Выселение из ипотечной квартиры

Один из способов купить дом, если на покупку квартиры не хватает средств, — это ипотека. Гражданин может не дождаться, пока у него накопится сумма, необходимая для покупки дома, а купить его в ипотечный кредит и сразу же заселиться в новую квартиру, погасив долг надолго.

С одной стороны, это выход для семьи, которая не может купить дом сразу, но, с другой стороны, такая покупка дома чревата множеством подводных камней. Среди них — выселение из жилого помещения с длительной отсрочкой платежей.

 Основания для выселения

Ипотека — это ссуда денежных средств на покупку недвижимости, которую клиент получает от кредитной организации под залог этой собственности. Он бывает двух видов:

1. Задача. Выдано под залог жилое помещение, которое заемщик намерен приобрести за кредитные средства. То есть при получении целевой ипотеки квартира остается в залоге у кредитора до полного погашения кредита.
2. Не нацелено. Ссудные средства можно использовать для покупки другого дома; любое другое недвижимое имущество или иное ценное имущество заемщика становится залогом. В этом случае банк оставляет в залог не дом, на который приобретается кредитный договор, а другое имущество заемщика.

Единственная причина, по которой банк может инициировать выселение из ипотечной квартиры, — это длительная невыплата кредита. Поскольку ипотечная квартира находится в залоге кредитной организации, выселение по другим причинам, даже серьезным, невозможно.

Причин возникновения ипотечной задолженности может быть несколько:

1. Тяжелое материальное положение. Невозможно предсказать, сможет ли гражданин долгое время погашать свой долг; в случае форс-мажора (длительная болезнь, потеря работы и т д.) выплаты могут быть приостановлены.
2. Нарушение Заемщиком Уголовного кодекса и, как следствие, его лишение свободы, из-за чего он не сможет выполнять свои кредитные обязательства.
3. Смерть заемщика. Если родственники не могут взять на себя обязательство по кредиту, квартира может быть продана с аукциона в счет погашения долга.
4. Умышленное невыполнение заемщиком кредитного договора или непонимание условий договора.

Выселение из ипотечной квартиры возможно только по решению суда. В ходе судебного разбирательства суд рассматривает все доводы сторон с учетом следующих факторов при вынесении приговора:

1. Заемщик продолжает погашать ссуду, но размер ежемесячного платежа значительно уменьшен из-за сложившейся сложной жизненной ситуации.
2. Заемщик потерял работу и долго не может найти новую.
3. Затяжное тяжелое заболевание, которое мешает заемщику работать и продолжать погашать ссуду.
4. Заемщик пытался урегулировать ситуацию во внесудебном порядке, например, он обратился в кредитную организацию с просьбой о реструктуризации, рефинансировании или приостановлении выплат по кредиту.

При наличии вышеуказанных причин возникновения задолженности судья может признать их действительными и отказать в выселении, обязав кредитную организацию реструктурировать задолженность.

Сама процедура выселения по ипотеке состоит из нескольких этапов, каждый из которых является обязательным:

1. Попытка досудебного решения проблемы. Кредитор информирует должника о возникшей задолженности по кредиту и предупреждает о необходимости погашения долга. Если должник выходит на связь и просит банк о какой-либо помощи (реструктуризация долга или кредитные каникулы), проблема обычно на этом заканчивается.
2. Если должник игнорирует требования банка, банк приступает к оформлению документов в суд.
3. После вступления в силу решения суда о выселении долга выбираются порядок и способ его исполнения. Чаще всего объект недвижимости продается на аукционе, выручка направляется в счет кредитного учреждения, проценты по кредиту и другие обязательные платежи, а остальная выручка передается заемщику.
4. Если аукцион не состоялся (покупатель не был найден), жилое помещение передается в собственность банка, который впоследствии вправе самостоятельно продать квартиру по своему усмотрению или оставить принадлежащее ему имущество.

