второго — 2,5 млн рублей. Следовательно, когда первый совладелец приобретет долю второго, ему придется выплатить денежную компенсацию в размере 2 500 000 рублей.

При разделении в натуре денежная компенсация также часто выплачивается за часть доли, например, если физическая часть переуступаемого дома из-за проектных характеристик объекта ниже, чем у другого совладельца. В этом случае владелец, который получает больше всего, платит посекундно стоимость потерянных квадратных метров.

Например, один и тот же брат и сестра, деля двухкомнатную квартиру на природе, столкнулись с тем, что одна гостиная намного меньше другой (25 м 15 кв. М). Все остальные подсобные помещения смогли поровну разделить, но с разделением жилплощади возникли проблемы. Сдвинуть стену, чтобы уравнять размеры обеих комнат невозможно, то есть в любом случае вы получите часть квартиры, на 10 квадратных метров больше другой и придется выплатить денежную компенсацию за уменьшение доли второй.

Способы выделения доли в натуре в квартире

Физическое разделение жилого пространства происходит двумя способами:

Рассмотрим подробнее каждый из методов.

Договорной режим

Сами совладельцы квартиры решают, кому из них какая часть квартиры достанется после переуступки. В этом случае стороны не обязаны соблюдать принцип равенства долей.

Они должны зарегистрировать свои соглашения, составив договор о выделении акций в натуре, заверенный нотариально.

Через суд

Если не удалось согласовать процедуру и способ разделения, сохраняется судебная процедура разрешения спора. При передаче доли в натуре через суд, жилище делится поровну, например, если имущество принадлежит трем совладельцам, суд выделит каждому из них по трети квартиры.

Если каким-либо соглашением или контрактом определен иной порядок разделения, суд присудит акции в соответствии с документом.

Как выделить долю в квартире в натуре через суд: пошаговая инструкция 2021

Так что, если невозможно договориться о переуступке в натуре, остается только судебное решение проблемы. Для разрешения дела в суде истец должен соблюдать определенную процедуру.

 Алгоритм действий при судебном выделении доли в натуре

Любой гражданин, решающий юридический спор, задается вопросом: с чего начать и как действовать? Пошаговая инструкция:

1. Определение варианта земельного участка. Как было сказано выше, это может быть выбор в натуральном или денежном выражении.
2. Попытка предварительного решения проблемы. Инициатору следует постараться договориться с остальными домовладельцами, предложить варианты, которые могут устроить все стороны.
3. Получите экспертное мнение. Этот документ должен содержать ответы на следующие вопросы:
   1. возможен ли раздел натурой технически;
   2. какие варианты доступны;
   3. количество долей и их соотношение к общей площади жилища (в квадратных метрах и в процентах);
   4. рыночная стоимость недвижимости.
4. Составьте претензионную декларацию, подготовьте пакет документов, рассчитайте размер госпошлины и ее уплаты.
5. Передача заявления в суд.
6. Участие в судебных слушаниях.
7. Получение вступившего в законную силу решения суда.
8. Регистрация изменений в Росреестре и ИТВ. Последний пункт должен быть соблюден всеми бывшими совладельцами квартиры.

Исковое заявление

Жалобное заявление о выделении доли жилого помещения в натуре должно содержать следующую информацию:

1. Название и адрес суда, в который подано заявление.
2. Информация обо всех участниках судебного процесса: истце, ответчике, третьем лице с указанием их ФИО, места жительства, контактных данных.
3. Информация о спорном объекте: адрес, общая площадь, количество комнат, количество собственников.
4. Правоустанавливающие документы на квартиру.
5. Указание предварительных заездов для разрешения спора.
6. Данные экспертных оценок.
7. Если переуступка в натуре невозможна — расчет переуступки в денежном выражении.
8. Список прилагаемых документов.
9. Дата и подпись исполнителя с обязательной расшифровкой.

Пример претензионного заявления о выделении доли в квартире в натуре

Необходимые документы

Вместе с аккредитивом истец должен предоставить суду пакет документов, подтверждающих правомерность иска:

1. Копия паспорта истца.
2. Множественные копии жалобы (в зависимости от количества участников процесса).
3. Выписка из ЕГРН на спорное жилое помещение.
4. Правоустанавливающие документы на квартиру.
5. Если есть обременения — информация о них.
6. Квитанция об уплате госпошлины (оригинал).

