Выделение доли в приватизированной квартире

В 1993 году в Российской Федерации началась бесплатная приватизация недвижимого имущества. В настоящее время около 80% приватизированной недвижимости уже принадлежит гражданам. Передача коммунального жилья в собственность гражданина позволяет оформить жилой объект как в собственность одного из членов семьи, так и в общую собственность долей, это возможно при участии в приватизации сразу нескольких членов одной семьи.

Но иногда отдельные совладельцы хотят выделить свою долю в собственности натурой или, если это невозможно, получить компенсацию за свою долю собственности от остальных домовладельцев.

 Можно ли в приватизированной квартире выделить долю

Доля в приватизированной квартире — это абстрактная величина, которая не определяется в конкретном объекте, например, в конкретной комнате или ее части. Это только часть права владеть домом наравне с другими владельцами в определенных равных или неравных долях. Владение долей жилого помещения не означает владение этим пространством или одной из его отдельных комнат, это просто означает, что все совладельцы квартиры имеют одинаковые права на ее использование.

Первоначально приватизация предполагает общую долю или совместное владение квартирой, за исключением ситуаций, когда все члены семьи отказываются от своей доли в пользу одного, например, ребенка. При этом каждый, кто отказался от приобретения жилья в собственность, получает право постоянного пользования жильем, а тот, в пользу которого члены семьи отказались приватизировать — статус единоличного собственника квартиры.

Рассмотрим ситуацию, когда не было отказа от приватизации, и каждый из членов семьи имеет право владеть частью жилья.

В этом случае распределение доли в натуре аналогично той же процедуре для частного дома, но процесс распределения части жилья в натуре чрезвычайно сложен и не всегда возможен. Это связано с тем, что физическое выделение пая подразумевает оборудование с отдельным входом, перепланировку, автономное оборудование связи, что в многоквартирном доме вряд ли возможно или очень сложно, отец хочет передать сыну часть своего имущества, затем оформляет для него пожертвование, в котором передает сыну ту часть своего имущества, которую считает необходимой. В этом случае согласие остальных совладельцев не требуется.

Все совладельцы дома согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ, он также вправе выделить свою долю в квартире в натуре и, если это невозможно, получить за нее денежную компенсацию от других собственников, соизмеримую с той частью имущества, которое он владеет.

Например, трое братьев владели двухкомнатной квартирой в равных долях. Старший брат решил сменить место жительства и переехать в другой город, где намеревался купить комнату в общежитии или снять квартиру в ипотеку.

Он пригласил двух других братьев выкупить его взносы, они согласились. Монахи заключили договор о выплате денежной компенсации старшему брату за одну треть дома и о перераспределении его доли между двумя другими.

Можно ли отказаться от доли

Любой совладелец дома, за исключением несовершеннолетнего ребенка, может отказаться от своей доли в любое время, даже после приватизации квартиры. Это можно сделать тремя способами:

1. Оформите акт дарения в пользу одного или всех совладельцев дома.
2. Перераспределить доли среди других совладельцев путем заключения договора.
3. Ни в коем случае не участвуйте в приватизации, отказавшись от своей доли собственности.

Отказ от приватизации жилого помещения оформляется только в нотариальной конторе, при этом гражданин, не желающий участвовать в приватизации, не может отказаться в пользу конкретного лица. Доля, приходящаяся на отказ, автоматически переходит в общую собственность остальных владельцев.

Способы выдела

Выделить мочку можно тремя способами:

Рассмотрим каждый из них подробнее.

Выдел доли в натуре

На практике такое разделение предполагает перевод части собственности в эквивалент недвижимого имущества, равный любой отдельной части жилища, например комнате в жилом доме. В этом случае выделенная жилая площадь должна быть полностью независимой от остального:

Такая процедура уместна при делении односемейного дома или большой квартиры. Этот вариант потребует перепланировки жилья и получения новых кадастровых паспортов.

В идеальной доле

Поскольку размеры жилых помещений, особенно в многоквартирных домах, часто не позволяют выделить отдельный вход для того, которое требует назначения, а также разделить хозяйственное помещение на два отдельных, передача доли в натуре маловероятна.

В этом случае возможно выделение так называемой «идеальной» доли, т.е каждый совладелец получает отдельную комнату или ее часть, а общие помещения (кухня, ванная, туалет, другие подсобные помещения) остаются в общем пользовании и собственность. Арендаторы могут установить порядок использования (в добровольном соглашении) или он будет определен судом.

Например, супруги, являющиеся совладельцами двухкомнатной квартиры, разведены по браку, но не смогли разделить свою квартиру в натуре, так как эксперты пришли к выводу, что физически разделить жилплощадь невозможно. Поскольку после развода они сохранили нормальные отношения, юрист посоветовал им разделить жилплощадь на идеальные доли, что они и сделали.

