Уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире или части дома

Продажа части дома или комнаты в общей квартире считается достаточно сложной с юридической точки зрения процедурой: продавец обязан предоставить соседям преимущественное право выкупа их части имущества. Как правильно оформить и обслужить извещение, что делать, если соседи препятствуют продаже?

Особенности правового статуса коммунальных квартир

Общая квартира — это квартира, в которой семьи занимают комнаты в качестве арендаторов или независимых собственников. Право проживания на жилую площадь предоставляется по договорам социальной аренды или свидетельствам о собственности (постановлением № 25-П от 03.11.1998 узаконена передача комнат в многоквартирном доме в личную собственность). Может возникнуть ситуация, когда одно из жилых помещений приватизировано, а другое остается в собственности государства (муниципалитета). Арендаторы (собственники) оплачивают счета на отдельные лицевые счета. Каждый вправе пользоваться общими помещениями, находящимися в долевой собственности — кухней, санузлом, коридором (ст. 41 ТК РФ). В результате при продаже помещения новому собственнику права переходят не только на него, но и на долю общего имущества (порядок использования определяется соглашением между всеми арендаторами, а в случае противоречия, вопрос решается в судебном порядке).

Самый простой способ продать комнату — это если она уже находится в личной собственности. Если арендатор еще не приватизировал помещение, перед началом процедуры отчуждения вам придется столкнуться с этой проблемой. Граждане не имеют права распоряжаться жильем, принадлежащим муниципальному образованию (гос.

Нужно ли согласие соседей?

Поэтому согласие на продажу приватизированной комнаты от соседей, владеющих другими долями в общей квартире, не требуется — вы можете распорядиться своим имуществом по своему усмотрению. Но обязательно уведомить их о продаже доли и предложить выкуп — это требование закреплено в законе. Нарушение закона позволяет заинтересованным сторонам оспаривать сделку.

Пример. Гражданин Степанов решил продать свою комнату в коммунальной квартире, предварительно приватизировав ее. Соседи по совместной квартире после устного обсуждения своих намерений выразили несогласие с продажей, но не проявили желания покупать часть жилплощади. Посоветовавшись с юристом, Степанов направил соседям письменное уведомление с предложением о выкупе доли. Они проигнорировали обращение и не дали ни положительного, ни отрицательного ответа. Через 30 дней после получения документа Степанов начал искать покупателя на свою недвижимость и продал ее по цене, указанной в документе с офертой о выкупе акций. Попытка обжаловать договор через суд у соседей не удалась, так как все требования закона были соблюдены в полном объеме.

Преимущественное право на выкуп комнаты или части дома

Основным условием продажи комнаты / части дома является соблюдение права других совладельцев на льготную покупку. Это регулируется ст. 250 ГК РФ и ст. 42 ЖК РФ (часть 6). Все участники долевой собственности имеют преимущество перед сторонними покупателями, независимо от размера их акций. Требования закона обусловлены защитой интересов проживающих в квартире людей: они имеют полное право улучшать свои жилищные условия и при этом обезопасить себя от близости к посторонним людям.

Если продавец и покупатель являются соседями по совместной квартире, остальных предупреждать не нужно. В этом случае условие предварительной покупки уже выполнено (продавец оставляет за собой право выбора покупателя). Никаких дополнительных действий не требуется.

Правила оформления уведомления и его вручения другим совладельцам

Статья 250 ГК РФ регулирует как право преимущественной покупки, так и порядок сообщения собственникам других долей о скором отчуждении части жилой площади. После получения уведомления и изучения условий они должны дать ответ в течение 30 дней: принять предложение продавца о покупке доли или написать отказ (обязательным условием является письменный ответ). Если предложение игнорируется, комната может быть продана любому стороннему покупателю через 30 дней. Без ущерба для требований законодательства оспорить заключенную сделку будет сложно.

Способы извещения соседей о продаже

Уведомление должно быть не только правильно составлено, но и доставлено получателю для рассмотрения и принятия решения.

Если продавец решит изменить условия сделки (снизить цену, разрешить рассрочку и т.д.), То уведомление необходимо будет отправить повторно.

В зависимости от типа отношений, сложившихся между соседями, и расходов, которые продавец готов потратить, можно выбрать один из трех возможных способов:

У каждого метода есть свои преимущества и недостатки.