Как и любое другое выселение, выселение должника из ипотечной квартиры не происходит спонтанно, каждое действие банка должно быть обосновано. Если должник допустил небольшую разовую просрочку платежа, банк вряд ли инициирует процедуру выселения. Во-первых, суд не примет решение о выселении на основании единовременной неуплаты кредита, а во-вторых, банку невыгодно применять такие штрафы после небольшой просрочки платежа.

Уважительные причины

По характеру причин просрочки по ипотеке их можно разделить на два типа:

Во втором варианте заемщики часто сознательно признают задолженность по кредиту, полагая, что никто не имеет права снимать свой единственный дом. Или они просто не думают о долге, оставляя все наедине в надежде, что все как-то разрешится.

Но такие случаи крайне редки, чаще всего граждане берут ипотеку в полной уверенности, что смогут погасить ее вовремя, не допуская просрочки платежа. И они честно выполняют взятые на себя обязательства до тех пор, пока в их жизни не наступит какой-то форс-мажор. Это должно быть:

1. Внезапно тяжелое материальное положение (потеря работы, тяжелая и продолжительная болезнь, неожиданные, но обязательные расходы).
2. Нарушение сроков погашения кредитных обязательств по незнанию. Такие ситуации случаются нечасто, но случаются.
3. Совершение преступления и отбывание наказания в МЛС.
4. Внезапная смерть должника. При этом члены его семьи либо не знают, что он заплатил по ипотеке, либо просто не понимают, что произошло, и не знают, что делать дальше, тратя время зря.

Конечно, недостаточно просто заявить в суде, что у вас есть веская причина. Любое заявление должно быть подтверждено документальными доказательствами, которыми могут быть:

Даже если причина, по которой заемщик просрочил платежи, является чрезмерно респектабельной, никто не освобождает его от дальнейшего выполнения своих кредитных обязательств, кредитор, скорее всего, пойдет ему навстречу, даст ему время передохнуть (кредитные каникулы) или изменит график платежей, но в любом случае ему придется погасить кредит.

Могу ли выселить, если есть задолженность по ипотеке и жилье единственное

Их могут и обязательно выселят, если вы проигнорируете все требования банка, не свяжетесь с ним и даже не попытаетесь каким-то образом разрешить ситуацию.

В то же время банку невыгодно судиться с заемщиком и выселять его из дома. При выселении должников и продаже имущества на аукционе банк получает сумму намного ниже рыночной стоимости квартиры, то есть теряет доход. Следовательно, выселение должника является крайней мерой, которую кредитор примет только в том случае, если все другие способы получения долга исчерпаны и не привели к положительному результату.

Если у вас возникли проблемы с выплатой долга, первое, что вам следует сделать, это уведомить кредитора. Банки в таких ситуациях обычно идут навстречу своим клиентам. Что предлагают банки в этих случаях:

1. Реструктуризация долга (рассрочка). Это означает, что размер ежемесячного платежа уменьшается, а срок погашения долга увеличивается, то есть заказчик вместо, например, десяти лет выплачивает по ипотеке пятнадцать, но меньшими суммами. При этом общая сумма долга увеличивается, но из-за удлинения срока выплаты ипотеки на более длительный период ежемесячные выплаты значительно сокращаются. Реструктуризация долга подходит для заемщика, у которого снижается ежемесячный доход, но при этом он может продолжать погашать ипотеку на регулярной основе.
2. Кредитные каникулы (отсрочка). В этом случае банк сдвигает график платежей, как правило, на несколько месяцев, но не более чем на шесть месяцев. То есть в период, когда у заемщика есть отсрочка платежа, он может вообще не выплатить ссуду, поэтому выплаты возобновляются на тех же условиях и по прежнему графику. Обычно кредитный отпуск предоставляется заемщикам, которые внезапно оказываются в сложной жизненной ситуации, не позволяющей им выплатить свой долг в течение определенного периода времени.
3. Отмена процентов, санкций, штрафов. В особо сложных и серьезных ситуациях банк может принять такое решение.

