По данным агентства ипотечного кредитования недвижимости, в прошлом году было выдано кредитов на сумму 2 трлн руб. В условиях стремительного роста приобретения недвижимости в кредит становится актуальным вопрос: можно ли оформить завещание на квартиру в ипотеку и что нужно учитывать?
Можно ли завещать ипотечную квартиру
Завещание предполагает переход к наследникам прав пользования имуществом и всех обязанностей, не связанных с личностью наследодателя. В документе может быть указано любое имущество (ст. 1120 ГК РФ), в том числе то, что будет приобретено в будущем. Главное условие — он должен принадлежать наследодателю (ст. 1112 ГК РФ).
При покупке квартиры в ипотеку она становится собственностью заемщика, а значит, может быть передана по наследству. Основной особенностью ипотеки как одного из видов ссуды является наличие недвижимости в качестве залога, поэтому, пока ссуда не будет погашена, получатель останется обремененным.
С согласия залогодержателя банк вправе отчуждать отчужденную квартиру. Согласно ст. 346 ГК РФ кредитная организация вправе прописать иные условия, поэтому перед подписанием договора важно изучить все его пункты.
В п. 3 ст. 37 Закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г указано, что если кредитная организация потребует включить в договор запрет на передачу недвижимого имущества по наследству, ее действия будут незаконными, и пункт в договор признан недействительным.
Залогодержатель вправе составить завещание на заложенное имущество.
Владелец ипотечного жилья имеет право жить в доме, квартире и использовать имущество для получения дохода.
Без завещания имущество делится между всеми наследниками. Каждый из них будет обязан выплатить долг, размер которого пропорционален полученной сумме.
Написание завещания для одного из соискателей — способ уберечь от ссуды других родственников. Наследие решает, выплатить ли оставшуюся сумму или передать имущество в кредитную организацию. Остальное — неквалифицированная часть может быть унаследована другими претендентами, в том числе лицом, указанным в завещании, в целом.
Документ оформляется в любой момент жизни и не имеет ограничений по сроку действия, поэтому при открытии наследства квартира в ипотеке уже может быть свободна от ограничений.
Заемщик не обязан уведомлять банк о составлении завещания, так как это противоречит п. 2 ст. 1119 о свободе воли. Положение о необходимости уведомления кредитной организации признать утратившим силу.
Если есть дети
Поскольку ипотечная квартира является частью недвижимости, на нее распространяется положение о выделении обязательной доли в наследстве. В круг обязательных наследников входят дети:
Согласно ст. 1148, 1149 ГК РФ, в группу обязанных наследников входят также инвалиды, находящиеся на иждивении наследодателя, среди родственников по праву, находящихся на содержании умершего не менее 1 года; а также иждивенцев, не являющихся родственниками, но дополнительным условием является совместное проживание не менее 1 года.
В случае завещания дети и другие обязанные наследники получат как минимум половину того, что они получили бы по закону, включая залоговое право.
Обязанность выплатить ипотеку за детей лежит на родителях, опекунах и попечителях. Не имея для этого материальной возможности, они могут отказаться от наследства. Для этого потребуется разрешение органов опеки и защиты. По достижении наследником совершеннолетия люди, выплатившие ссуду, могут обратиться в суд с просьбой вернуть им уплаченную ими сумму ипотечного долга.
Завещание на часть квартиры в ипотеке
Заемщик вправе составить завещание на нескольких человек. В дальнейшем совладельцы квартиры будут обязаны выплатить сумму залога.
Например, отец завещал квартиру стоимостью 3 миллиона рублей бабушке (1/4) и сыну (3/4). На момент его смерти была выплачена сумма в размере 2,4 миллиона рублей. Остаточная сумма долга будет разделена пропорционально. Бабушка должна заплатить 150 тысяч рублей, а сын — 450 тысяч рублей.
Как оформить завещание на квартиру, находящуюся в ипотеке
Чтобы завещание не было признано недействительным полностью или частично по отдельным пунктам, его необходимо составить по правилам. Акт оформляется нотариусом. Завещателю необходимы:
- Обратитесь в нотариальную контору по месту жительства или нахождения объекта недвижимости. Это облегчит родственникам поиск документа при открытии наследства.
- Собираем необходимые документы.
- Оплатить государственную пошлину за составление завещания и нотариальные работы.
Содержание документа
Завещание должно содержать информацию:
Специального заявления о том, что объект находится в ипотеке, делать не нужно. Нотариусу становится известно о наличии обременения при получении документов из Росреестра.
Документ должен быть обязательно заверен.
Если завещание составлено в угрожающих жизни условиях, его подписывают 2 свидетеля и документ заверяют в течение одного месяца с момента устранения угрожающих обстоятельств.
Документы, заверенные начальником госпиталя, начальником воинской части, капитаном корабля, начальником тюрьмы, начальником полярной станции, приравниваются к нотариальным документам. Их отправляют в нотариальную контору по месту жительства наследодателя.
Пример завещания (2021 г.):
Документы, необходимые при посещении нотариуса:
Предоставлять кредитный договор не обязательно, но любая спецификация, касающаяся собственности, необходима для правильного понимания того, что является объектом наследования.
Особенности
Если наследодатель не может собственноручно написать документ в силу обстоятельств (ст. 1125 ГК РФ) (слепота, неумение или неумение писать), в завещании обязательно необходимо указать это в виде текста: «.. Текст завещания был составлен нотариусом с моих слов и прочитан перед подписанием мною лично в присутствии нотариуса…».
Описание причины может выглядеть так: «Текст завещания составлен нотариусом со слов наследодателя в связи с неграмотностью наследодателя…».
Если в завещании нет наследника, вы можете назначить ему другого наследника: «… Если назначенный преемник не примет наследство, я завещаю все свои активы…». Нежелательно указывать случаи, когда наследник не вступает в права. Например, если вы напишете «в случае смерти наследника…», признание его недостойным не будет основанием для приобретения прав назначенным наследником.
Стоимость
Стоимость оформления документа у нотариуса 100 руб. (Пункт 13 статьи 333.24 Налогового кодекса РФ). За другие услуги технического и юридического характера взимается дополнительная плата.
Как избежать оспаривания завещания
Чтобы заинтересованные лица не могли оспорить завещание, необходимо предоставить нотариусу справку о психическом здоровье.
При оформлении документа следует учитывать интересы претендентов, имеющих право на обязательную долю в наследстве. Если не завещанной доли недостаточно для удовлетворения их имущественных прав, она будет возмещена из завещанной доли.
В случае признания наследника недостойным (это возможно по статье 1117 ГК РФ в случае умышленных противоправных действий в отношении собственника квартиры или иных правопреемников) наследник подлежит передаче.
Перед подписанием важно проверить документ на наличие ошибок в данных и адресе наследуемой собственности.
Владелец квартиры в ипотеке вправе оставить ее потомкам или близким людям не из числа родственников, воспользовавшись возможностью составить завещание. Банк может указать в договоре, что заемщик не имеет права передавать ипотеку по своему желанию, но зная законы, этот момент легко оспорить.
Размышляя о том, кому оставить наследство, не забывайте, что ссудная задолженность является частью имущества, и, приняв ипотеку на квартиру, наследник получает залог. Юристы портала ros-nasledstvo.ru расскажут, как составить завещание, не нарушая прав потенциальных наследников, не обременяя их непосильной ношей.