Вручение уведомления лично

Если между соседями хорошие отношения и в квартире проживают все хозяева, вы можете лично сообщить им о предстоящей продаже. Чтобы не оспаривать операцию, предложение должно быть составлено письменно и доставлено на подпись каждому соседу по совместной квартире (оформляется расписка, получатель записывает свою фамилию, имя, отчество, подписи, записывается) . Ответ также должен быть в письменной форме, иначе сосед может заявить в суде, что он не отказывался от покупки комнаты, а продавец сознательно проигнорировал свое законное право.

Отправка уведомления заказным письмом

Такой способ выбирают, если соседи фактически не проживают в общей квартире, а являются хозяевами комнат в ней. Также он подходит для тех, кто не может найти общий язык с другими совладельцами и не уверен, что адекватно воспринимает доставленное уведомление лично. Чтобы доставить письмо, нужно знать точный адрес получателей. Отправка заказного письма с подтверждением получения и списком содержания считается достаточно надежным методом — если операция все еще будет оспариваться, будет проще доказать в суде, что законные права совладельцев на льготный выкуп соблюдены личная доставка. Даже если получатель не желает получать письмо, оно считается доставленным (дата получения в почтовом отделении фиксируется). Отсчитав 30 дней с даты, можно начинать продажу.

Гражданский кодекс устанавливает вопрос об избежании получения важных сообщений (ст. 165.1 ГК РФ).

Росреестр обеспечивает:

Стоимость доставки 60 рублей за одно письмо и около 70 рублей. — для зарегистрированного подтверждения получения (под роспись). Обычное подтверждение обойдется почти вдвое (бланк почтальон сложит в почтовый ящик), но лучше не экономить.

Услуги нотариуса

Этот способ считается самым надежным, но наименее прибыльным с финансовой точки зрения. Уведомление заинтересованных лиц осуществляется нотариусом. Через месяц продавец получает официальный сертификат о том, что отгрузка произведена. Имея его в руках, можно смело приступать к продаже — соседи не смогут оспорить законность сделки. Главный недостаток этого метода: помимо почтовых услуг вам придется оплатить работу нотариуса (от 1 тысячи рублей и более в зависимости от региона и объема проделанной работы).

Правила оформления документа

Уведомление должно содержать наиболее полную информацию о предстоящей транзакции. Во вступительной части указывается:

В основной части представлена ​​информация о сути обращения (предстоящая продажа) и характеристиках той части имущества, которая принадлежит продавцу:

Продавец должен предложить получателю на выбор один из вариантов:

также он обязан предупредить потенциального покупателя о последствиях его отказа (помещение будет продано третьим лицам).

Последствия нарушения законных прав и интересов совладельцев

Что будет, если продавец проигнорирует требования закона и не проинформирует об отчуждении других жителей коммунальной квартиры? В искусстве. 250 ГК РФ (часть 3) устанавливает их право оспаривать сделку, заключенную с третьим лицом.

Дмитрий Носиков: В первую очередь, жесткая денежно-кредитная политика затронет интересы покупателя. Суд, учитывая обстоятельства дела, скорее всего, примет решение о возврате комнаты собственнику, а продавец будет обязан отдать деньги. Но практика показывает, что с возвратом средств часто возникают серьезные трудности: если продавец успевает их потратить и не имеет дорогостоящего имущества, возврата хватит на долгие годы.

Особенностью продажи комнаты в общей квартире является возможный саботаж со стороны соседей: они могут уклониться от получения уведомления, создать видимость интереса к покупке, но не выполнить взятые на себя обязательства. Чтобы этого не произошло, рекомендуется привлекать нотариуса на всех этапах: от отправки уведомлений о продаже до подтверждения обязательств по покупке или до отказа от них. Это гарантированно защитит вас от судебных тяжб, но несколько увеличит стоимость судебного разбирательства.

Сроки

Начать продажу можно:

Отказы от соседей

Если получен отказ от права преимущественной покупки, он считается бессрочным, и продажа может быть начата даже через год. Вам нужно будет повторно отправить уведомление только в том случае, если вы решите снизить цену (если вы ее увеличите, этого делать не нужно). Дело в том, что продажа комнаты по более низкой цене третьему лицу нарушит интересы других собственников — вполне возможно, что они изначально согласились бы заплатить такую ​​сумму, но продавец не предоставил им такой возможности.

Как правильно оформить извещение о продаже части дома или комнаты в общей квартире? Что делать, если соседи оспаривают сделку, несмотря на соблюдение продавцом всех требований законодательства? Юристы сайта помогут решить сложные проблемы, предоставив профессиональные консультации по процедуре.