 Если заемщик не может (или не желает) погасить ипотечный долг в будущем, у банка нет другого выбора, кроме как подать кредитную справку, чтобы выселить заемщика и лишить ипотечную квартиру в пользу кредитора. Неважно, есть ли у заемщика альтернативная жилая площадь, иначе выселение будет «в никуда». Однако до вступления решения суда в силу никто не имеет права вас выселить. Поэтому, пока не будет вынесен приговор суда, у вас есть время попытаться исправить проблему и не потерять свою квартиру. Вероятность того, что суд разрешит отсрочку выселения, если вы уверите их в том, что ваши проблемы носят временный характер и что вы скоро сможете выплатить ипотечный кредит, довольно высока.

Но лучше все-таки не доводить дело до суда и попытаться разрешить ситуацию во внесудебном порядке.

Пример. Николай Н взял ипотечный кредит на двухкомнатную квартиру на двадцать лет с ежемесячной выплатой 25 тысяч рублей. Спустя 8 лет он попал в автомобильную аварию и был госпитализирован на шесть месяцев. В течение этого периода имел место просроченный платеж, который он намеревался погасить, как только он будет выписан из больницы. Во время лечения Николай в банк не звонил, не сообщал, что не может оплатить ипотеку, не просил просрочку платежа.

Вернувшись домой, он обнаружил в почтовом ящике несколько писем от кредитной организации с просьбой о срочном погашении долга и повестку, из которой он понял, что банк уже подал иск с просьбой снять его квартиру в счет погашения долга.

На слушании Николай представил суду справку из больницы, в которой указывалось, что он находился на лечении в течение шести месяцев и не мог переехать, поэтому он не знал, что банк подавал требования о срочном погашении долга. Он не получал звонков из банка с требованием выплаты долга. Он также сказал, что намерен выплатить долг в будущем, в основном потому, что у него есть материальная возможность погасить долг.

Представитель банка, в свою очередь, сообщил, что кредитор ограничился письменными отчетами. Банк не возражает против реструктуризации ипотечной задолженности гражданину Н., если последний гарантирует отсутствие задержек с погашением долговых обязательств в будущем.

Суд, рассмотрев все материалы дела и выслушав стороны, постановил: обязать кредитную организацию реструктурировать долг гражданина Н.

 Могут ли выселить из ипотечной квартиры с несовершеннолетним ребенком

Многие граждане путают ипотечную квартиру с приватизированной и искренне заблуждаются, что если у них есть несовершеннолетние дети, никто не имеет права выселить их без предоставления альтернативного жилья. Но это не так.

Выселение из ипотечной квартиры не зависит от наличия или отсутствия в семье несовершеннолетних или иных недееспособных граждан. При этом кредитор не обязан предоставлять должникам другое жилье взамен арестованной по ипотечной задолженности квартиры.

Семьи с детьми находятся на тех же условиях, что и остальные, и к ним применяются те же правила возврата ипотечной ссуды, а в случае признания просроченной задолженности по ссуде — те же правила для предварительного или судебного разрешения спора.

Если у вас есть ипотечные долги и нет возможности погасить их в будущем, то есть выселение неизбежно, если у вас есть несовершеннолетние дети, вы можете обратиться за помощью в службу опеки и защиты. Они могут помочь вам доказать свое плохое семейное положение и встать в очередь за социальным жильем.

В такой сложной ситуации, скорее всего, ваше заявление будет одобрено и вы сможете получить как минимум альтернативное жилье взамен изъятого.

Пример. Многодетная семья Малининых уже пятнадцать лет выплачивает ипотечный кредит на четырехкомнатную квартиру. Ипотека была выдана на 20 лет, то есть оставалась четверть долга. Глава семьи Кирилл Малинин, из зарплаты которого выплачивалась ссуда, потерял работу, долго не мог найти другую, через время запил и вообще перестал искать работу. Выплаты по ипотеке приостановлены.

Представитель банка несколько раз звонил должнику с просьбой срочно погасить долг, но тот повесил трубку. Он также проигнорировал письменные запросы. Увещевания его жены не помогли, поскольку он был уверен, что никто не посмеет выселить большую семью.

