Процесс продажи старой квартиры и покупки новой для улучшения жилищных условий может занять неопределенный срок. Его можно значительно ускорить за счет использования схемы компенсации.
Что такое взаимозачет при покупке квартиры
Процесс компенсации состоит из продажи существующего жилья и покупки нового имущества за вырученные средства. Вопросы, связанные с продажей старой собственности, обычно берет на себя само агентство недвижимости (AN), которое помогает в выборе нового здания, или сам промоутер. Также они заинтересованы в проведении сделки в короткие сроки, поэтому проводят активную рекламную кампанию и решают вопросы юридического сопровождения каждой сделки. При этом проведение продаж и последующих покупок через агентство позволяет сэкономить на оплате его услуг (например, за счет минимальной комиссии за реализацию старого объекта).
Компенсация предполагает одновременную продажу старой недвижимости с покупкой жилья в новостройке. Если процедура касается только товаров вторичного рынка, это альтернативные операции.
В кредит принимаются только объекты, зарегистрированные в качестве собственности. В результате муниципальные, неприватизированные объекты с обременением и т.д. Среди стандартных условий:
Иногда возможны и требования к определенной планировке (например, наличие полноценной кухни), возраст многоквартирного дома, отсутствие задолженности по счетам и т.д.
Возможные схемы
Рынок недвижимости предлагает разные способы покупки дома с учетом имеющейся недвижимости:
- Классическая схема: квартира продается на вторичном рынке, а недвижимость покупается в новостройке. Как и последние, часто предлагаются объекты с незавершенным строительным циклом; Следовательно, необходимо решить проблему проживания до момента передачи дома. Если выручки недостаточно, дополнительная оплата производится единовременно или выдается рассрочка. В некоторых случаях можно обойтись без дополнительной оплаты (например, при покупке на ранних этапах строительства, когда предлагается самая низкая цена 1 м²).
- Без «вторички». В схеме задействованы только первичные свойства. Причинами могут быть необходимость расширить жилую площадь, сменить район проживания или желание получить прибыль. С переходом на новые этапы строительства цена за 1 м² увеличивается, поэтому продажа жилья в новостройке (ранее купленного, например, на стадии котлована) и инвестиции в новые проекты могут вам принести хороший доход.
- С привлечением ипотеки: ваш дом продается и покупается новый не только за счет выручки, но и с добавлением ипотечной ссуды. Среди недостатков схемы: ограничение выбора (можно получить ссуду только на новостройки, аккредитованные банками) и необходимость соответствия покупателя определенным критериям для того, чтобы банк одобрил ссуду.
Отличие взаимозачета от обмена
Оба термина не являются законными, поэтому вы можете судить об их различиях, исходя из случаев их использования в сделках с недвижимостью. Разница в следующем:
|
Критерий |
Компенсация |
Обмен |
|---|---|---|
|
Стороны сделки |
Физическое лицо (собственник старой квартиры) и юридическое лицо (продавец в лице застройщика или АН) |
Физическим лицам |
|
Объект |
Жилье можно продать на вторичном или первичном рынке, купить — в новостройке |
Участвуют только товары вторичного рынка |
|
Вопрос о деньгах |
В большинстве случаев за новую вещь требуется определенная дополнительная оплата (в виде единовременной оплаты или рассрочки) |
Предметы имеют одинаковую стоимость, поэтому денежные суммы указаны только в контракте |
Клиринговую систему также следует отличать от операций по обмену. Последний вариант (по аналогии с авторынком) предусматривает срочную покупку квартиры у собственника (как правило, со значительной скидкой по сравнению со среднерыночными ценами) самим агентством и немедленное получение в собственность объекта недвижимости новое жилое пространство. Покупатель должен оплатить только разницу.
Взаимозачет квартиры на новостройку
Процесс приобретения жилья в новостройке поверх существующей — хороший вариант для тех, кто:
Порядок действий
Реализация кредитного режима включает следующие этапы:
Необходимые документы
Среди требований к жилой площади, предлагаемой для зачета, — собственность покупателя и «юридическая чистота» объекта. Следовательно, собственник должен подготовить пакет документов, подтверждающих эти факты. Между ними:
Всего по схеме обычно подписывается 4 договора:
- Бронирование новой квартиры.
- Брокерские услуги по продаже вторичной недвижимости.
- Денежно-кредитная политика для вторичного жилья.
- ДКП или ДДУ для проживания в новостройке.
Риски участия во взаимозачете
Принимая решение об использовании схемы компенсации, нужно учитывать возможные риски:
- Повышена стоимость жилья в новостройке. Если девелопер не предлагает установить цену объекта, она может увеличиться при продаже старой собственности. В результате накопленной суммы может не хватить для доплаты.
При бронировании новой квартиры важно обращать внимание на то, в какое время фиксируется ее цена: непосредственно в день бронирования или в день покупки (часть выручки от продажи). Очевидно, что первый вариант более выгоден и желательно платить не больше, чем изначально рассчитывали. - Задержите время прибытия. Самый безопасный вариант — выбирать новостройки с высокой степенью готовности (например, с уже полученным разрешением на ввод в эксплуатацию). Но такой подход, как правило, невыгоден застройщикам, поэтому они часто предлагают объекты компенсации на ранних этапах строительства. Всегда есть вероятность, что так будет продолжаться дольше или дело вообще не дойдет до сдачи объекта в эксплуатацию. Учитывая этот риск, важно продумать место проживания на случай возможного изменения времени прибытия.
