Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома

Совместная собственность на частный жилой дом предполагает мирное сосуществование всех участников долевой собственности, а также членов их семей. Но это не всегда работает. Если у совладельцев возникают разногласия, конфликты со временем могут перерасти в острую фазу, когда раздел дома станет неизбежным.

В этом случае поможет только фактическое разделение семьи на две и более отдельные части.

 В каких случаях выдел доли невозможен

Любая частная жилая недвижимость — это односемейное здание на едином фундаменте, с крышей, общими стенами, поэтому выделение одной из частей дома без нарушения целостности всей конструкции не всегда возможно.

Бывают ситуации, когда изолировать часть дома на природе физически невозможно, например:

1. Раньше дом перестраивали, но перепланировку так и не узаконили. Другими словами, переделка не согласована с БТИ, соответственно искажена информация о планировке дома.
2. Износ конструкции. Ветхий старый дом вряд ли выдержит сколько-нибудь значительную перепланировку, он может просто рухнуть в процессе переделки.
3. Любая уступка доли в натуре затрагивает интересы других совладельцев. Этот момент особенно тщательно соблюдается, если затрагиваются интересы несовершеннолетних, инвалидов или малоимущих граждан.

В случаях, когда физическое разделение доли невозможно, разрешение спора согласно п.4 ст. 252 ГК РФ, происходит путем выплаты одной из сторон конфликта денежной компенсации за принадлежащую ей долю собственности другой стороны.

В этом случае физическая доля собственника, пожелавшего выделить свою долю, остается, инициатор получает денежную компенсацию, но теряет право на свою долю в семье.

Что дает выделение доли в натуре

Любая жилая недвижимость может одновременно принадлежать одному или нескольким собственникам. Этот вид домовладения считается общей собственностью. В этом случае все совладельцы имеют равные права на использование имущества, но ни один из собственников не имеет права распоряжаться им самостоятельно, без участия всех других совладельцев.

Отсюда желание многих совладельцев жилых домов выделить свою долю собственности на жилье на природе. Есть несколько причин, среди которых право совладельца, уступившего свою часть имущества:

1. Утилизируйте его по своему усмотрению. Он может:
   1. продать свою долю;
   2. быть унаследованным;
   3. давать;
   4. залог;
   5. переучивать или улучшать.
2. Во избежание конфликтов с другими совладельцами по поводу использования, содержания, распоряжения его долями не требуется согласия других совладельцев.
3. Простое желание иметь свою, независимую от других, часть собственности.

Таким образом, физическое распределение доли полностью отделяет одного из совладельцев от других владельцев дома, позволяет вам использовать свою часть независимо от других. При этом остальная часть дома остается в долевой собственности остальных собственников, не теряя статуса долевой собственности.

Как в частном доме выделить долю в натуре

  есть два варианта размещения доли в натуре:

1. По согласованию сторон. Такой вариант возможен, если совладельцы пришли к согласию, они смогли договориться, кому какая часть дома будет принадлежать в будущем.
2. Судебно. Это происходит в тех случаях, когда совладельцы не смогли разрешить спор мирным путем.

Конечно, предпочтительнее решить проблему мирным путем.

 Порядок выдела доли в доме по соглашению

Если в размещении акций заинтересованы все совладельцы и нет юридических препятствий, процедура раздела достаточно проста. Но устной договоренности недостаточно, придется заключить письменный договор, при необходимости договориться о денежной компенсации, на последнем этапе также необходимо будет обратиться в Росреестра для изменения записи в ЕГРН.

 Куда обращаться

Во внесудебном порядке по уступке части домовладения необходимо будет обратиться в несколько госучреждений, а именно:

Особое внимание нужно будет уделить технической грамотности в жилищном строительстве. Специалист БТИ должен ответить на следующий блок вопросов:

1. есть возможность физически отделить часть дома в отдельную семейную ячейку, независимую от других.
2. В титульном документе предусмотрена уступка одной из акций. Другими словами, домовладение бывает совместным или долевым.
3. Возникла необходимость в реорганизации жилого пространства.
4. Какую часть общей площади объекта недвижимости занимает нежилое помещение.
5. Сколько будет стоить проложить новые коммуникации и провести другие перепланировки.
6. Общая стоимость всей недвижимости (включая все постройки и землю).
7. Если переуступка в натуре невозможна, какая сумма должна быть выплачена в качестве компенсации.
8. Общий износ жилья.