Муж остался жить в одной комнате, жена — в другой, и они решили использовать все нежилые помещения вместе (кухню, коридор, ванную и кладовую.

В денежном эквиваленте

В случаях, когда дом небольшой или принадлежит большому количеству владельцев, доли каждого могут быть настолько незначительными, что становится проблематично выделить отдельную часть.

В этом случае определяется стоимость всего дома и рассчитывается денежный эквивалент доли.

В дальнейшем на момент разделения все совладельцы, согласно п.4 ст. 252 ГК РФ, выплатить компенсацию совладельцу, пожелавшему выделить свою часть квартиры, в размере стоимости его доли. При этом компенсируемая таким образом часть жилой площади остается в общем владении остальных квартиросъемщиков, соответственно их доли увеличиваются.

Способы

Есть два способа изолировать долю:

Например, семья Найденовых, состоящая из мужа, жены и двух детей, приватизировала трехкомнатную квартиру, в которой они проживали в социальной аренде. Спустя несколько лет старший сын, закончив учебу в университете, переехал в другой город, где нашел работу и вскоре женился.

Молодая семья решила купить квартиру в ипотеку, но не располагала необходимой суммой первоначального взноса. Сын обратился к родителям и младшему брату с просьбой выкупить его долю в квартире. Родственники согласились, посетили нотариальную контору и заключили договор о замене уступки доли старшего сына денежной компенсацией. Супруги получили средства на первый взнос по ипотеке, а остальные члены семьи Найденовых увеличили свои взносы с 1/4 до 1/3 каждый.

Как выделить долю в приватизированной квартире

У каждого из способов разбиения есть свои плюсы и минусы:

По соглашению

Самый простой вариант — попытаться договориться с остальными хозяевами.

Что делать, куда обращаться

Итак, вы решили выделить свою квоту, что делать в этом случае и в каком порядке?

1. Получите согласие всех собственников квартиры.
2. Определитесь с вариантом раздела.
3. Подготовим необходимые документы.
4. Платите государственную пошлину.
5. Подготовьте текст добровольного договора вместе с нотариусом.
6. Поставьте подписи всех совладельцев, убедитесь, что нотариус поставил печать и заверил документ.
7. Посетите Росреестр или МФЦ, где написать заявление на изменение, приложите необходимые документы.
8. Получить новые выписки из ЕГРН (о выделении части дома и перераспределении квот).

Документы

При посещении нотариальной конторы необходимо иметь при себе:

Для редактирования записей в Росреестре вам необходимо предоставить:

Образец соглашения о выделе долей

Соглашение должно содержать следующие пункты:

1. Дата составления документа.
2. Место его составления (населенный пункт).
3. Персональные данные всех участников сделки (ФИО, паспортные данные, место регистрации).
4. Предмет сделки и адрес ее местонахождения, а также ее технические характеристики.
5. Площадь жилого помещения, в котором выделяется доля, а также количество жилых комнат, наличие подсобных помещений и соотношение площади жилой площади к нежилой.
6. Информация о выделенных квотах и ​​их распределении после завершения отбора.
7. Когда договор вступит в силу.
8. Количество копий.
9. Подписи всех участников сделки.
10. Подпись нотариуса и печать нотариальной конторы.

Пример договора о распределении долей в приватизированной квартире

Стоимость

За удостоверение договора необходимо будет оплатить госпошлину в размере 0,5% от суммы сделки (не менее 300, но не более 20 000 рублей). Кроме того, составление документа и его печать в нотариальной конторе обойдется от 500 до 3000 рублей (в зависимости от региона).

Изменения в Росреестре будут стоить:

Через суд

Совладельцы не согласились на передачу доли или не пришли к единому мнению относительно процедуры, и в этом случае апелляция в суд остается.

Кто может подать исковое заявление

Заявление о выделении квоты могут подать:

Порядок действий

При передаче доли через суд необходимо соблюдать следующий алгоритм:

1. Первый шаг — это попытка предварительного решения проблемы.
2. Сбор необходимых документов.
3. Подготовка жалобы.
4. Уплата государственных пошлин.
5. Посещение судебного кабинета, где истец должен предоставить краткую информацию о заявлении и приложенный к нему пакет документов.
6. Участие в судебных слушаниях.
7. Получение вступившего в законную силу решения суда.
8. Путем обращения в Росреестр с заявлением об изменении собственника.

Исковое заявление (образец)

Пример подачи жалобы на выделение доли в приватизированной квартире

Заявление о претензии должно содержать следующую информацию:

1. Название и адрес суда, в который подано заявление.
2. Персональные данные всех вовлеченных сторон (имя, адрес регистрации, контактные данные).
3. Стоимость иска.
4. Название заявки: «Заявление о приеме на уступку…».
5. Предмет спора. Здесь указывается расположение, размеры и другие характеристики спорной жилой площади.
6. Причины ссоры.
7. Информация о попытках решить проблему на раннем этапе.
8. Ссылки на нормативные документы, согласно которым истец просит удовлетворить свое требование.
9. Жалоба.
10. Нумерованный список документов, приложенных к заявке.
11. Дата и подпись.