Сроки

Рассмотрение дела в суде занимает от двух до шести месяцев (иногда такие дела рассматриваются до года). Но сам судебный процесс — это далеко не весь период, который может потребоваться для судебного распределения доли в натуре:

Итого: без учета затягивания процесса обвиняемыми спор может длиться от 3-4 месяцев до года.

Стоимость, расходы

Требования о предоставлении доли относятся к кредитам имущественного характера, поэтому размер госпошлины будет зависеть от цены кредита. Размер госпошлины, которую истец должен будет заплатить, в зависимости от стоимости выделенной части жилья может варьироваться от 400 до 60 000 рублей. Как самостоятельно рассчитать стоимость госпошлины, вы можете увидеть в таблице 1.

Таблица 1. Расчет суммы государственной пошлины при подаче заявления о выделении доли жилого помещения в натуре

Судебная практика

Наибольшие трудности в делах об уступке в натуре возникают в тех случаях, когда стороны не могут определить стоимость дома в целом и передаваемых долей в частности. Обычно в таких случаях суд назначает дополнительную судебно-медицинскую экспертизу, что значительно затягивает судебный процесс.

Например, брат и сестра Никита и Наталья Пивоваровы унаследовали от матери двухкомнатную квартиру. Брат остался в доме, а сестра вышла замуж и переехала к своему мужу. За время отсутствия сестры Пивоваров сделал в квартире дорогой ремонт, полностью поменял устаревшие коммуникации, поменял двери и окна. Таким образом, рыночная стоимость недвижимости значительно выросла.

Спустя несколько лет Наталья развелась с мужем и вернулась в квартиру, но не смогла ужиться с братом и попросила передать ей свою часть квартиры натурой. Техническая экспертиза показала, что физический раздел имущества невозможен, поэтому Наталья обратилась к брату с иском в денежном выражении на свою часть квартиры.

При этом актер потребовал половину стоимости квартиры, но брат не согласился с таким разделом, так как за свой счет значительно увеличил рыночную стоимость жилья. При этом он представил суду доказательства своих расходов на улучшение технического состояния объекта недвижимости. Суд учел доводы подсудимого и встал на его сторону.

Что можно сделать с полученной долей

После раздела дома между собственниками каждый из них вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению.

Продажа

Самый распространенный вариант. Большинство совладельцев требуют распределения своей доли, чтобы иметь возможность продать ее позже.

Важно: перед выставлением своей доли на продажу собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкуп своей доли, поскольку согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, имеют право преимущественной покупки. И только после того, как совладельцы откажутся от покупки предложенной им части жилой площади, собственник может выставить долю на продажу. Отказ совладельцев от покупки необходимо оформить документально.

Аренда

Совладелец дома, даже если его часть передана в натуре, не имеет права сдавать свою собственность в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия.

В случае, если, впустив жильцов в свою часть жилища, домовладелец не нарушает законные права других совладельцев, он вправе обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передачи своей части квартиры.

Важно: в этом случае также действует право первого отказа в приеме на работу (в соответствии с п. 5 ст. 250 ГК РФ).

Дарение

Самый простой способ распорядиться своей частью дома — подарить ее, отличие от продажи — невозможность получения какой-либо денежной компенсации за недвижимость, так как дарение подразумевает бесплатную передачу права собственности.

Если вы являетесь совладельцем дома и хотите выделить часть его в качестве личной собственности, конечно, не пытайтесь делать все самостоятельно, если вы не являетесь жилищным поверенным. Запутаться во всех нюансах этого сложного процесса довольно легко, а исправить допущенные ошибки будет намного сложнее, а в некоторых случаях невозможно. Это будет особенно сложно, если вы попробуете.

Но вы всегда можете получить бесплатную консультацию у дежурного специалиста нашего сайта, позвонив по номерам, указанным ниже, или оформив онлайн-заявку. Наши специалисты работают круглосуточно.