Кроме того, квалифицированный специалист определит, была ли проведена перепланировка здания, и, если она была проведена, насколько это было законно и как работы перепланировки повлияли на прочность конструкции.

Алгоритм действий

Чтобы назначение действия в натуре произошло без лишних задержек и эксцессов, необходимо соблюдать определенную цепочку последовательных действий:

Определитесь с фактическим выделением части дома и земли.

В отличие от жилища в многоквартирном доме, собственность особняка позволяет выделить отдельную часть жилища и кладовую, прилегающую к этой части дома. Поэтому, в отличие от раздела квартир, выплата денежной компенсации происходит гораздо реже.

Чтобы определить, возможна ли реальная перепланировка объекта недвижимости, исполнитель задания должен пригласить кадастрового инженера, который осмотрит объект и составит отчет об оценке, в котором он укажет, не нарушит ли перепланировка целостность недвижимости строительство.

Затем совладельцы получают разрешение на перепланировку от местного самоуправления и определяют долю инициатора в эквиваленте закрепленного дома.

Получите технический план

Совладельцы заключают договор с ITV на оказание услуг по оформлению документа, сотрудник учреждения составляет новый технический план на бумажном носителе и электронном сопровождении. Согласно ст. 24 ФЗ нет. 218 от 13 июля 2015 года, электронная форма должна быть снабжена усиленной пломбой.

Заключить добровольный договор

Устное согласие на уступку доли должно быть оформлено письменным соглашением всех совладельцев имущества, которое должно быть нотариально удостоверено.

Важный. Нотариус оформляет документ лично, совладельцы могут лишь дать некоторые рекомендации по составлению договора, уточнить детали и проверить актуальность информации, содержащейся в документе. Пример договора о выделении доли в общем общем имуществе

Регистрация изменений

Все изменения по размещению акций фиксируются в Росреестре. Вы можете посетить эту инстанцию ​​самостоятельно или подать документы в МФЦ. Изменения будут внесены в единую базу данных, а совладельцы получат новые записи из USRN.

Пример

Братья и сестры Павел и Никита Ивановы жили в большом доме площадью 200 квадратных метров, доставшемся в наследство от родителей. Со временем оба брата поженились, у каждого родились дети, обе семьи по-прежнему жили в одном доме, который принадлежал братьям в равных долях.

Спустя пять лет супругам братьев стало тесно на кухне, начались ссоры, разборки, в которые втянулись Павел и Николай. Братья решили не усугублять ситуацию и разделили дом пополам, отдав каждому свою долю.

Братья проконсультировались с инженером земельного кадастра, который установил, что:

Получив заключение инженера, братья заключили добровольный договор о выделении доли Никите и закрепили его в нотариальной конторе.

Вместе братья определили расположение комнат и подсобных помещений для каждой семьи, оборудовали отдельный вход, наладили коммуникации и установили капитальную перегородку между индивидуальными жилищами. Таким образом, каждый из братьев стал обладателем отдельной жилплощади.

 Документы

Для фиксации внесенных изменений вам потребуется отправить в Росреестр определенный пакет документов, а именно:

1. Личные документы:
   1. паспорта всех совладельцев или свидетельства о рождении, если акционеры несовершеннолетние;
   2. несколько вопросов (по количеству совладельцев), в том числе заявление о регистрации доли в натуре для инициатора выделения и просьба об изменении реестра другими совладельцами.
2. Строительная документация:
   1. технический план;
   2. любые документы о собственности (договор купли-продажи, акт дарения, правопреемства и т д.);
   3. предыдущие свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН.