- Покупка дома с «дефектами». Иногда кредитная схема застройщика — это способ продать квартиры с плохой планировкой, неудобным расположением (например, на верхних этажах) или другими особенностями, которые могут помешать продаже традиционным способом.
- Дорогая. Недобросовестные застройщики или агентства недвижимости намеренно берут более высокие цены на недвижимость, предлагаемую в качестве компенсации.
Основные способы минимизировать риски — это тщательный выбор девелопера, сотрудничество только с крупными проверенными компаниями и детальное изучение условий заключенных контрактов (особенно моментов установления цены, возврата аванса в случае невыполнение сделки и др.). Кроме того, подозрения в недобросовестности не должны вызывать агентство недвижимости, выступающее в качестве представителя или партнера застройщика.
Советуем прочитать: Покупка квартиры в строящемся доме от застройщика: инструкция
Особенности налогообложения
Использование схемы неттинга не отменяет необходимости уплаты налогов (кроме случаев, предусмотренных законом) и права на налоговые вычеты, но имеет некоторые особенности.
Налог при продаже
Деньги от продажи недвижимости равны доходу, с которого необходимо уплатить НДФЛ по ставке 13%. Освобождение от оплаты возможно в следующих случаях:
Во всех остальных случаях продавец обязан уплатить НДФЛ, но для расчетов он имеет право уменьшить свой доход (в соответствии с денежно-кредитной политикой) на размер стандартного налогового вычета в размере 1 млн руб. Или расходов, связанных с покупка дома ранее и документально.
Стоимость квартиры, указанная в договоре, должна составлять не менее 70% от ее кадастровой стоимости. В противном случае для расчетов следует использовать последний индикатор.
Налоговый вычет при покупке
При покупке недвижимости государство разрешает использовать имущественный вычет — компенсацию в размере 13% от понесенных затрат, но не более 2 млн рублей. Таким образом, максимальная сумма возврата составляет 260 000 рублей. (2 миллиона * 0,13). Граждане Российской Федерации, получающие должностную заработную плату, с которой из бюджета вычитаются НДФЛ или другие виды доходов, облагаемых налогом по ставке 13%.
Принцип взаимозачета
Вместо того, чтобы обращаться в налоговые органы дважды, сначала для перечисления НДФЛ, а затем для его возврата, разрешается совмещать обе процедуры и применять два вычета одновременно (согласно Письму Минфина Российской Федерации от 19 февраля 2013 г. № 03-04-05 / 9-115)
- Для продавца: «стандартный» вычет или в размере затрат.
- Для покупателя: 13% от стоимости покупки, но от суммы не более 2 миллионов рублей.
Чтобы наглядно понять, как это работает на практике, помогут примеры:
Пример 1 гр. Алексеев продал квартиру в феврале 2019 года за 3,5 миллиона рублей. (достался по наследству в 2017 году), а в августе 2019 купил новый за 4,5 млн руб. Расчет налоговой базы: 3,5 миллиона -1 миллион (1-й вычет) -2 миллиона (2-й вычет) = 500 000 руб. В итоге в бюджет придется заплатить 65 тысяч рублей. (500 000 * 13%). Пример 2 гр. Иванов продал квартиру за 3 миллиона рублей. (его покупка за 2 млн рублей в 2018 году подтверждена договором купли-продажи) купил второй за 3,5 млн рублей. Расчет налоговой базы: 3 000 000 — 2 000 000 (1-й вычет на расходы) -2 000 000 (2-й вычет) = — 1 000 000 Отрицательное значение означает отсутствие необходимости платить налог. Кроме того, есть право вернуть 13% НДФЛ с оставшегося 1 млн рублей в будущих периодах, то есть 130 000 рублей.
Вышеуказанная схема компенсации налогов действительна при соблюдении следующих условий:
Дмитрий Носиков При покупке недвижимости в новостройке под ДДУ акт сдачи-приемки (один из обязательных документов для возврата НДФЛ 13%) выдается собственнику после сдачи дома в эксплуатацию. Следовательно, весьма вероятно, что дата покупки квартиры и оформление акта сдачи-приемки попадают в разные налоговые периоды, что исключает возможность возмещения налога.
Поскольку транзакции происходят более года, декларацию по форме 3-НДФЛ можно использовать для отчетности в налоговую службу. Его необходимо подать в обязательном порядке, даже если налогоплательщик фактически не производит никаких платежей в результате зачета. Отчет предоставляется по месту регистрации до 30 апреля года, следующего за сделкой. Например, при использовании кредитной схемы в 2019 году декларацию необходимо подать до 30 апреля 2020 года. Кроме того, предоставляется пакет документов, подтверждающих продажу одного объекта и покупку другого.
Чтобы улучшить жилищные условия по компенсационной схеме, необходимо учитывать ряд нюансов. Какие вопросы нужно задать девелоперу или агентству при обсуждении условий контракта? На что обращать внимание при подписании контракта? Какие документы подготовить? В рамках бесплатной консультации юристы на нашем сайте помогут вам разобраться с подводными камнями подобных сделок. При необходимости помогут согласовать все условия, оформят необходимые документы или представят интересы клиента в сделке.