В банк подано заявление об аресте жилой недвижимости в счет погашения ссуды. В судебном заседании обвиняемый не смог сказать ничего понятного, а истец (представитель банка), понимая, что в семье есть маленькие дети, предложил выход из сложившейся ситуации. Поскольку большая часть долга уже была выплачена, банк взял на себя обязательство после выплаты долга и процентов по ипотеке на средства, оставшиеся от продажи четырехкомнатной квартиры, купить другую, меньшую площадь и передать его в собственность семье Малининых.

К сожалению, не всегда бывает такой счастливый выход из сложившейся ситуации. В данном случае семье Малининых посчастливилось выплатить более трех четвертей общей суммы долга, и после выплаты всех обязательств у них остались средства на покупку дома, пусть и меньшего размера.

Как быть тем, кому грозит выселение за долги по ипотеке

Тем, кто сталкивается с проблемой выселения по ипотеке, многие муниципалитеты предлагают временную поддержку в виде гибкого фонда.

Маневренный фонд — это вид жилья, находящегося в собственности муниципалитета, в котором граждане, столкнувшиеся с тяжелой жизненной ситуацией и потерявшие свой единственный дом, могут жить какое-то время.

Теоретически граждане могут жить в таком помещении до тех пор, пока не столкнутся с финансовыми трудностями. Но проблема в том, что у многих муниципальных образований нет такого гибкого фонда, особенно в небольших поселках, а если и есть, то эти жилые помещения, мягко говоря, не очень подходят для людей, которые там живут.

Поэтому, если решение суда уже вступило в силу и вас выселяют, остается надежда, что арестованная квартира будет быстро продана и средств от продажи хватит не только на погашение ипотечной задолженности, но еще будет сумма, которую вам даст банк. В зависимости от того, какая часть ипотеки уже выплачена до начала долга, этой суммы, которую вернет банк, может хватить на покупку дешевой квартиры или на оплату съемного жилья, по крайней мере, в первый раз.

На самом деле вариантов решения проблемы выселения немного, и все они временные. Поэтому, если у вас уже есть проблема с выплатой ипотеки, лучшим решением для вас будет не обращение в суд, а попытка предотвратить выселение на первом этапе, когда есть еще много вариантов выхода из этого ситуация.

Не лучшим вариантом будет игнорировать требования кредитора и пытаться зарыть «голову в песок» в надежде, что все как-то наладится. Не образуется.

При первых признаках того, что вы больше не можете платить по долгу, вам следует обратиться в кредитную организацию. Если у банка есть возможность реструктурировать или отложить погашение долга, он пойдет вам пополам. В противном случае у вас будут доказательства для суда, что вы являетесь добросовестным плательщиком и имеете задолженность по причинам, не зависящим от вас.

Согласно судебной практике, суды всегда принимают во внимание уважительные причины возникновения задолженности. Положительным моментом для вас при принятии судом решения будет то, что вы:

этот тест, вероятно, поможет вам избежать выселения, даже если у вас большая ипотечная задолженность.

Обобщая вышесказанное, можно сделать некоторые выводы.

1. Вполне вероятно выселение из ипотечной квартиры при наличии большого долга.
2. Даже большую семью при наличии обманного уклонения от выплаты долга могут выселить.
3. Эвакуация из жилых помещений происходит только на основании вступившего в законную силу решения суда.
4. Все члены семьи, зарегистрированные в доме, выселяются вместе с должником.
5. Изъятая судом ипотечная квартира продается на аукционе, выручка от продажи идет на погашение долга, проценты и другие банковские сборы для взыскания долга, оставшиеся деньги передаются должнику.
6. Если банк подал жалобу и вам грозит выселение долга, не пытайтесь решить вопрос самостоятельно, обратитесь за помощью к грамотному юристу. Если есть хоть малейший шанс избежать выселения, юрист сделает все, чтобы вам помочь.