На основании заявок каждый из собственников получит новую выписку из ЕГРН, которая станет основанием для закрепления права собственности на выделенную долю, а также на остальные части дома.

Сроки

Выделение доли по добровольному соглашению займет гораздо меньше времени, чем судебное решение по спору.

1. Устные договоренности и последующее составление документа о передаче части дома могут происходить в течение нескольких дней.
2. Подготовка нового технического плана и кадастровых документов может занять от двух недель до двух месяцев, в зависимости от того, насколько загружены кадастровые инженеры.
3. Обработка заявки в Росреестре займет еще две недели.
4. Последний этап — внесение изменений и подготовка новых выдержек из USRN — займет 30 дней.

Таким образом, на добровольное выделение квоты уйдет от двух до четырех месяцев.

Стоимость

Очевидно, будут расходы.

1. Оформление договора у нотариуса обойдется от 3 тысяч рублей.
2. Технические работы по печати и проверке документа обойдутся от 1 до 2 тысяч рублей.
3. Заверение документа в нотариальной конторе стоит 500 рублей.
4. За составление технического плана собственникам придется заплатить в зависимости от региона проживания от 8 до 20 тысяч рублей.
5. За регистрацию изменений в Росреестре инициатор уступки должен будет заплатить 2 тысячи рублей, остальные совладельцы — по 350 рублей каждому.

В сумме вся регистрация фактического размещения доли будет стоить от 14 500 до 28 000 рублей.

Конечно, на этом денежные затраты не заканчиваются. Перепланировка и реконструкция собственности дома, подключение новых коммуникаций, оборудование отдельного входа, реконструкция отопительных и газовых коммуникаций — все это будет иметь немалые денежные затраты, но в результате собственник доли получит отдельный жизненное пространство.

Пример

Сестры Олеся и Алена Никифоровы унаследовали от родителей большой двухэтажный дом за городом. Каждый из них получил доли в размере 1/2 жилого дома и половину земли.

Олеся сразу переехала в родительский дом, позже поселилась и вторая сестра с мужем и двумя детьми. Но отношения между Олесей и мужем Алены сложились не сразу, к тому же ей постоянно мешали молодые племянники, не видевшие разницы между своей комнатой и спальней тети.

Олеся поговорила с сестрой и мужем и предложила разделить дом и участок на две части, отделенные друг от друга. Было решено, что семья с детьми будет занимать первый этаж дома, а вторая сестра переедет на второй этаж. Совместными усилиями решили обустроить отдельный вход, а также кухню и ванную комнату, и решили изрядно потратить затраты на оформление участка застройки.

После завершения всех работ по реконструкции сестры получили в БТИ два новых кадастровых паспорта. Потом обратились к нотариусу и составили добровольный договор, после чего все изменения были внесены в Росреестр.

Порядок обращения в суд

Решить проблему мирным путем не всегда удается, поэтому нередки споры о выделении доли в натуре.

Пошаговая инструкция

Чтобы фактическое назначение квоты прошло успешно, необходимо придерживаться определенного алгоритма:

Попытка досудебного решения проблемы

Юристы советуют попытаться решить проблему мирным путем. Для этого необходимо составить письменное сообщение остальным совладельцам с предложением о добровольном решении спорного вопроса. Если совладельцы категорически не согласны с предоставлением вам доли, постарайтесь добиться от них письменного отказа или, если это не сработает, сделайте им предупреждение в присутствии двух свидетелей.

Сборник документов

После неудачной попытки мирного решения инициатору раздела придется приступить к сбору необходимой документации. Для этого нужно обратиться в БТИ с заявлением о вызове кадастрового инженера. Если инженер, осмотрев право собственности на дом, придет к выводу, что переуступка в натуре возможна, он составит соответствующее заключение.

Затем вам нужно будет получить новый технический план для вашей доли владения.

Составление и подача жалобы

Для составления судебной апелляции желательно привлечь грамотного юриста. Кроме того, истец должен подать данную жалобу вместе с пакетом документов в районный суд.