Документы

К повестке прилагаются следующие документы:

1. Множественные копии жалобы (в зависимости от количества участников процесса).
2. Ксерокопия паспорта актера.
3. Документы на право собственности на спорное жилое помещение.
4. Технический паспорт.
5. В случае выделения доли в натуре — экспертное заключение БТИ о технической целесообразности перепланировки.
6. Квитанция об оплате госпошлины.
7. Другие документы, которые могут повлиять на исход дела.

Согласно ст. 132 ГПК РФ все документы, за исключением квитанции об уплате госпошлины, прилагаются к жалобе в виде фотокопий.

Но на слушании судья может попросить истца или ответчика предоставить на рассмотрение суду оригиналы документов, приложенных к заявлению, поэтому вам нужно будет иметь их при себе.

Стоимость

Требования об уступке доли считаются имуществом, поэтому размер госпошлины будет зависеть от цены требования, которая, в свою очередь, зависит от стоимости уступленной доли. Конкретный размер госпошлины можно рассчитать по таблице 1.

Таблица 1. Расчет суммы госпошлины при подаче заявления о присуждении доли в зависимости от цены продажи

Помимо госпошлины, в случае положительного решения суда истец должен будет уплатить госпошлину в размере 2000 рублей за регистрацию изменений в Росреестре.

Судебная практика

Если посмотреть на судебную практику по размещению паев в приватизированной квартире, становится понятно, что основные трудности возникают в следующих ситуациях:

1. Один из совладельцев отсутствует. Он может жить в другом городе, в другой стране; в особо сложных случаях его местонахождение вообще неизвестно.
2. Смерть одного из совладельцев. Пока наследники не вступают в наследство, передача доли невозможна.
3. Наследственные споры. Ситуация тоже довольно сложная, и пока она не будет решена, вряд ли удастся выделить квоту.
4. Развод и последующий раздел. Если бывшим супругам удается договориться, проблема решается быстро, но бывают ситуации, при которых спор длится долго, особенно если в семье есть несовершеннолетние дети, которые также владеют долей в приватизированной квартире.
5. Назначение квоты несовершеннолетнему. Здесь органы опеки и попечительства участвуют в споре о разделе имущества.

крайне редко суд удовлетворяет требование о выделении доли приватизированной квартиры в натуре. Это связано с тем, что в настоящее время мало квартир имеют конструктивные особенности, позволяющие физическое разделение жилья в многоквартирном доме, даже если доли совладельцев одинаковы.

особенно сложно назначить долю, если это небольшая часть жилплощади, например 1/8 или 1/10. Согласно п.4 ст. 252 ГК РФ уступка незначительной части жилища заменяется выплатой денежной компенсации, даже если собственник доли не согласен и просит передать ему часть жилого помещения в тип.

Суд обязательно откажет в выделении доли при разделе однокомнатной квартиры, так как в такой гостиной невозможно выделить отдельную гостиную.

Пример

Наталья Цапова, тетя Тимофея Заманкова и бабушка Евгения Цапова завещали свою двухкомнатную квартиру. При этом три четверти жилой площади он оставил внуку, а четверть — внуку. Мужчины не могли ужиться в одной квартире, тем более что племянник постоянно упрекал Тимофея в незаконном использовании своей части квартиры, так как его доля составляет всего четверть.

Евгений подал в суд исковое заявление о принудительном выкупе доли Тимофея, поскольку фактический раздел квартиры невозможен из-за небольшой доли ответчика. Суд назначил экспертизу, которая показала, что доля ответчика не позволяет выделить ему отдельную комнату, то есть разделить долю Цапова в натуре невозможно.

Ответчик не стал оспаривать выводы экспертизы и согласился выплатить компенсацию. Истец и ответчик заключили мировое соглашение в суде. Впоследствии Цапов на выплаченные ему в качестве компенсации средства купил комнату в общежитии и переехал туда.

Если вам необходимо выделить долю в приватизированной квартире, не пытайтесь решать проблему самостоятельно, особенно если совладельцы дома против передачи вашей доли и не согласны составить добровольный договор.

лучше доверить решение вопроса с разделом приватизированной квартиры грамотному специалисту.

По крайней мере, если у вас нет возможности найти такого специалиста в вашем населенном пункте или вы не знаете, к кому обратиться, позвоните сотрудникам нашего сайта по номерам, указанным ниже. Вы также можете связаться с дежурным юристом сайта и задать ему любые интересующие вас вопросы в режиме онлайн.