Участие в судебных заседаниях

Сначала проводятся предварительные слушания, на которых судья узнает об обстоятельствах спора и предлагает сторонам заключить мировое соглашение. В случае отклонения мирового соглашения суд назначит основное слушание.

Во время предварительного слушания судья может попросить истца или ответчика представить дополнительные материалы дела для основного слушания.

Получите решение суда

Суд может встать на сторону истца и удовлетворить его требования или отказать в их удовлетворении. В первом случае истец получает решение суда на руки (после его вступления в силу). Во втором случае он имеет право обжаловать приговор в суде более высокой инстанции.

Регистрация изменений

Происходит так же, как и в случае добровольной уступки акции по соглашению.

 Исковое заявление

Пример кредитной истории для переуступки доли в натуре

Заявление о претензии должно содержать следующую информацию:

1. Полное наименование и реквизиты районного или городского суда.
2. Персональные данные всех сторон: их имена, адреса, контактные данные.
3. Стоимость иска.
4. Обстоятельства дела: тип имущества, список всех совладельцев, способы покупки дома, адрес и технические характеристики имущества.
5. Информация о попытках разрешения спора.
6. Позиция актера.
7. Ссылки на те статьи закона, в соответствии с которыми истец требует присуждения доли в натуре.
8. Жалоба.
9. Нумерованный список прилагаемых документов.
10. Дата и подпись.

Документы

К иску о компенсации должны быть приложены следующие документы:

1. Копии жалобы (не менее 3-х экземпляров).
2. Свидетельство о регистрации собственности.
3. Правоустанавливающие документы. Это могут быть: договор купли-продажи, дарения, документ о приватизации, наследственные документы.
4. Извлеките их USRN.
5. Заключение кадастрового инженера о возможности перепланировки дома.
6. Квитанция об оплате госпошлины.

Все документы, кроме квитанции об уплате госпошлины, представляются в суд в копии.

Сроки

Минимальный срок, в течение которого продлятся судебные слушания, составляет 2 месяца с даты подачи заявления. Но обычно рассмотрение заявки на квоту занимает от 3 до 6 месяцев, иногда до года.

В случае положительного решения суда дальнейшие сроки соответствуют тем, которые приходятся на добровольное выделение доли.

Стоимость, расходы

Основные расходы связаны с уплатой государственной пошлины при подаче заявления. Стоимость его зависит от цены иска и составляет от 400 до 60 000 рублей. Вы можете рассчитать конкретную сумму на основании таблицы 1.

Таблица 1. Расчет суммы государственной пошлины при подаче заявления о выделении доли в натуре

Судебная практика

Обобщая судебную практику по выделению эффективной доли частного дома, можно сделать некоторые выводы о том, что окончательное решение судьи будет зависеть от:

Пример

Два брата и сестра Астаниной унаследовали жилой дом в равных долях: по 1/3 доли. Братья хотели использовать дом как дачу, а сестра хотела продать свою долю, потому что собиралась переехать в другой город. Но братья были категорически против выделения ей доли наследства, также отказались выплачивать ей денежную компенсацию.

Астанина подала в суд ходатайство о разделении доли в натуре.

В суде выяснилось, что технической возможности выделения доли в натуре нет, так как состояние объекта недвижимости оставляет желать лучшего, а при реконструкции может пострадать.

изучив обстоятельства дела, суд постановил:

Натуральное распределение доли зависит от множества различных нюансов, разобраться в которых человеку, не знакомому с юриспруденцией, довольно сложно. В частности, это касается судебной процедуры разрешения спора. Поэтому, если вам необходимо отделить свою долю от общего имущества, рекомендуется, по крайней мере, на первом этапе составления исковой декларации обратиться за помощью к опытному юристу.

Также на нашем сайте вы можете получить бесплатную консультацию юристов. Просто позвоните по номерам, указанным ниже, или задайте дежурный юрист онлайн-вопрос.